一个稍显复杂的合作 建发昌平生命科技园引入北京城建

观点网北京今年第三批供地中，建发再摘昌平生命科技园地块。

(资料图)

三个月后，北京城建表示，将作为合作方进入。

不过，不同于寻常的合作引资，城建的进入在架构设计上稍显复杂。

北京城建在12月13日晚发布的公告中指，截止公告日，公司按照实际持有项目公司的权益比例为项目提供资金支持。

复杂的合作

在公开市场上，房企合作拿地的常规操作有很多，例如以联合体形式开发、先质押项目公司股权给合作方，后期合作方以收并购的形式进入。

相比起常见的合作引资，建发引入北京城建的股权架构和操作稍显复杂。

12月13日晚，北京城建投资发展股份有限公司发布公告称，公司与建发地产按照49%、51%的股权比例新设合资公司，参与生命科学园项目的开发建设。

据了解，该项目是建发子公司北京兆昌房地产开发有限公司在北京三批供地中以总价32.66亿元竞得的，地块位于昌平区中关村生命科学园，总用地规模约为8.6万平方米。

竞得一周后，北京兆昌设立全资子公司北京兆城房地产开发有限公司（即项目公司），注册资本33亿元，负责生命科学园项目开发建设。

建发与北京城建协商，后者将参与生命科学园项目合作开发。而后，北京城建与建发另一股子公司上海建发盛高企业发展有限公司按照49%、51%的股权比例共同出资1亿元设立北京兆兴建城房地产开发有限公司。

公告又指，北京兆兴以0元价格收购了北京兆昌持有的项目公司北京兆城95%股权，项目公司股权结构变更为北京兆兴持股95%，北京兆昌持股5%。

日前，北京城建与建发地产分别通过不等比增资的方式，将兆兴公司注册资本从1亿元增加至约6.86亿元。增资完成后，北京城建持股52.6318%，盛高公司持股47.3682%。

北京城建方面表示，将按照实际持有项目公司的权益比例为项目提供资金支持。

数据来源：企业公告、观点指数整理

当天，北京城建发布公告指，替项目公司北京兆城进行担保，申请银团贷款18亿元。

公告称，为满足北京昌平生命科学园项目建设需求，项目公司向以中国建设银行北京城市建设开发专业支行为牵头行、中国银行北京金融中心支行为参贷行的银团申请贷款18亿元，贷款期限3年，北京城建按照实际持股比例提供连带责任保证担保。

盯住生命科技园

作为厦门本土国企的建发，进京独立操盘的首个项目是在2021年5月以28亿元竞得朝阳崔各庄地块，后确认为项目“望京养云”。

在周围房价10万+的情况下，该项目指导价在8.8万元每平方米左右，加上政府持有20%的产权比例，利润稍显微薄。

接下来，建发或许会更加兼顾地块本身和盈利空间。

今年北京首批供地中，建发便盯住了昌平生命科技园地块，楼面价和销售指导价分别为4万元每平与6.2万元每平，相差约2万元每平米。地块控规中指，生命科学园将推动实现“科学+城”发展转型，配套规划完善，邻近昌平线生命科学园站。

据悉，尽管上述地块需配建保租房，但地块热度很高，在竞拍时还发生过一场小风波。

当时竞拍现场，昌平该地块是报名企业最多的，10次线上报价后线下竞拍，绿城和建发举牌过于紧凑，在谁触及上限价格时反复申诉、沟通，整个过程持续长达40分钟。

据北京住建局官网信息公示，北京兆昌的项目“珺和佳苑”目前已在今年6月19日和9月10日分别取得预售。期房签约统计显示，6月19日取得预售证的653套房中已签约533套，成交均价约为6.2万元每平米。

与北京城建发展合作的这块地，建发是在北京三批集中供地中拿到的。

彼时，建发以总拿地金额66.47亿仅次于中海占据第二，竞得地块分别为丰台区槐房村和新宫村NY-011B地块、昌平区生命科学园及“北四村”6004、6005地块。而昌平此两宗地6004、6005和首批供地中6006号地块是相邻地块，有集合优势。

北京城建对于昌平亦多有关注。

昌平邻靠海淀，优势地块有多家房企涉足，包括华润高端住宅“橡树湾”、中海“中海汇智里”等，北京城建则是在而匹配供地中以底价约22.6亿元拿下昌平区六环路土城出口地块。目前，北京城建·国誉燕园29栋1788套全部获批预售，入市销售指导价3.9万元每平米。

据了解，这已是北京六环内单价最低的新房项目，11月13日迎来首次开盘,29分04秒后482套房源全部售罄,成交金额达到17.2亿元。