惠誉：中国金茂仍能保持稳定的融资成本 当前看点

2月27日，惠誉已确认中资房企中国金茂控股集团有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB-”。展望稳定。同时确认中国金茂的高级无抵押评级为“BBB-”。

(资料图)

惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，采用“母强子弱”的评级方法，基于中国金茂的独立信用状况(SCP)上调一个子级得出其评级。截至2022年底，中国金茂由国有中化香港(集团)有限公司持有36.4%的股份。

中国金茂的SCP由其强大的市场地位、充足且优质的土地储备、稳定的杠杆率和在行业困境中所展现的强大财务灵活性支撑。惠誉还认为，鉴于中国金茂稳固的银行关系，尽管其离岸债务敞口相对较大，但中国金茂仍能保持稳定的融资成本。最近几个月，该公司利用更低成本的在岸债券为部分离岸债券进行了再融资。

影响评级的关键驱动因素包括，销售额领先；中国金茂的总销售额(包括一级土地销售额)下降34%，至1550亿元人民币，低于行业前30名开发商的平均降幅(40%-50%)。惠誉相信，在中国金茂良好的声誉和优质土地储备的推动下，公司的销售额将在2023年继续跑赢市场。中国金茂大约80%的土地储备位于一线和二线城市，该部分城市的需求和供应更加平衡。

融资渠道畅通；惠誉估计，中国金茂发行了220亿元人民币的在岸债券和3.5亿美元的离岸债券，而2022年全年债券到期规模约为220亿元人民币。今年迄今，该公司还以低于4%的票面利率发行了37.5亿元人民币的在岸债券。惠誉相信，中国金茂强大的财务灵活性将继续得到其强大的商业状况和国有企业背景的支持。

离岸债务规模下降；该公司的目标是在近中期内偿还部分离岸债务。惠誉估计，截至2022年上半年末，中国金茂的借款总额为540亿元人民币(占总借款的41%，包括所有未偿还的永续债券)为离岸债务。离岸债务包括227亿元人民币固定利率资本市场工具和310亿元人民币浮动利率贷款。中国金茂在2022年至2023年前两个月期间赎回了17亿美元的离岸债券和永续债，其仅在2022年3月发行了3.5亿美元的债券。

融资成本稳定；惠誉相信中国金茂的融资成本将保持稳定，尽管其离岸债务敞口巨大。管理层表示，尽管利率有所变化，但其贷款成本相对稳定。惠誉估计，2022年上半年中国金茂的浮动贷款成本相较2021年年底仅增加了30个基点，达到1.9%，而同期的基准利率增加了150个基点。惠誉认为，中国金茂可能会增加对在岸融资渠道的依赖，以帮助遏制融资成本的上升。管理层认为，2022年的平均融资成本可以维持在4%，而2022年上半年为3.8%。

杠杆率稳定；惠誉预计，2022年至2023年，中国金茂将保持稳定的杠杆率——(以净债务(包括资产支持证券)/净物业开发资产之比衡量)——在45%以下。惠誉估计，经资产支持证券调整后，2022年上半年的杠杆率保持在43%不变，2021年为44%。2022年1月至8月，该公司在土地收购方面的权益支出为154亿人民币，约占权益销售回款的30%。惠誉认为，中国金茂在补充土储方面具有操作灵活性，考虑到其土地储备时间为四至五年，长于两年行业平均水平。

持续的利润压力；惠誉预计，2022年至2023年中国金茂的利润率仍将承压。其二次开发物业毛利率在2021年为14%，在2022年上半年为13%，这主要是由于2016年、2017年项目的拿地成本逐步上升所致。惠誉预计，2023年后该公司利润率将改善，这是因为该公司管理层估计过去两年收购的项目的毛利率为20%。

来自母公司的支持；中国金茂的IDR得益于来自其母公司的支持从而提升一个子级。鉴于其母公司离岸债务条款中的交叉违约条款，惠誉将其母公司对中国金茂在法律层面的支持意愿评定为“中等”；在战略层面的支持意愿评定为“低”，因为惠誉认为母公司的化工、能源、农业业务对中国金茂房地产开发业务更为重要；在运营层面的支持意愿为“中等”，因为中国金茂是母公司运营不可或缺的一部分。

流动性充裕；2022年上半年中国金茂持有现金及现金等价物共计423亿元人民币(包括94亿元人民币的受限制现金)。该公司329亿元人民币的可用现金足以覆盖其280亿元人民币的短期债务。惠誉预计，未来两年中国金茂的流动性将足以覆盖其开发成本、购地款以及偿债资金，原因在于，该公司拥有多元的境内外资本市场融资渠道，与境内外银行保持着长期合作关系，且拿地策略灵活。