现场丨星悦茂首入太原 央国企联手助推城市商业转型升级

观点网今年以来，各地商业陆续复苏，“烟火气”加速回归，促消费、扩需求的相关政策引导也在持续推出。

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7月末，《关于恢复和扩大消费的措施》发布，围绕稳定大宗消费、扩大服务消费、促进农村消费、拓展新型消费、完善消费设施、优化消费环境等六个方面，提出20条具体的政策举措。

“消费提振年”的进程过半，据不完全统计，上半年全国新开业购物中心项目已超百个，而下半年还将迎来入市高峰。

在众多北方城市中，太原正处在商业转型升级的关键时期。今年一季度，太原市社会消费品零售总额472.36亿元，比上年全年回升9.4个百分点。市场消费回暖，人均可支配收入及消费性支出保持平稳增长。

作为中部地区的中心城市，太原工业总量规模持续跃升，市民对商业消费的需求和品质追求也在不断升级变化。新老商圈共存，大型城市综合体以及社区商业正在逐步崛起。

近日，太原东港家园星悦茂招商发布会暨主力品牌签约仪式成功举行，原创IP形象“新心”也于发布会上亮相。

新老共存中的商业新标杆

东港家园商业综合体项目是山西园区建发集团与新合作商管合作的首个项目，也是太原市中心核心商圈内最具潜力和吸引力的商业项目之一。

项目位于迎泽区并州东街与东岗路交汇处东南角，建筑面积4万余平方米，由山西园区建设发展集团有限公司开发建设，新合作商业管理有限公司负责项目整体运营，计划于2023年底开业。

据项目的建设方山西园区建发集团透露，星悦茂项目所在的迎泽区，是太原市老城区的政治、文化、交通、通信、商贸中心，也是太原市人口密度最大的区域，住宅密集分布，家庭客群为主要消费对象。

项目调研数据显示，项目周边1公里范围内居住人口达21万人，2公里居住人口45万人，3公里居住人口130万人，稳定的消费群体基数庞大。

尽管如此，该区域现有代表性商业项目却较少，以专业零批为主，餐饮、零售等业态仍存在较大发展空间。尤其亲子类业态，目前整体较为缺乏，无法满足片区日益增长的消费需求。

在城市商业发展及市场需求的双重推动下，星悦茂应运而生。

新合作商管作为项目运营方，结合周边客群的消费需求，引入旗下核心品牌--星悦茂，以“美好邻里中心”为定位，融合“生活+社交”场景，打造出精致便民主题型商业空间及一站式亲子家庭成长体验空间，以满足周边居民多元化消费需求，同时推动提升迎泽区东岗路片区商业高质量发展。

山西园区建发集团介绍称，太原市的居民消费习惯主要呈现三大特点，既注重实惠性，又追求品质感和社交性。

也因此，在进行商业运营时，需要注意提供合理的价格和优惠政策、高品质和高体验的商品或服务、多样化和互动化的社交场景等，以增加和促进消费者之间的交流和互动。

“星悦茂”定位为集潮流零售、格调餐饮、娱乐休闲、亲子服务、艺术文化体验等多维生活方式及社交体验于一体，致力于打造一个兼具社会效益和经济效益的优质项目，为周边消费者提供能够满足各种需求和喜好的综合型社区商业空间。

以场景化为特色，星悦茂结合市场需求，增加了艺术装置、造型坐凳、灯光亮化等，通过星悦茂自有IP赋能，综合打造特色情景，以提升整体商业氛围，增加空间互动性。

在业态组合方面，则根据项目所在区域的人口结构、消费特点、市场竞争等因素，引入风格多元、体验度高的全新零售品牌。包括新合作商管自有的战略品牌资源，以及具备首店元素和网红效应的品牌，以此满足消费者日益见长的消费需求，提升项目在城市商业格局中的消费品质。

具体而言，项目一楼以零售集合、儿童体验、生活配套等业态为主；二楼包括生活超市、轻餐简餐、特色小吃等；三楼南区以餐饮业态为主，北区业态覆盖健身、特长培训、儿童体适能等。

7月28日，星悦茂招商发布会暨主力品牌签约仪式上，麦当劳、秦门西安小馆、墨八仟、THE GREEN PARTY、京东之家、同仁堂、美联家超市、宝贝王、 麦吉鸟、华为等品牌代表分别与项目进行合作签约。

