【财经分析】日本公寓价格屡创新高 城市竞争升温掀起高层建筑开发热

最新数据显示，日本以公寓为代表的住宅价格连创新高，多数地区公寓价格上涨。3月单月，东京23区新建公寓价格同比飙升2.7倍。

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分析认为，日元历史性贬值下海外资金涌入，对房地产价格上涨起到重要推动作用。但考虑到投资者对全球经济衰退的担忧，以及日本央行货币政策调整预期，年内涨势或将见顶。此外，人口负增长背景下的城市竞争升温正在日本各地掀起高层建筑开发热潮。

日本公寓价格持续上涨，屡创新高

日本国土交通省4月底公布的房地产价格指数显示，2023年1月，经季节调整的日本住宅（包含住宅用地、户建住宅和公寓住宅）价格综合指数和公寓住宅价格指数再创新高，环比分别上升0.1%和0.8%，至134.3、189.4（2010年平均=100）。其中，公寓住宅价格指数连续第5个月上涨。

近十年，日本公寓价格呈现明显上升态势，且2020年下半年以来增速加快。与2013年1月相比，2023年1月公寓住宅价格指数已上涨86.9%；而与2020年7月比，则上涨了38.8%。商业地产价格波动较大，但店铺和办公室价格总体震荡上行。

分区域看，日本多数地区2023年1月公寓住宅价格有所上涨。其中东京都的公寓住宅价格指数上升到187.5，环比上升2%。

根据日本地产经济研究所4月18日公布的2022年度（当年4月到次年3月）数据，东京23区新建公寓住宅套均价格比2021年度上升了17.2%，达到9899万日元，创下1990年度以来的新高。价格走高的同时在售数量却在减少。2022年度东京23区在售公寓住宅数量同比下降18.8%，至16692套。

东京市中心的高价值房产供应仍在继续。日本地产经济研究所统计，3月单月东京23区新建公寓价格同比飙升2.7倍，套均达到2.175亿日元，首次超过了2亿日元大关。

海外投资推动价格上涨，但涨势或将见顶

市场分析人士认为，日本房地产价格上涨的主要因素，除了土地、建材等成本上升、低利率刺激购房需求外，日元历史性贬值下的海外资金涌入也起到重要推动作用。

根据主要房地产服务提供商世邦魏理仕（CBRE）的数据，2022年外国投资者在日本房地产投资约1.35万亿日元，比前一年增长12%。

但分析人士预计，本轮的上升趋势或将见顶。一是，对美国地方银行关闭等金融风险引发全球经济衰退的担忧加剧，投资者投资心理趋于谨慎；二是日本央行有意向采取措施逐步退出宽松货币政策，未来利率可能上升。

三菱UFJ信托银行公司2023年1月的一项调查显示，回答投资日本房地产的意愿为 “强烈／略强”的外国投资者的比例比一年前下降了33个百分点，为48%，这是自2013年以来首次低于50%。

日经研究所的一项调查也得出了类似结论。82%的受访业内人士预计，东京的房地产价格将在2023年达到峰值。而如果推高地价的外国资金流入放缓，地价进一步上涨的可能性不大。

城市竞争升温掀起高层建筑开发热潮

近年来，日本各地相继放松或酝酿放松建筑物高度和容积率限制，塔式公寓等高层建筑开发竞争加剧。

上世纪90年代日本泡沫经济破裂，为应对土地价格的持续下降，日本政府决定通过增加东京、大阪和其他城市的建筑高度来重新开发土地，这一做法逐渐扩展到日本各地。近些年，随着日本进入人口负增长阶段，城市之间的生存竞争逐步升温，为了吸引企业和增加人口，越来越多地区加入开发高层建筑推动城市再开发的行列。

高达111米的福冈大名花园城今年1月在一所小学的旧址上开业。由于该地区靠近机场，《民用航空法》规定的建筑物高度为70米左右，经特别批准才使开发100米以上的建筑物成为可能。在建设公共广场等前提下，原本约为450%的容积率被提高到最高800%。

福冈亚洲城市研究所预测再开发的经济效果为每年8500亿日元左右。该所研究员对媒体表示，实际建设数量超出预想，“在城市间竞争日趋激烈的情况下，迅速放宽限制成为优势。”2023年，福冈市商业地公示地价增幅在日本全国各县首府所在地中居首位。

京都、仙台、新泻等地也在逐步放松或计划放松相关管制，为开发多功能写字楼和商业中心创造条件，积极推进城市再开发。

在日本，高度限制和容积率法规是由每个市镇制定的。市政府可以通过城市规划委员会决议废除或放松这些限制。

根据土地、基础设施、交通和旅游部的数据，2011-2022年，每个城市10层及以上建筑（相当于约30米）的累计楼面面积稳步上升。福冈市的该项数据已增加到627万平方米，大约相当于12个东京迪斯尼乐园。

也有地方政府认为，放松建筑物高度、容积率等限制可能导致过度开发，从而影响公共设施、交通和其他城市基础设施的功能，该措施需平衡好政府、企业和居民的利益。