2022中国REITs年度专题•系列一：“盘活”——盘活存量资产效用凸显 加速发展背后市场活力尤待激发

自2021年我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施公募REITs”）的发展“快车”正式启动以来，其用一组组稳健运营的数据和频频刷新的认购纪录，向市场交出了亮眼的“成绩单”。

无疑，基础设施公募REITs作为一项创新的金融工具，在政策“护航”之下，必将大幅提升金融服务实体经济的效能、提高资本效率，为我国经济的高质量、可持续发展提供新引力、新动能。

(资料图片仅供参考)

盘活作用凸显

基础设施公募REITs这一崭新的金融工具究竟有何作用？

“盘活”——是大部分市场参与机构给记者的答案。

“发行基础设施公募REITs有利于盘活存量资产，形成投资良性循环，支持实体经济，是进一步盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手。”华泰证券资管REITs业务相关负责人朱刚说，“募集资金不仅可以帮助各原始权益人偿还存量负债，降低杠杆比例，优化财务数据，还可以将净回收资金继续投入新项目的建设中，拉动投资规模，有效实现了存量资产盘活。”

“尤以今年推出的多只保障性租赁住房公募REITs为例，其为租赁住房企业开拓了新的权益融资渠道，有利于带动增量投资，进而增加保障性租赁住房的有效供给。”中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人贾舟祺在采访中表示。以上交所为例，截至目前，已有3只保障性租赁住房项目上市，融资规模近40亿元，其回收资金将进一步用于扩大保障性租赁住房供给，为符合条件的新市民、青年人提供“高品质、有温度、可负担”的安居之所。“REITs在基础设施领域的资产盘活效率已初步显现。”贾舟祺称。

从全市场数据来看，自去年首批试点项目落地以来，截至目前，共有23只REITs产品上市，涉及总市值839.06亿元，回收资金带动新项目总投资额超过4200亿元，主要投向科技创新、绿色发展、民生等基础设施补短板重点领域，实现了基础设施领域“募投管退”的投融资良性循环，有效促进了产融结合和地方经济发展。

与此同时，基础设施公募REITs在帮助企业盘活存量资产方面不仅仅在首发这一“时点”起到作用，还能在项目存续的长期“时段”内持续发挥作用。

“基础设施公募REITs不同于传统债权融资产品，其天然具备的扩募属性能为持有大量基础设施项目的企业提供一个稳定的权益融资退出平台，帮助企业在基础设施资产的全生命周期内打通‘募投管退’的通道。”朱刚表示。

在贾舟祺看来，公募REITs作为公开发行的产品，其运营情况将为全国基础设施资产的运营提供非常重要的参考和标准。未来各地国资、政府可根据基础设施REITs资产的运营情况，对内提升运管要求，这对国有资产进一步提高运营效率，实现国有资产保值增值将起到正面促进效果。

机遇挑战并存

上海证券交易所副总经理刘逖此前在接受记者专访时表示：“基础设施公募REITs市场快速扩容的根本原因在于契合了我国现有的经济发展阶段，也契合了高质量发展的理念。这一创新产品与基础设施领域的需求天然匹配，实现了长期资本与长期资产的对接，极大提升了金融助力盘活存量资产，服务实体经济的效率。”

也正因为如此，“稳健”向好的市场发展情况，为业界之于REITs的可持续发展提供了坚定的信心。

“结合当前市场热度及存量产品扩募潜力，我们认为，短期内REITs市场可能达到千亿规模。”国泰君安资管融资决策委员会副主任徐刚说。

中信证券债务融资业务线联席负责人俞强称：“据不完全统计，全市场目前正式启动执行的公募REITs项目超过100单，保守假设其中五分之一可以在2023年底之前完成发行，再考虑到已发行项目的扩募，预计至2023年末，市场规模有望达到1500至2000亿元。”

