年报观察 | 中交地产谋篇增长

观点网房地产行业2022年经历了严峻考验和挑战，中交地产在复杂多变的大环境中仍能保持收入大增，同时在土地储备上不减反增，为后续开发提供了支撑。

(资料图片仅供参考)

4月7日晚发布的2022年度报告显示，报告期内，中交地产主营业务利润主要来源于房地产业务，合并财务报表中确认的房地产销售收入为382.92亿元，占营业收入总额99.54%。实现利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%。

值得注意的是，2022年，中交地产经营活动产生的现金流量净额由前两年的负值转为正值29.35亿元，增幅达165.92%。

与此同时，在去年大部分房企少拿或不拿地的时候，中交地产依然进账了11个项目，占地面积近60万平方米。

截至报告期末，该公司持有房地产项目115个，土地总面积较上年增加7.63%至1056.45万平方米，在建及待建面积1648.67万平方米。

多项财务指标也在显著改善，如流动比率于报告期末为1.76，同比增加3.53%；资产负债率86.13%，较上年减少1.23个百分点；扣除非经常性损益后净利润-1.86亿元，同比减少亏损56.91%。

债务情况是每个房企都逃不开的命题，不过作为央企地产代表之一，中交地产继续保持着贷款偿还率、利息偿付率均为100%。且利息保障倍数由此前的0.46增至0.52，同比增加13.04%；现金利息保障倍数由上年的-0.23大幅增至2.03，增幅达982.61%。

营收增长1.6倍

2022年对于大多数房企而言都是艰难的一年，中交地产也不例外。

观点新媒体查阅业绩报告，2022年1-12月，中交地产共实现签约销售面积195.78万平方米，较上年同期降低14.32%，实现签约销售金额458.82亿元，较上年同期降低18.07%，销售回款450.84亿元，较上年同期降低23.72%，整体表现优于行业平均水平。

据年报披露，中交地产2022年1-12月实现营业收入384.67亿元，较上年增长164.52%，实现利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%。

很显然，营业收入大增与去年加大保交付力度有关。

据中交地产早前披露，2022年13个城市、23个地产项目准时甚至提前迎来交付，近2万户业主归家约定按时完成。

观点新媒体获悉，13个城市包括北京、厦门、南京、宁波、武汉、重庆、长沙、成都、昆明、苏州等一二线核心城市。

从去年末的项目交付就可窥见一斑，2022年12月15日，玉林中交雅郡迎来交付，首批交房取证了159户；2022年12月25日至2023年1月3日，亦庄橡树湾开启交付；中交·泓园践行中交地产“从始至终”的产品自查自纠体系，在项目的施工过程中，做到了工程信息透明化。

另外，中交·碧桂园·映象美庐项目成立了交付专项小组，对交付事项进行前期监督，对各项工作进行节点倒置和梳理；2022是中交宁波城市公司的“交付年”；中交·成均云庐和中交·成均雅院分别于12月18日-22日、12月23-26日完成交付，中交·成均雅院到访交付率高达90%以上。

受益于营业收入的翻番，中交地产2022年经营活动产生的现金流量净额也由前两年的负值转为正值29.35亿元，增幅达165.92%。

但随着早年高价地的陆续交付，以及去年房地产市场的疲弱表现，房企毛利率延续下行趋势，中交地产毛利率也同比减少9.45个百分点，至13.28%。

对此，中交地产也在年报中表示，地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏观调控等客观因素影响，也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够，产品溢价能力还不足。

对此，中交地产给出了应对策略，表示投资工作将进一步主动契合国家战略，以价值投资为龙头，做好重点城市政策、市场的研究预判，进一步向核心城市和区域聚焦，加强协同，落实成本管控，强化财务管理，做好风险防控，有效提升项目整体开发运营能力。

