2023年1月房地产企业销售表现·观点月度指数

新年低开，前百房企权益销售同比下降35.8%

观点指数发布的“2023年1月房地产企业销售表现”研究成果显示，1月份前100房企实现权益总销售金额2790亿元，同比下降35.8%。

(资料图)

数据来源：观点指数统计及整理

排名前三房企保利发展、碧桂园和万科，分别录得权益销售金额210亿元、202.1亿元以及180.7亿元，其中保利发展同比上升5%，碧桂园、万科同比分别下降44.4%和21.9%。

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由于春节假期影响，前100房企权益销售同比普遍下降，最大降幅达到90.7%；但值得关注的是，有部分房企实现销售增长，包括保利发展、华润置地、建发房产、越秀地产等，有部分腰部房企同比增长更多，原因主要是对比基数较低。

全口径销售方面，1月份前100房企实现全口径金额3997亿元，同比减少32.6%；实现全口径销售面积2576万平方米，同比减少35.6%。

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销售均价方面，前100房企录得1.55万元/平方米，环比下降7%，同比上升4.6%。

开发投资逐步回暖，上年商品房销售超13万亿

国家统计局数据显示，2022年1-12月全国商品房销售金额累计13.3万亿元，同比下降28.3%；累计商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售均价为9814元/平方米，同比下降3.2%。

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12月单月，全国商品房销售金额14660亿元，同比下降27.7%，环比上升49.4%。由于是传统销售旺季，环比取得较大涨幅，但同比降幅依然明显，最终全年销售额定格在15万亿元以下。

施工方面，新开工持续低迷。受 “保交楼”影响，竣工表现相对平稳。

国家统计局数据显示，2022年1-12月全国房屋新开工面积12.1亿平方米，累计同比下降39.4%，降幅较1-11月扩大0.5个百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

单月来看，12月房屋新开工面积8955万平方米，环比上升13.2%，同比下降44.3%。

观点指数认为，随着银行与房企的合作不断开展，企业融资有望缓解，或重新激发新开工方面的活力。

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2022年1-12月，全国房屋竣工面积8.6亿平方米，累计同比下降15%，降幅与1-11月相比收窄近4个百分点；12月房屋新开工面积30513万平方米，环比上升233.7%，同比下降6.6%。

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开发投资方面，从国家统计局公布的数据来看，2022年1-12月，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。

1-12月份，房地产投资资金中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款的实现额分别为17388亿、52940亿、23815亿、49289亿元，同比增速分别为-25.4%、-19.1%、-26.5%、-33.3%，较1-11月分别收窄1.5、-1.6、-0.3、0.3个百分点。

12月房地产投资资金中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款的实现额分别为1565亿、3946亿、1945亿、4688亿元，同比增速分别为-5.5%、-34.8%、-29.4%、-31%。

值得注意的是，国内贷款同比跌幅出现收窄，观点指数认为，这一变化与2022年四季度以来的各项房企融资支持政策关系密切。

房企资金问题获得缓解，但需求端回暖仍需较长时间。体现在数据上，2022全年住户中长期贷款增加2.75万亿元，其中12月住户中长期贷款增加1847亿元，在全年中属于中等水平。

一线城市新房价格止跌，需求端持续释放利好

房价方面，12月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数继续下行，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，降幅较上月收窄0.2个百分点，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.4%、-0.4%和-0.3%。

二线城市新建商品住宅销售价格下降0.3%，较上月跌幅扩大0.1个百分点，三线城市环比下降0.3%，降幅与上月持平。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

二手房方面，12月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较上月扩大0.1个百分点，北京、上海、广州和深圳环比涨幅分别为-0.4%、-0.5%、-0.6%和-0.5%。

二线城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅与上月持平，三线城市环比下降0.4%，降幅较上月收窄0.1个百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

房地产市场还未见起色，但当前楼市需求端利好持续释放。

目前房地产市场调控基调之一是“因城施策”，各城根据自身情况积极采取措施维护楼市健康发展。

释放需求是目前楼市调控的主要目的，政策类型包括提升公积金贷款额度、降低首付比例、取消公积金贷款时间间隔要求、提供购房补贴、下调房贷利率、放松限购等。

此前，银保监会发文称，要着力扩大国内需求，并鼓励住房、汽车、绿色家电等大宗商品消费。

日前，浙江六部门联合发文称，将全面推进二手房交易“带押过户”；广东省住建厅则表示将大力促进住房消费，同时将推进实施好差别化住房信贷政策；《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》则提及，鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。

上述政策的落地未必能即时实现，但有利于房地产市场长期平稳发展。

另外，央行表示将实施改善优质房企资产负债表计划，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。

据了解，该计划将完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

春节后复工首日，广东召开高质量发展大会，碧桂园、万科、保利发展、华润置地、星河湾、珠海华发房地产企业代表在大会上进行了发言，保利发展对市场依然充满信心，认为未来五年房地产市场规模仍然巨大，全国新房市场将保持在10万亿元以上，新房及二手房市场合计将超20万亿元。

碧桂园与华润置地都提到了“转型”这一问题，碧桂园表示将基于自身产业链谋划高科技转型升级，或将聚焦于科技建造；华润置地则表示将坚持转型创新，探索城市更新、城市建设运营等行业新赛道。

从上述房企的表态来看，保利发展将继续深耕房开业务；碧桂园将目光瞄准了房开的上下游产业链；华润置地则将基于企业基因继续开辟新的赛道。

未来发展方向何在，是行业发展模式转型下所有房地产企业都需要考虑的问题。

全年土地成交9166亿元，城市更新热度再起

根据国家统计局发布的数据，2022年1-12月全国土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%，降幅扩大0.7个百分点；12月单月土地成交价款1575亿元，同比下降51.3%，环比上升3%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

1-12月全国土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；12月单月土地购置面积1597万平方米，同比下降51.6%，环比上升56.1%。

招拍挂方面，杭州、苏州率先开启2023年土地供应，其中杭州2023年首批挂牌宅地共13宗，总起价166.7亿元，出让方式延续往年“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率则下降至12%。

与招拍挂市场相比，城市更新近期热度更高。

1月29日发布的《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》提到，上海2023年将完成中心城区零星旧改12万平方米，实施旧住房成套改造28万平方米，启动“城中村”改造项目10个。

同日，上海市人民政府与中国五矿集团有限公司在沪签署战略合作协议。双方将围绕深化“五个中心”建设，推动中国五矿深度融入上海发展。双方亦将就产城融合与城市更新改造领域展开合作。

在1月28日召开的广州全市高质量发展大会上，广州市住房和城乡建设局局长王宏伟提及，将强力推进中心城区城中村改造。

据了解，2023年广州市计划推进127个城中村改造项目，包括46个续建项目、12个新开工项目和69个前期项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资的目标。另外，将推进19个老旧小区成片连片改造。

一季度广州重点建设项目开工，城市更新领域有黄埔沙步、黄登旧村改造安置区工程等22个项目开工建设，项目总投资764亿元。

深圳2023年首批重大项目涉及房地产领域项目30个，其中包括潭罗村片区城市更新项目（一期）、安托山南天电力城市更新单元一期、皇岗村改造一期项目等城市更新项目。