【财经分析】央行定调调整存量房贷利率 支持房地产市场平稳健康发展

人民银行、国家外汇管理局1日召开2023年下半年工作会议，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，支持房地产市场平稳健康发展等。

这也是继7月14日央行有关负责人公开表态，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”之后，央行对房地产市场相关政策提出了更加明确的要求。

业内人士表示，此次表态传递出了更加积极的政策信号，后续央行或通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率；同时还可能通过运用结构性货币政策工具等方式，对受影响较大的银行给予阶段性支持。

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调整过程依法有序 房地产市场及居民端多方受益

截至上半年末，我国个人住房贷款余额达38.6万亿元。“降低部分存量房贷利率，具有‘一箭三雕’的积极作用。”招联金融首席研究员董希淼说。

具体来看，董希淼认为，一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，促进房地产市场健康平稳发展；二是缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资。

调整方式方面，中金公司在研报中提出，存量按揭利率的调整或具有以下特点，包括：针对性下调存量按揭利率“加点”，而非LPR基准利率普遍下调；以当地市场化形成的新发放利率为基准，而非各城市间下调幅度“整齐划一”；以及存在放开跨行转按揭的可能性等。

本次会议上，监管部门还对调整过程中的“依法有序”原则进行了重点强调。董希淼表示，“依法”是指存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下由借贷双方依法协商达成，央行不会直接规定利率调整的对象和幅度。

“‘有序’则指存量房贷利率调整不会‘一刀切’，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调等。”董希淼说。

另还有业内人士表示，“依法有序”也意味着放开过程可能比较谨慎，从而避免出现银行间过度竞争等。

从实际操作角度出发，上述人士认为，调整存量房贷利率过程中商业银行或出现以下顾虑，包括如何在“多调降会冲击自身收益”和“少调降或失去客户”之间找到平衡，以及如何对能够进行调整或置换的合同的范围进行明确等。

“明确范围并非易事，存量房贷的剩余时间、利率、规模以及贷款人的历史信用等等可能都需要考虑。”该业内人士如是说。

提前还贷减少有助对冲息差压力 银行端受影响或相对有限

在支持房地产市场发展以及减轻居民端负担的同时，相关政策对银行端的影响也是市场关注的一大重点。

根据中金公司测算，若假设有30%、50%的存量按揭贷款利率下调70BP，则对银行业2023年的净息差及净利润的影响或分别为-3BP、-3%，-5BP、-4%。不过尽管存量利率下调对银行盈利有一定影响，但提前还贷减少以及后续可能出现的存款利率下调等也有望对负面影响进行充分对冲。

同时，存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，可对宏观经济和消费产生一定刺激作用。因此综合来看，中金公司在研报中认为，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。

董希淼也提到，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，后续央行或通过运用结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。

而按银行类型来看，由于去年国有大行、股份行、区域性银行按揭贷款占比分别约为28%、17%、13%，中金公司研报认为，存量按揭调整对敞口较高的国有大行影响或相对更大。

不过也有观点提出，调整存量房贷利率对股份行和中小银行的影响可能更大。“主要是因为这两类机构的存量房贷利率往往更高，进行调整的必要性和迫切性也更高，且在置换的过程中，股份行和中小银行的存量房贷还存在被国有大行置换掉的可能。”上述业内人士如是说。

根据人民银行数据，截至二季度末，人民币房地产贷款余额53.37万亿元，同比增长0.5%；其中，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，房地产开发贷款余额13.1万亿元，同比增长5.3%。上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。

值得一提的是，工作会议还提到，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求等。