这从中交地产去年获取的项目即可看出一二。

2022年，大多数房企少拿甚至不拿项目，中交地产虽然同样也减缓了拿地，但依然有11个项目进账。对此，中交地产表示，公司坚持效益导向，选择市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块，资源配置向投资质量效益好的城市及团队倾斜，报告期内共获取自有股权项目11个，多个项目位于城市核心区位，销售去化有足够支撑和保证。

截至报告期末，中交地产所持总土储却较上年增加7.63%至1056.45万平方米，涉房地产项目115个，在建及待建面积1648.67万平方米，为未来稳健发展提供了充足的土储。

同时，主营业务构成未发生重大变化，截至2022年12月31日，总资产1373.07亿元，较上年末降低3.28%，归属于上市公司股东的净资产32.93亿元，较上年末增长1.05%。

改善的财务指标

中交地产去年销售回款虽有减少，但随着支付的土地款等减少，实现了经营活动产生的现金流量净额大幅改善。

据观点指数查看数据，中交地产2020年度经营活动产生的现金流量净额为-187.4亿元，2021年度为-44.52亿元，2022年实现大幅扭转，为正值29.35亿元。

债务情况是每个房企都逃不开的命题，中交地产也下了功夫，多项财务指标显著改善。

2022年，资产负债率86.13%，较上年减少1.23个百分点；流动比率于报告期末为1.76，同比增加3.53%；扣除非经常性损益后净利润-1.86亿元，同比减少亏损56.91%。

作为央企地产代表之一，中交地产继续保持着贷款偿还率、利息偿付率均为100%。

与此同时，EBITDA全部债务比由上年的2.08%增至2.49%，增加0.41个百分点；利息保障倍数由此前的0.46增至0.52，同比增加13.04%；现金利息保障倍数由上年的-0.23大幅增至2.03，增幅达982.61%。

对此，中交地产于报告中表示，公司积极拓展多元化的融资方式，开展创新性融资产品，优化融资结构，降低融资成本。强化资金的全面统筹和精准到日的资金动态管控动作，持续保持AA+以上信用评级，支持公司可持续发展。

关于融资成本管控，从最近几单债券发行即可看到。如3月27日宣布完成发行的2023年度第一期中期票据，发行金额10亿元，发行期限为2年，发行利率为4.07%；如4月6日披露的2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期），债券发行规模不超过7亿元，为2年期，票面利率为4.27%。

另外，3月30日，中交地产还宣布向特定对象发行股票申请获得深圳证券交易所受理。据观点新媒体了解，本次发行的发行对象为不超过35名（含本数）特定对象，其中，控股股东拟以现金方式认购本次发行股份数量合计不低于本次发行实际发行数量的30%，本次发行的其余股份由其他发行对象以现金方式认购。

发行的股票数量按照募集资金总额除以发行价格确定，且不超过本次发行前公司总股本的30%，即不超过2.09亿股（含本数），募集资金总额预计不超过35亿元（含本数）。

据了解，中交地产本次定增所募集资金投资项目包括长沙凤鸣东方项目、郑州翠语紫宸项目、武汉中交澄园项目、惠州紫薇春晓项目、天津春映海河项目。

值得注意的是，本次募集资金不高于10.5亿元将用于补充流动资金，以满足公司资金需求，从而提高公司抗风险能力和持续盈利能力。

在多项财务指标改善的同时，中交地产也意识到，公司的发展规模和效益与行业领先企业相比，尚有不小的差距，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决。

为解决这些问题，中交地产表示，对标行业领先企业，探索新的增长点，向管理要效益，向品质要效益。持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度。

除了改善内部表现之外，面对全球经济的百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定，以及房地产企业投资力度下滑，企业资金端继续承压，行业分化加剧等情况，中交地产明确将因城施策，投资工作主动契合和融入国家战略，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全，提升运营质效，创新业务发展模式，严控成本管理，提高品牌竞争力，积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。

报告期内，中交地产在房地产开发经营与销售业务之外，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。