严冬少数派 越秀地产2022年销售、拿地与融资曲线

观点网 2022年，宏观经济下行叠加多点疫情冲击，房地产市场受到凛冽寒风的侵袭，但也有一小部分房企逆势实现增长。

(资料图)

1月9日晚间，越秀地产发布了2022年的销售成绩。

据观点新媒体了解，2022年1月至12月，越秀地产累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为1250.3亿元，同比上升约8.6%，年度合同销售目标人民币1235亿元完成率达101.2%。

资本市场对于该成绩亦表示认可。1月10日，越秀地产开盘报10.82港元，收盘报10.96港元，涨1.11%；成交额7408.41万港元，市盈率(TTM)9.36，总市值339.37亿港元。

少数派报告

地产寒冬中能保持销售增长的企业并不多。

作为粤港澳大湾区知名国企，越秀地产背靠广州国资委及广州地铁集团，过去一年的销售表现成为了“少数派”。

数据来源：企业公告、观点指数整理

事实上，更早之前的2021年，房地产销售就已开始降温，跌幅呈现扩大趋势。

当年，越秀地产完成销售额1152亿元、销售面积418万平米，分别同比增长20.2%、10.1%，销售目标完成度达103%，也是少数完成销售目标的主流房企之一。

行至2022年，面对行业不确定性，多数房企已经不再设定销售目标，越秀地产仍然提出全年销售计划1235亿元，对应2021年实际销售额约有7%的增长。

观点指数报告显示，2022年，前100房企权益销售金额同比减少45.1%，而头部房企销售景气程度高于其他企业，与前100房企平均水平相比，前20房企销售下滑幅度减少了23.5个百分点。

2022年1至12月，越秀地产累计合同销售金额约为1250.3亿元，同比上升约8.6%；累计合同销售面积约为414.00万平方米，同比下降约0.9%。

虽然仅超出销售计划0.3亿元，但仍然继续完成了目标。

观点指数报告还显示，2022年，越秀地产全口径销售金额排在第15位，低于中国金茂、滨江集团、绿地控股等企业；权益销售金额位列第十，高于绿城中国、建发房产等。

也可以说，越秀地产过去努力获取的核心城市的核心地段地块，为项目快速去化、保持溢价打下了一定的基础。

扩储与融资

2022年，土地市场供应减少，房企拿地规模亦有所下降，但越秀地产同样走出了与众不同的曲线。

12月15日，广州举行四批集中供地，越秀地产连下两城，底价41.16亿元拿下海珠滨江西路、番禺南村镇兴业大道南侧地块。前者位于宅地断供已近10年的海珠滨江西板块，后者处于“金珠琶”半小时生活圈。

最新公告披露，越秀地产是通过合作方式取得上述两宗居住用地，权益占比为9.55%，权益土地价款为3.93亿元。虽未获知合作方是谁，但通过合作方式获取高质量的高价地块，不失为稳妥之举。

深耕于广州，销售额大部分来源是广州；同时，2022上半年广州销售均价达3.86万元/平方米，高于大湾区及全国销售均价，越秀地产此次拿地可以扩大在广州和粤港澳大湾区的优势。

平安证券研报则显示，2018-2021年，越秀地产在广州市场市占率分别达到11.6%、11.7%、14.7%和13%。

另外，越秀地产还以合作方式获得杭州钱江新城板块地块，实际权益达47.98%，总建筑面积约7.38万平方米，规划用途为居住用地，权益土地价款约为8.74亿元。

观点指数发布的“1-11月房地产企业新增土地储备报告”显示，越秀地产2022年以来新增全口径土地储备达427.66亿元，行业第六；新增权益土储265.2万平方米，列第八位；新增货值达1103.4亿元，位居第六。

敢于在行业低潮期拿地，是源于低融资成本的底气。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对比同样具有国企背景的建发国际，从上图可见，越秀地产整体融资成本表现均更优。

2023年开年，越秀地产又创下一个新纪录——大湾区自贸区离岸人民币债券发行最大规模、最低利率。

1月9日，越秀地产通过境外SPV公司Joy Delight International Limited，在澳门金交所成功发行20亿元自贸区离岸人民币债券，期限3年，票面利率仅为4%。

本次债券募集资金将全部用于偿还2023年1月到期美元债；据悉，此次发行吸引了资本市场高度关注，发行利率较初始价格指引大幅收窄20个基点。

离岸债的成功发行，或将改善越秀地产海外融资和债务结构，且成本有进一步下降的空间。