中报观察 | 新鸿基地产放长线 世界观察

观点网2月22日，香港财政司公布了新一份《财政预算案》，调整2010年以来就未有调整过的住宅印花税，受惠部分首置业主。

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摩根大通报告指出，新一份《财政预算案》建议减少首置买家的印花税，料相较收租股而言，对地产股的影响更正面。

午后，香港地产股上扬，九龙仓置业涨2.58%、长实集团涨1.39%。

而新鸿基地产股价自1月20日起维持110至115港元区间，2月23日上午反而跌穿110港元水平，午后涨2.97%，收报110.7港元/股，跌1.07%，总市值3208亿港元。

2月23日收市后，新鸿基地产发布2022/23年度中期业绩。

中报显示，新鸿基地产在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为94.65亿港元，去年同期为148.18亿港元，同比减少36.12%。

销售涨与跌

过去半年，因为疫情防控政策的影响，叠加整体经济环境下行，新鸿基地产亦无法避免业绩下滑的情况。

截至2022年12月31日止6个月，新鸿基地产收入274.28亿港元，同比减少31.69%；股东应占期内溢利84.10亿港元，同比减少44.62%。

据观点新媒体了解，新鸿基地产在报告期内来自物业销售的溢利为33.66亿港元，同比下跌56.05%。按所占权益计算，集团在期内录得合约销售额约163亿港元，同比下跌近三成。

对于明显的销售跌幅，新鸿基地产表示，所有预计在本财政年度完成并用作出售的香港住宅项目，均会于下半年度落成。

香港作为新鸿基地产的物业销售主力，录得的合约销售额约134亿港元，同比减少34.95%，主要来自屯门NOVOLAND第1A期和第1B期等。

新鸿基地产表示，屯门NOVO LAND第二期快将开售；未来十个月计划推售的主要住宅项目包括邻近香港中文大学的University Hill、元朗天荣站发展项目第一期、元朗The YOHO Hub第二期、两个位于启德的优质项目第一期，及何文田太子道西的合作发展项目。

早前便有消息指出，新鸿基地产将专注于推出大众市场住宅项目，以及等待全面通关后推出豪宅项目。而刚发表的《财政预算案》将会为香港经济全面复苏注入新动力，将有助市场信心回稳，有利楼市发展。

新鸿基地产也在积极补充香港土地储备，新增总楼面面积约80.9万平方呎，包括投得西九文化区艺术广场大楼项目的发展和营运权，以及购入位于观塘安达臣道附近的地皮，将发展为总楼面面积约11万平方呎的小区购物商场。

内地方面，新鸿基地产的合约销售额不跌反增，录得同比上涨30%至26亿元，主要来自多个合作发展项目，包括杭州国际金融中心住宅部分第一期、成都JovoTown第三期A和佛山泷景的新批次。

据悉，新鸿基地产计划推售位于广州市的广州南站ICC住宅部分、上海市上海滨江凯旋门的新期数，和杭州市杭州国际金融中心住宅部分、中山奕翠园及佛山泷景等合作发展项目的新期数。

其中，广州南站ICC项目一直备受关注，是新鸿基地产在2021年集中供地中拿下的TOD地块，斥资约105亿元。本来首批住宅单位计划于2022年底起开始推售，但彼时广州楼市环境并不好。

2月14日，广州南站ICC项目住宅部分峻銮亮相，首期将推B1栋，包括95平方米三房、125平方米四房，但售价并未公布。

对于未来销售计划，新鸿基地产表示，香港方面将推售楼面面积合共约260万平方呎，以及内地项目总楼面约200万平方呎。

增长新动力

不同于内地房地产发展商，新鸿基地产秉承着长线投资的理念。

瑞银发表研究报告称，长远而言，新鸿基地产管理层预期租金收入将占核心纯利更大比重，因公司在香港及内地拥有庞大投资物业组合。

新鸿基偏好于香港及内地一线和主要二线城市发展多个全新地标式综合项目，而这些大型发展项目将为该公司中长期的经常性收入带来新动力。

期内，新鸿基地产在内地的总租金收入25.07亿元，同比下跌10%；香港总租金收入87.72亿港元，按年减少百分之二。出租物业组合的表现受到疫情影响有所下滑，其中零售物业所受的影响最大。

新鸿基地产在财报中表示对前景充满信心，随着各个口岸全面开通和经济活动恢复，香港和内地物业投资业务的经营环境近期已有进一步改善的迹象。在旅游业复苏带动下，新鸿基地产商场的人流也有进一步增加。

瑞银称，新鸿基地产预计旗下商场占用成本比率将逐渐回落至中双位数(13%至17%)，与疫情前水平相若。

而新物业将会为新鸿基地产带来经常性收入的支持，主要的发展中项目则包括香港高铁西九龙总站发展项目、上海ITC余下期数、杭州国际金融中心，以及广州南站ICC。

据观点新媒体了解，位于南京的南京安达仕酒店将于2023年上半年开业，上海楼高370米的ITC第三期写字楼及旗舰商场ITC Maison亦计划于2024年底落成。

期末，新鸿基地产在香港的土地储备约5790万平方呎，当中包括约3480万平方呎已落成物业。

内地方面，新鸿基地产土地储备合共6830万平方呎，约200万平方呎是已落成物业，绝大部分位于主要城市的黄金地段，用作出租及长线投资；4830万平方呎为发展中物业，超过40%是可供出售的优质住宅单位。

另外，在新项目准备就绪后推出市场发售，新鸿基地产紧守审慎的财务管理原则，加快资产流转。

融资方面，2022年9月，新鸿基地产首次在内地发行20亿元的商业抵押担保债券。新地表示，将继续在资本市场透过各种金融工具分散其资金来源。同时，内地营运将继续获银行支持，为旗下发展项目和建筑工程提供人民币贷款。