【财经分析】集中供地制度逐步优化 进一步促进市场稳定

自然资源部办公厅近日下发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》明确，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。集中供地制度逐步优化，取消全年供地次数限制。市场分析认为，这是为了更好适应当下房地产市场环境，发挥土地调节作用，更好促进房地产市场平稳发展。

“以往的一刀切模式，对市场的适应性较弱。”58安居客研究院院长张波说，一年3次限制下的集中供地，在市场热度较高的背景下，对于平稳市场会起到积极作用，但在市场降温的背景下，尤其是对于降温较为明显的城市来说，这会给市场预期以及房企拿地意愿产生负面效应，需要进行制度层面的优化。

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此外，自然资源部还明确，各地自然资源主管部门要根据当地年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。内容包括拟出让地块具体位置、面积、用途、主要规划条件、供应方式等信息。

按照相关规定，各地每次应事先公开拟出让地块详细清单，为市场主体投资决策留足预判时间。在此后三个月内，各地可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让并推出清单内全部地块。未能成交的地块统筹纳入后续详细清单内。

土地出让“两集中”制度最早开始于2021年年初。2021年2月，北上广深四个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市，在住宅用地拍卖中实施“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

集中供地，设计这一制度的初衷是为了给房地产市场降温。在集中供地的情况下，开发商难以在短时间内调集大量资金同时竞标多个地块，因此，通过这一制度可以实现控制地价、降低溢价率的目标。

从2021年底开始，伴随着房地产市场环境变化，土地市场也出现较大波动。一方面是地块流拍率较高。民生证券一份研报称，22个实行两集中供地的城市土地流拍率于2021年第三轮集中供地中达到高峰，达14.8%；2022年前三轮集中供地，22个城市平均流拍率同比下降1.5个百分点至6.8%。

另一方面，土地市场溢价成交大幅减少。中指研究院提供的数据显示，2021年首批供地中，22个城市底价成交地块占比为42%；2022年，部分批次集中供地中，底价成交地块占比最高达93%。

此外，地方城投平台“托底”现象较为普遍。“从2022年不少实行集中供地制度的城市来看，城投平台进行托底的现象也较为常见。初步统计，2022年城投平台拿地占比近三分之一。不少地块尽管出让成功，但处于开发停滞状态，这本身对于房地产市场的稳定很难起到正向作用。”张波说。

2022年以来，土地出让两集中制度已有较为明显的松动。青岛、厦门、成都、苏州等城市集中供地次数都突破三次的限制，一些城市集中供地次数最多达到六次。如长沙在2022年9月宣布，不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。青岛也在2022年11月发布当年第四批次供地公告，而且集中供地增量明显，总规划建筑面积提升近一倍。

取消出让次数限制，土地市场未来走势如何仍待观察。一家总部位于上海的房企相关负责人表示，2023年，公司在土地市场方面依然持谨慎态度。“一方面严格限制拿地的区域，另一方面，拿地总额会进一步压缩。”该负责人表示。

“取消出让次数限制后，部分城市仍将会保持集中出让的节奏，尤其是一些市场热度上升明显的城市。”张波分析称，取消出让次数限制后，部分房地产市场降温城市则会优化出让次数，小量多批次面市将更有利于土地市场的稳定。