中报观察 | 金地一二线“扩表”

观点网在地产行业，利好和利空的界限变得模糊，人们疑惑于怎样的动向才能体现一家房企的生存状况。

据资本市场消息，半个月前的8月15日，金地集团向债权人表示已于8月11日划转资金，用于兑付一笔美元债票息。

这笔1190万美元付息款实际应于8月14日到期，属于提前划转，但这一“自证清白”的举措还是引来不同解读、猜测与传闻。

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8月30日，金地（集团）股份有限公司发布2023年半年度报告，上半年营业收入368.56亿元，同比上升31.10%；归母净利润，15.32亿元，同比下降22.24%。受市场下行、结转结构等影响，金地集团今年中期盈利虽有所下降，仍是当前为数不多持续盈利的优质房企，反观近80家A股及港股房企今年中期业绩预告，超六成预亏，累计亏损超千亿。

财报一定程度上回应了市场疑虑，包括金地是否还有缩表的余地，以及是否还有扩表的能力。

土储优化

上半年，金地集团各业务板块均录得不同程度增长。

其中，房地产开发营收311.42亿元，占总营收84.5%，同比增长33.94%，毛利率为14.87%，比去年同期的21.18%减少6.31个百分点；物业管理营收36.21亿元，同比增长22.19%，毛利率8.06%；物业出租及其他收入19.53亿元，同比增长11.51%，毛利率55.98%。

具体来看，房地产开发板块结算面积181.62万平方米，同比上升56.84%；结算收入311.42亿元，同比上升33.94%。

上半年，金地集团连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等地投拓，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土储约85万平方米，全部来自一二线核心城市。

在2022年末，金地总土地储备约5182万平方米，权益土地储备约2345万平方米，权益土储占比45.69%。

截止到上半年末，金地总土地储备约4878万平方米，权益土地储备约2194万平方米，其中一二线城市占比约73%，权益土储占比44.98%。

可以看到，金地的土储“弹药舱”继续收缩，权益土储占比略有降低，但一二线比重显著提升。

今年5月8日的业绩会上，金地集团董事长凌克针对权益土储占比情况回应道，公司投资布局聚集一二线主流城市，单个地块合作情况较多，这也是行业共性，希望通过更多拿地渠道提高权益比例。

年初在内部经营工作会议上，凌克也明确要求，要主动把握土地投资机会，实现良性循环。

今年4月19日，金地以约22亿元摇得东莞松山湖商住地，同一天，通过全资子公司及联合体竞得上海两宗地块，一日之内豪掷50亿元连下三城。

但时间轴拉长到上半年，金地投拓策略仍偏向保守。

除了公开市场招拍挂渠道，金地在城市更新等方面保持了积极意愿与能力。从半年报公布的项目看，今年新增了深圳金地宸峯府即为龙华商业中心旧改项目南一片区，和同样在建的深圳前海九单元五街坊项目、深圳金地环湾城等。

报告期内，金地新开工面积约179万平方米，竣工面积约437万平方米；公司根据实际经营情况对全年的新开工和竣工计划做了小幅调整，调整后的全年新开工计划约435万平方米，竣工计划约1353万平方米，均较年初有所增加。

债务管理

在头部房企中，金地历来以“理科生”形象示人，债务管理亦以严谨细致著称。

自去年10月金融十六条出台以来，金地集团先后获得超千亿元银行综合授信额度支持，还向银行间交易商协会递交150亿元储架式注册发行申请。

去年全年，金地累计兑付境内外债券超133亿元；今年上半年，兑付到期债券超160亿元，至今未出现债务逾期。

截至上半年末，金地集团计息负债余额为1096亿元，比去年底1152亿元减少56亿元，债务压力进一步缓解。

此外，公司资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%；债务融资加权平均成本为4.39%，比去年的4.53%继续压降。从报表来看，负债规模和融资成本保持在合理水平。

在化债进程中，需要关注到与去年相比，金地今年尚未公开发债进行借新还旧，更没有配股定增，这对自身现金流和融资策略提出了更高要求。

截至报告期末，金地持有货币资金460.8亿元，比期初的545.09亿元减少15.46%，即84.27亿元。即便如此，在手货币资金仍能覆盖401.48亿元一年内到期的非流动负债。

金地集团上半年没有公开发债也并不意味着融资停摆，从计息负债的变动和公开市场偿还情况可以推断出银行融资是保持了稳定且有较大的增量，增量的部分主要为公司所做的一些经营性物业项目的融资落地。

今年上半年金地集团多次为项目融资进行担保，主要担保项目来自深圳、北京、苏州、西安、大连等城市，累计担保金额约为78.4亿元，且获得较长融资周期。

例如北京大兴的金地威新国际中心融资20亿元，贷款期限均长达18年，而经营性商业项目开发贷的最长期限一般不超过12年；此外，金地集团西安市曲江新区金地广场项目以及苏州项目的融资期限也长达15年。

中报披露的长期借款中，由金地集团提供担保的借款为8.03亿元，由金地集团所持子公司股权提供质押的借款为5.01亿元，两类借款期初余额为0，合计增加了13亿元；由金地集团子公司以其存货、投资性房地产提供抵押的借款87.03亿元，比期初余额13.22亿元增长560.31%。

银行借款渠道也是金地融资的传统优势所在。去年10月28日，金地集团高级副总裁韦传军于交流会上表示：“从年初到现在，我们整个行业的开发贷规模在收缩，但是银行对我们还是比较支持的。”

截至6月30日，金地有息负债中银行借款占比为70.84%，公开市场融资占比为28.98%，其他融资占比为0.18%；公司获得各银行金融机构授信总额2532亿元，已使用930亿元，尚余授信额度1602亿元。