中报观察 | 富力继续叫卖资产

观点网债务危机暂时解决后，市场环境明显阻碍了富力的复苏计划。

(相关资料图)

“在经历多年新冠疫情的影响后，2023年标志着我们开始将病毒置之脑后。”不过楼市衰退的情况并未一同改善，经历1-5月的复苏后，6、7月开始整体市况开始向下。

据国家统计局数据，今年1-7月，国内商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%，住宅销售额增幅下滑。

“从交易量来看，2023年上半年行业的协议销售额与2022年同期相比平均下降5.3%。”富力地产在公告中提及。

回顾该公司的销售进展，今年进一步缩减，甚至远不如2022年同期表现。

资料显示，累计至2023年7月底，富力地产总销售金额约145.4亿元，同比减少48.8%；销售面积达约96.03万平方米，同比减少55.93%，平均售价反而从去年同期13032元/平方米提升为15141元/平方米。

只是眼下对富力地产来说，现金流明显比利润更重要。

富力地产是国内最早顺利完成境内、境外债务展期的房地产开发商，也是最早喊出暂缓拿地、要开源节流的房企之一。蛰伏几年后，亏损情况有好转。

根据业绩报告，从三费看，期内富力地产销售及营销开支由2022年同期8.32亿元，减少40%至5亿元，代表业务量的下滑；行政开支则从19.35亿元上升为23.56亿元。

由于展期后债务综合利率降低及汇兑亏损的减少，富力地产上半年融资成本由去年同期52.02亿元减少20%至41.64亿元。

最终，2023年上半年富力地产录得净亏损约49.78亿元，较2022年上半年68.99亿元下降27.8%；归母净亏损51.09亿元，较2022年上半年69.2亿元下降26.2%。

但另一方面，富力地产的主业持续疲软。

财报显示，2023年上半年，富力地产期内交付的销售物业从去年同期188.5万平方米减少约24%至144.2万平方米，导致物业发展营业收入从去年同期151.49亿元减少19%至123.05亿元。

但毛利从27.97亿元提升至32.34亿元，毛利率17.2%，较2022年上半年18.9%低，但比2022年全年的16.5%更高。

可持续经营能力方面，近年来富力地产已几乎停止拿地，新增土储全部依靠此前跟进的城市更新项目补充，例如2022年在广州新增13.3万平方米土地，也是通过这种途径。

最新的财报中，富力地产并未披露土地储备情况，不过提及“停止进一步扩充土地储备并削减不必要的支出”。换句话说，应该与2022年末的6097.7万平方米相当或有所减少，但依旧十分充裕。

就算按最新交付物业的整体平均售价约每平方米8500元计算，货值至少也有5183亿元，还未算城市更新项目，足够未来数年发展。待市场行情好转，富力地产或才能重拾拿地信心。

尽管物业开发主业稍显弱势，但2023年上半年随着疫情防控措施放松，过去被批评为“鸡肋资产”的酒店，开始为富力提供正向现金流，涵盖写字楼和购物中心的物业投资板块也同时得益。

文化和旅游部发布的数据显示，上半年国内旅游总人次达到23.84亿，同比增长63.9%；国内旅游收入2.3万亿元，同比增长95.9%。其中，两个指标均恢复到2019年同期水平的8成。

反映到富力地产的业绩上，期内投资物业租金收入4.16亿元，同比增长2%，恢复正向。

酒店分部反弹强烈，营运营业额由去年同期17.81亿元增加至29.83亿元。另悉，富力整个酒店组合平均入住率高达60%，其中超过60家酒店在高峰期的入住率超过90%。

同期，酒店分部经营净利润达6.81亿元，实现扭亏为盈。

不过似乎富力并没有决心保留这部分资产，毕竟现金流是最大要事。在报告中，富力地产表示：“由于期内酒店资产产生正现金流，买家询问增加，而潜在买家随后进行的尽职调查亦有所增加。”

楼市向下的大环境下，失去物业销售现金流大力支持的富力地产，如何支付展期债务利息仍是个不小的问题，剩余土地和旧改开发也需要资金，据悉富力位于伦敦的“One Nine Elms”也预计赶在今年年底完工。

因此出售项目换取即时现金流仍是上策，2022年富力地产就曾12.45亿元出售北京、福州、镇江3间酒店。

该公司表示，在接下来的时间内，“将继续出售非核心酒店及投资资产，以产生流动资金用于还款及营运资金用途。”

富力在中报中称：“过去一年，集团加快了在中国和海外出售开发和投资物业的计划，重新分配资金以解决金融负债和项目竣工问题。”正就数个海外项目与买家进行尽职调查，预计年底前完成。