股东会见闻录 | 万科的“先手”和“曙光”

观点网12月16日，万科召开了第一次临时股东大会，审议新增不超过500亿发行直接债务融资工具的授权及配发新股事项。

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按此前万科公告口径，本次授权及配发是为了夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构。

据参会股东透露，万科管理层在会中指出，本次发行股份的一般性授权由深铁集团以临时提案方式提出，目前公司尚未制定具体的发行方案，具体的发行方式、发行利率、期限与品种则是授权董事会或其转授权人士根据市场情况，于发行时确定。

而股东审议议案与此前内容一致，万科希望获得A股/H股单独或同时增发股份的授权，增发股份不超过已发行A股/H股已发行股份数量的20%。

上述人士指出，本次会议股东们同样聚焦于大股东深铁集团是否参与定增、新增融资的用途，及郁亮对行业的判断等问题。

股东会现场，万科管理层与参会股东进行了沟通及交换意见。

募资用途

“三箭”齐发后，地产行业融资环境逐渐向好，万科开始“储粮”。

但不是为了过冬，而是瞄准了未来的市场空间。

11月21日，万科向交易商协会提交280亿元储架式注册发行意向，又在近期与六大银行达成战略合作协议，累计获得授信额度超3000亿元，已然成为金融机构“独爱”的房企之一。

另外，万科自身融资渠道也相对畅通，在今年第三季度累计发行绿色中期票据70亿元，发行公司债34亿元，利率在2.90%-3.70%之间。前三季度，万科新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。

保持较低融资水平的同时，万科还在持续优化融资结构，继续降低融资成本。

12月12日，万科还将自身19亿元的公司债“21万科01”行使赎回选择权，债券票面利率为3.38%。赎回后，万科随即展开了新债券的发行。

根据孔雀开屏系统显示，万科在12月14日提交注册第五期中期票据，拟发行金额20亿元，刚好覆盖赎回债券。新发中票的用途涉及补充流动资金和项目建设，并且有望在融资水平上低于赎回的债券。

据观点新媒体整理，万科今年已发行的4期中期票据平均融资水平均在3%以下，赎回债券再发新债覆盖，也符合优化资产负债表的结构，降低融资成本的目的。

本次万科迅速出手，在证监会通过房企股权融资的政策后，就立马跟进了股权融资计划。

祝九胜在会上指出，一方面是因为对自身资产负债表结构的优化，降低融资水平需求驱使。另一方面，在行业的底部，曙光和机会已经出现，万科看到政策上的窗口及大股东深铁的支持，才促使提案能够这么快出来。

对于融资后的资金用途，他也表明，在合规合法的基础上，结合公司的实际发展需要。万科一直是开发、经营、服务并重，因此这三类业务的机会都会同时去关注，可能从实际操作层面，募集资金补充开发类这一块的概率高一点。

观点新媒体了解，这并不是万科首次申请发行直接债务融资工具的授权，曾在2018年、2019年、2021年申请不超过350亿元、320亿元和300亿元直接债务融资工具。相比于前3次，万科此次申请的额度更大，期限也更长，往年期限均为2年内有效。

针对此次授权额度增多及期限拉长，祝九胜向参会股东解释，主要还是为了改善万科的债务结构和品种、新增未来三年债务部分的流动资金垫底，以及增强公司融资的灵活性。

据他介绍，前两年万科的公开债或信用债占有息负债占比大概是10%左右，今年做到了15%，未来争取达到20%到25%。信用债主要是跟信用挂钩，信用溢价很明显，而且期限相对较长，成本较可控，用途也比较自由。

深铁是否定增？

这一次股东会，深铁集团是否参与万科定增方案也是股东们十分关心的问题之一。

据参会股东介绍，万科董事、深圳市地铁集团有限公司董事、总经理黄力平指出，目前具体万科的定增方案尚未明确，未来会由董事会根据股东大会的授权，研究后再进行决策。深铁是否参与后续的发行，会在具体的发行方案确定之后，结合中国证监会、香港联交所等监管机构的法律法规、市场情况综合研判。

深铁集团没有明确表示参与，更没有拒绝，而是用在研究、再研判回避了投资者们的对参与增发的疑问。

截至目前，深铁集团持有万科股份数量约32.42亿股，持股比例为27.88%，若后续参与增发，持股比例有望超过30%。

黄力平还指，深圳地铁支持一切有利于万科健康发展的举措，公司认为在当前这个时点开展股权融资，有利于万科抓住目前面向未来的发展机遇，以实际行动支持房地产市场的平稳和健康发展，提振市场信心。

对于行业的信心，郁亮则再提“活下去”。

“万科过去这么长时间以来，面对市场波动情况，我们在做两件事情，做客户愿意买单的好产品、好服务，保证自己活下去。”郁亮指出，今天股东大会讨论的这两个方案，也是让万科能够活下去的两个重要的基本建设。

在郁亮看来，目前11月的销售有点出乎意料，回到了4-5月份的水平。

“市场恢复是一个缓慢而温和的过程，只不过程度比我们预期中还更温和一点。”他指。

疫情管控也实实在在影响着项目去化，万科在下半年采用了较为积极的销售策略，通过项目促销和消费券的发放，试图拉回销售颓势。

但从数据上看，7-11月份，万科分别实现销售336.9亿元、309.7亿元、347.3亿元、321亿元、304.4亿元，积极的营销策略虽没有根本缓解下滑颓势，但对销售仍有拉动作用。

各地疫情对年终销售冲刺带来了不小压力，根据观点指数发布的“2022年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-11月前20房企实现权益销售金额26741亿元，同比下降31.8%，其中“碧保万”分别同比下滑39%、21.8%和33.2%。

郁亮进一步指出，现阶段行业最需要信心，我们需要微光，而这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。政策利好已经是在逐步稳定中，而且政策面向好的力度、广度真是全面性超出预期和想象。

“表面上看压力还是特别大，但是我们可以看到，对市场有重大影响的政策面已经有了根本性改变，为行业下一步的发展注入了活力。”