有统计显示，2003年至2022年，我国基础设施建设投资完成额累计达180万亿元。另根据25省市区发布的2022年投资规划，未来仍将持续贡献超45万亿元的新增基础资产。

无疑，国内庞大的基础设施存量市场和新增投资计划，与基础设施REITs盘活存量资产扩大有效投资的计划一致，这也为后续REITs的发行提供了广阔空间。

不过，市场的发展从来都不可能一蹴而就。

多位业内人士向记者谈及了REITs试点过程中依旧存在的阻滞和难点。

首先，是原始权益人的积极性有待激活。事实上，为满足基础设施公募REITs的发行要求，各企业普遍需要拿出自身的优质资产进行上市，同时需要花费大量的时间、精力沟通各方。

“优质资产的持有人对于REITs更多税收利好政策出台的期盼，也增加了其决策的摇摆和踌躇。”建信基金基金经理张湜补充表示。

其次，是业界期盼监管对于底层资产的相关要求进行一定优化。当前基础设施公募REITs仍处于试点阶段，对资产的合规性和收益性要求较高，这是保障公募REITs健康发展，行稳致远的应有之义。考虑到我国长期以来基础设施领域普遍存在粗放式建设和管理的现状——建设时间较早的资产合规性普遍存在或多或少的问题，即目前能原生适配基础设施公募REITs发行要求的资产相对比较稀缺，这也在一定程度上影响了REITs市场的扩张步伐和速度。

活力有待激发

毋庸置疑，作为服务实体经济高质量转型的新兴金融工具，REITs市场的发展前景广阔，潜力无限。那么，如何更好地激发市场活力？尤其在供给端，如何才能让更多优质资产加入REITs的“大家庭”？

“首先，回顾已完成发行上市的基础设施资产，每一类均存在这样或那样的个性问题，但很多问题具有普遍性，后续随着发行项目的逐渐增多，我们建议可从市场发展角度，针对每一类型的资产总结出一套切实可行的共性问题及解决办法或努力方向，为企业方和各市场主体指明方向，避免企业方出现畏难情绪。”华泰证券资管不动产基金部总经理司晓彬指出，“例如，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》即是对首批发行项目的总结和政策更新，发布后对诸多问题均有重要指导意义。”

“上交所组织开展的长三角REITs联盟论坛持续跟踪关注不同资产类型的项目审核发行要点情况，定期归纳总结相关项目的经验，我们先后参与了几期，对了解REITs特性的帮助很大，也进一步拓宽了我们的思路。”一位原始权益人在采访中表示。

其次，尝试引入更多资产类型和市场主体亦是业界共同的期盼。

随着社会各界对REITs了解及认可度的进一步提高，目前全国各区域均在紧锣密鼓筹备REITs试点项目，新能源电力类、文化旅游类、数据中心等项目都在积极探索，整体呈现出项目多样、资产丰富、创新突出等特征。同时，保障性租赁住房REITs的常态化发行和“保租房板块”的打造，将对中国REITs市场的进一步扩容扩大起到良好的支持作用。

上海证券交易所副总经理刘逖同样表示，将有的放矢加大央企、地方国企支持服务力度，配合落实好相关监管部门出台的支持中央企业开展基础设施REITs试点等政策措施；鼓励民营企业根据实际情况，以多种方式参与到REITs试点中来，积极盘活自身存量资产，促进持续健康发展。

“至于需求端方面，我们建议后续要加强投资人培育并引导更多投资人入市。”俞强称，“REITs不同于股票，其底层资产是运营稳定的基础设施，具有价值相对较小和需将绝大多数可分配收益向投资人进行分配等特点，因而需将投资者培育作为一项长期工作，力促更多投资者形成理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs市场平稳健康发展。”

千里之行始于足下。

基础设施公募REITs作为资本市场的重要“里程碑”，也是发行人和中介机构的重大发展机遇，后续必然将在各方共同的呵护下，获得长远健康发展。