全球微速讯：四批地与更新局 | 2022四季度深圳房地产市场报告

观点指数刚需房源供应紧缺、房价过高等问题依然是深圳房地产市场需要面对的问题。不过，深圳市已经从一级的土地市场和城市更新项目着手，加快推进安居型商品房建设和住宅配建，以此来满足普通购房群体的住房需求。

11月25日，深圳市完成了今年第四批集中供地，最终成交6宗，流拍1宗，出让总建筑面积为96.32万平方米，成交总金额97.27亿元。

(资料图)

2022年，深圳四批次集中供地合计供应地块34宗，共收获土地出让金736.27亿元，成交总建面为472.51万平方米，平均流拍率为11.75%。

深圳市四季度计划入市的商品房项目有35个，预计供应房源面积为173.18万平方米，17109套。其中，住宅14个项目，12737套，面积126.91万平方米。对比三季度可以看出，四季度新房供应套数和面积环比双降。

据观点指数监测，四季度深圳有14个城更项目动态更新。其中5个项目发布规划公示，包括南头街道田厦巷头新村、龙岗区龙城街道盛平南片区等。

这些项目均有居住用地建设方向，并在一定程度上补充当前存量土地的住房数量。

第四批次成交97.27亿，安居房占比较大

11月25日，深圳市完成了今年第四批集中供地。

本次集中供应土地7宗，地块面积达24.08万平方米，总建筑面积101.21万平方米。最终成交6宗，流拍1宗，出让总建筑面积为96.32万平方米，成交总金额97.27亿元。

可以看到，龙岗区42地块，龙华区100地块以及宝安区91地块溢价率较高，但是没有超过20%，主要是深圳限制了溢价率。

值得一提的是，本批次土拍条件中要求安居型商品房面积的比例较大，像宝安新安街道A002-0091地块及龙岗龙城街道G01019-0042地块，建设规划为安居型商品房，深汕合作区地块的安居型商品房则占住宅建筑面积超70%，地块剩余住宅建面部分为安置用房。

另外，本次供地剩余4宗普通商品住房用地均要求初始建设一定比例的安居型商品房，并竞建安居型商品房。观点指数认为，这在坚持房住不炒的定调下，继续推进深圳刚需住房改革。

从拿地主体来看，央国企依然是本批次拿地的主力，唯一拿地的民企江苏亚伦集团竞得了宝安区新安街道的安居房项目，该宗地住宅部分全部用于建设安居房。

值得注意的是，今年华润置地在深圳土地市场上多有斩获，一共拿了8宗地，拿地金额高达203.46亿，占深圳全年集中供地成交额的27.63%。不仅如此，2022年以来华润置地在大连、宁波、长沙、合肥、北京、成都、西安等地开启扫货模式。

2022年深圳四批次合计集中供地34宗，共收获土地出让金736.27亿元，成交总建面为472.51万方，平均流拍率为11.75%。

从供应量来看，除第二批次供应较多，其他批次供应趋于平稳。值得注意的是，今年全年的平均溢价率约为11%，整体来看还是较高。

房源供应减少，一手房同比下降53.39%

四季度深圳计划入市的商品房项目有35个，预计供应房源面积为173.18万平方米，17109套。其中，含住宅14个项目，12737套，面积126.91万平方米。

从区域看，龙岗区是计划供应项目最多的区域，共有10个项目计划供应，住宅产品计划推出3个。对比三季度，四季度新房供应套数和面积都环比下降。

据观点指数监测，截至目前，四季度住宅项目预售证发证项目不超过6个，未发证项目可能会延到明年年初推售。

据深圳房地产信息平台公示的最新11月数据，全市新建商品房成交为36.13万平方米（3667套），同比下降45.79%；其中新建商品住宅成交为25.92万平方米（2590套），同比下降53.39%。全市二手商品房成交为23.5万平方米（2482套），同比增长0.31%；其中二手商品住宅成交为20.52万平方米（2168套），同比增长0.36%。

可以看到，在整个项目网签中，住宅的成交套数和成交面积（相比于办公、商业）是居于首位的。年底是深圳楼市的传统淡季，在疫情、调控等多重因素影响下，一手住宅成交量同比下跌幅度大。相反，二手房不降反增。

当然，短期需要时间消化政策转变带来的紧张情绪。不过根据预测，到明年3月份生活会逐渐恢复到2020年之前，从需求端来看或许会有小幅回升。

从区域来看，四季度成交较多的有龙岗、光明和盐田区。观点指数认为，这部分地区的房源成交较多，主要是性价比高。值得注意的是，四季度南山区成交面积环比下降较大。从房源面积来看，90-144平方米的房子成交量达到总量的60%以上。

四季度，前海的万科瑧湾悦当日开盘去化达90%，总揽金37.2亿。宝安新安万科未来之光当日首开去化超70%，推售的416套房源是建面约为73-98平方米房型。这两个楼盘地段、品牌、户型空间比较符合当下的市场需求，因此销售去化可观。

为了提高今年的业绩，房企也开启了年终促销活动。如华润置地对即将入市的润晖府、润曦府两个项目推出五大安心购福利。华润置地方面表示，自签署协议之日起至所有房源售罄之日止的保价期间，承诺降价补差价。据市场反馈，这是今年深圳首个宣布降价赔付的房企。

多个城更项目公示进展规划

据观点指数监测，四季度深圳录得动态更新的城更项目有14个，其中5个发布了规划公示，包括南头街道田厦巷头新村、龙岗区龙城街道盛平南片区、光明楼村旧改规划、南山南苑新村旧改以及光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区。

这些项目均有居住用地建设方向，并在一定程度上补充当前存量土地的住房数量。

可以看到，光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区是录得项目动态更新的城更项目中规划面积最多的。该项目规划用地面积195.39万平方米，拆除用地面积128.44万平方米，规划开发类用地59.07万平方米，规划容积382.51平方米，其中住宅172.44万平方米。

该更新单元采取“政府主导+市场实施”的方式，对片区实行统筹综合开发，利益统筹留用土地指标则调入重点城市更新单元使用。这样做的目的是可以更有效率地推进旧改项目。

值得关注的项目还有光明楼村旧改，项目建成后建面超178万平方米，将提供126.5万平方米住宅，并且将配套3所九年制学校，项目由卓越集团操盘。可以看到，住宅建设面积占有较大的比重，一定程度上也反映了光明区对住宅需求的回应。

11月14日，深圳市城市更新和土地整备局发布2022年1-9月全市公告城市更新计划20项（含计划调整3项）。其中，涉及拆除范围用地面积285.3公顷；更新单元规划通过建环委审批26项，涉及拆除范围用地面积464.0公顷；城市更新累计供应用地面积138.3公顷，全市实收城市更新地价110.9亿元。

观点指数认为，结合四季度的项目动态，明年的城市更新地价估计会有一定程度上涨。