山西园区建发集团表示，星悦茂项目的入驻，将立足于社区商业，辐射周边3-5公里范围，从体验感打造、品牌升级、挖掘亲子消费等层面，构筑核心竞争力，突出生活化、社交性、体验感，强化配套服务性功能。未来将改善提升迎泽区整体商业品质，打造社区商业的标杆。

央国企合作后的循环发展

值得注意的是，计划于今年底前亮相的星悦茂背后，还有着山西园区建发集团与新合作商管“国企+央企”的强强联手。

“我们对本次合作有着深切的期许；这次合作是一次非常有意义的尝试，也是一次非常有价值的互补。”

事实上，山西园区建发集团作为山西建设投资集团有限公司的子公司，自2020年4月正式改组成立以来，通过构建多元化产业结构布局，重点承担全省开发区土地一级整理和基础设施建设任务。

山西园区建发集团注册资本达人民币75亿元，是山西建投集团着力打造的投融资建设平台。无论是资金实力、项目经验，还是本地市场网络，山西园区建发集团都具备独特优势。而整合利用外部资源，提升能力与共谋发展，也正是山西园区建发集团所采取的发展策略之一。

另一方面，新合作商管则是中国供销集团旗下核心企业，供应链优势、商管能力、品牌输出模式，也使得其成为国内领先的立体商业空间运营者。目前，新合作商管通过自主开发运营超过300万+轻资产服务输出相结合的模式，已布局全国20（多）个省、50座城市。

山西园区建发集团认为，“央企与地方国企合作有很多成功的经验和案例，且我们双方都兼具着服务社会、服务大众的社会责任和理念，在这方面我们有着天然的契合点。这次合力打造的太原星悦茂，会极大地提升太原市的商业品质。”

相对于传统的重资产模式，轻资产模式更加注重运营能力、品牌能力、创新能力等方面。对于更具基础设施建设实力的山西园区建发集团而言，在轻资产运营商、合作方的选择上，也更多地关注资源整合能力、价值创造能力及合作理念能力。

包括是否能够准确把握市场变化和消费者需求，及时调整运营策略和业态组合，以适应市场需求和喜好；是否能够拥有自己的核心品牌或引入优质品牌。

场景打造方面，要根据项目特点和消费者喜好，打造出多样化和互动化的社交场景；以及能够通过优质的物业管理、丰富的旺场活动、创新的内容输出等方式，为项目提供高效率、高质量、高水平的运营管理服务，增强消费者的满意度和忠诚度。

就星悦茂而言，伴随新合作商管的加入，促成了国企与央企之间的一次深度合作，实现资源共享、优势互补、共同发展。

同时也是山西园区建发集团在轻资产模式方面的一次探索和尝试，一边合作、一边借力学习，以此次合作为契机，山西园区建发集团在商业领域的发展思路和发展空间将得到拓展。

也由此，山西园区建发集团表示，未来将继续加强与新合作商管的合作，共同打造太原星悦茂项目，使其成为太原市乃至山西省的商业标杆和典范。

“很多产业模式对市场是新型模式，对山西园区建发集团也是首次尝试。” 山西园区建发集团坦言，“作为产业发展的国企中坚力量，对新模式的探索与发展是我们的责任，过程中，集合各行业优秀团队，打通运营单位-产业主体-地方政府的有机配合模式，盈利模式的多样发展仍需要我们进一步探索和挑战。”

今年以来，国家已从多方面释出利好消息，以提振消费和市场信心。其中，不动产投资信托基金（REITs）的底层资产也于三月扩容至消费类基础设施。至目前，国内REITs产品底层资产普遍为产业园、仓储物流、保障性租赁住房、高速物流、清洁能源等。

将具有长期稳定、可持续收益的重资产项目“置换”出流动资金，显然可以极大提升资金利用率和流动性。在此方面，山西园区建发集团也正在进行相关探索尝试。

随着政策和市场的持续完善，以及企业自身的积极参与推动，山西园区建发集团所持重资产项目，如房地产项目、开发区项目、PPP项目等，都将有机会获得盘活，并将收回的资金投入新项目建设之中，投融建管退的良性发展循环也将打通，高质量的循环发展路径由此显现。

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