焦点报道:解局 | 时代中国全年销售近400亿与“躺平”境外债

观点网 新元肇启，碧桂园、万科等多家房地产企业陆续发布2022年度销售数据。

1月4日晚间，时代中国亦披露了2022年未经审核经营数据，累计合同销售（连合营项目销售）金额约为397.91亿元，签约建筑面积约为247.1万平方米。

(资料图片)

对于2022年初定下的650亿元销售目标，时代中国完成了61%。

销售跌六成

房地产行业于2022年经历了一场寒冬，整体销售下滑明显，观点指数报告显示，前100房企权益销售金额同比减少45.1%。

据观点新媒体了解，于2022年12月，时代中国合同销售金额约为15.9亿元，同比减少82.52%；签约建筑面积约为9.6万平方米，同比减少81.82%。

截至2022年12月31日，时代中国累计合同销售（连合营项目销售）金额约为397.91亿元，同比减少58.37%；签约建筑面积约为247.1万平方米，同比减少51.94%。

来源：观点指数整理

2015至2018年期间，时代中国销售增长突飞猛进，年复合增长率稳定维持在45.9%；2019、2020年销售增长较此前有所降低，增幅近30%。与此同时，2020年时代中国终于迈过千亿门槛实现销售千亿的短期目标。

2021上半年再次达到39.3%销售增速，但下半年房地产市场受到冲击下，时代中国整年销售情况轻微下跌4.78%。

面对房地产市场的多重承压，时代中国将2022年销售目标降至650亿元，对此管理层表示，要赚钱就得主动降规模，转换经营模式，更注重效益和项目利润。

虽然时代中国并未完成650亿元的销售目标，但据观点指数发布的2022年度房地产企业销售表现显示，时代中国全口径销售排名还是位列在前50，高于富力、德信中国、禹洲等多家房企。

时代中国在2022土拍市场上鲜见身影，但上半年转化了1个位于广州的城市更新项目，总可售建筑面积约5.2万平方米，已纳入土地储备。

据去年中报显示，截至2022年6月30日，时代中国布局16个城市或地区，拥有土地储备总建筑面积约1915万平方米，主要分布在国内一二线城市及大湾区。该公司认为，这足够支持今后二至三年的发展。

城市更新方面，时代中国表示，将更聚焦于布局重点城市的核心项目，并退出不确定性较强的城市。

作为时代中国发展核心资本的城市更新项目，需要投入大量资金和成本，现金流紧张下城更项目可能转变成烫手山芋。

2022年4月，广州时代控股集团有限公司恳请支持旧改项目退出报告于网络流出，报告中恳请广州市政府支持协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金3亿元；恳请协调黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，4月底归还前期投入17.1亿资金。

这再印证了时代中国流动性紧张的问题，而城市更新项目已似乎按下暂停键。

暂停支付

发布年度销售数据后，时代中国再发公告称，为促进对离岸债务的整体管理，将暂停支付6只境外美元计值优先票据款项。

来源：观点指数整理

据公告显示，截至1月4日，时代中国尚未支付于2023年到期的6.6%优先票据及于2024年到期的5.55%优先票据的有关利息，该等优先票据的宽限期分别于2022年12月30日及2023年1月3日到期。

查询公开数据获悉，6只优先票据合计存续总金额达25.5亿美元。这对于流动性紧张的时代中国而言，确实是一笔大数目。

公告显示，未能支付款项或会导致该两个系列境外美元计值优先票据持有人要求加快还款，倘发生此情况，则将赋予其他债权人（包括该公司所发行的其他系列境外美元计值优先票据持有人）要求加快还款的权利。

早前在2022年12月30日晚间，时代中国就发布称暂停支付离岸债务，委聘中金为财务顾问与债权人进行对话。

时代中国表示，其目标是整体管理其离岸债务，确保其债权人获得公平公正的待遇，并提供可持续的资本架构。为达成此目标且鉴于流动资金紧绌，集团预期暂停支付其离岸债务的款项。未能还款或会导致集团债权人要求加快偿还其债务。

于公告日期，时代中国未有接获任何离岸债权人有关要求加快还款的任何通知。

这则公告提前预告了时代中国准备“躺平”境外债，最新公告不过是“靴子落地”而已。

由于此次违约，穆迪将时代中国的公司家族评级下调至“Ca”，并将公司的高级无抵押评级下调至“C”，展望维持负面。穆迪认为，预期内的暂停还款反映出时代中国流动性较弱，财务灵活性受限；而且经营业绩疲软，将不得不依靠资产处置或潜在投资者的投资来筹集资金偿还债务。

进入2023年，房企偿债压力并未有明显减轻。一季度再迎来偿还债务小高峰，1月份约98亿美元债务到期，全年海外债务到期规模约589亿美元。除了时代中国，力高地产、上坤地产、亿达中国也在近日宣布暂停境外债务付款或无法偿付到期债务。

时代中国仍展现积极的态度。为落实离岸债务的整体管理，时代中国已委聘中国国际金融股份有限公司为其财务顾问及盛德律师事务所为其法律顾问，该等顾问将协助时代中国与其离岸债权人进行透澈对话。

时代中国表示，集团期望与其债权人进行积极对话，并寻求其支持及与其合作。

时代中国 到底有多“钱紧”？2022年中期，时代中国计息债余额降至约493亿元，上半年净归还债务约50亿元。

截至2022年6月30日，时代中国受限制银行存款39.95亿元，现金及现金等价物仅56.42亿元。相较2021年末的现金及银行结余总额206.57亿元，下滑得非常显著。

尽管面对现金流紧张情况，时代中国仍集中有限资源全力保障项目交付进度，以维护正常经营。2022年时代中国已交付38个项目，近4万套房；同时，进行成本管理，严格管控费用支出。通过一系列举措削减非必要开支，不断推进降本增效，以提升经营效率。