长坡薄雪 | 远洋错步

编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。

(相关资料图)

2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。

为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？

与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。

观点网 长坡之上未必总有厚雪。

2022年前半段，房企仍在薄雪道上挣扎求存，至下半年才得以重遇曙光。雪道上的竞争脱离不开长长的坡道，混战之中，被击碎或是得以夯实，落后淘汰或是先一步冲出重围？

这一年有太多未敢想之事发生，偿债高峰下花式卖房、融资收紧、企业暴雷……

时也运也，很难不承认的是，自身的基本面对于在坡道上能够前行多远也有着一定影响。

年末尾声，一方面庆幸活下来了，也不由感慨过去这些年早早迈出的那一步，面临了更多未知。一路走来磕磕绊绊，积极应对、去适应去改变。

短暂一年已过，好在未来向明，至暗时刻成为往事，长坡之上的混战无所谓错步，只管继续走下去便好。

生逢灿烂

相较于广为人知的92派创业故事，远洋集团的诞生更具使命感。

前身中远房地产开发公司于1993年6月成立，是由中远集团发起设立的国有企业，从海洋运输“跨界”房地产。1994年，中远房地产代表中远集团行使行业管理和系统内房地产投资职能。

航运靠海，远洋集团的起步则是乘着时代的浪潮，逐渐建立起自己的业务格局。

2007年9月，远洋于香港联合交易所主板成功上市。资料显示，彼时远洋的融资规模居全球房地产企业第三位、国内第二位，“红筹第一股”当之无愧。

次年3月，远洋被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股，是内地在港上市房地产公司十强之一。

进入资本市场后，远洋的目标已是星辰大海。早期于全国少数地区集中布局，2007年10月进入杭州市场，也由此开拓华东地区；2009年11月，远洋进入重庆，即华西市场。

截至2011年末，远洋从区域性开发商发展成为全国性企业，项目遍及19座城市，规模初显。

2012年修订章程后，远洋开启上市后的资本扩张之路，并逐步探索多元业务。于当年，为远洋贡献协议销售额的城市从2010年的9个增加到2012年的18个。同时，2012年物业开发结转收入达260.53亿元，同比增加48%。

在2012年年报中，远洋表示“青岛、秦皇岛、黄山及长春等新进入城市均取得良好销售业绩”，在深化城市布局方面，巩固环渤海区域及重点城市优势地位的同时，新进入城市化发展势头强劲，当中包括抚顺、镇江、深圳等，至此基本实现集团全国性战略布局。

但到了2014年，发生了一些改变。在新的市场条件下，远洋表示更加重视各项业务的稳健经营和风险控制。一方面深耕已有布局的一线和二线重点城市，伺机退出风险较大的三四线城市。

另一方面，将更加重视回款和现金流的财务管理，量入为出，小步快跑，在保持适当发展规模的前提下，确保稳健的财务结构和合理的财务成本。

此外，远洋2008-2019年新增的土地储备中，含有一定的大体量项目。公开信息显示，截至2019年，远洋集团“大体量”项目占比仍然高达48%，其中不乏有规划建筑面积超百万平米的超大型项目。

大体量项目面临的是去化和资金沉淀及流转问题，一定程度上限制企业规模增长速度，承担更多市场、开发建设风险，远洋需要从其他途径获得资本和市场积累。

关于住宅主业，远洋在开启资本扩张的同时，也同步开始调整在单项目中的权益占比，以此减少资金占有，并将资金投入“多元”业务之中。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2020年，远洋集团在27个城市共获取项目53个，新增土储791万平方米，新增土储以“小快项目”资源为主，25万平方米以下项目占比达87%。2021全年，远洋共获取25个住宅开发项目，新增土储571万平方米，25万平方米以下项目占比85%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

但在远洋从三四线市场撤退的同时，以碧桂园等为代表的房企正开始下沉角逐。

撤退也就导致在这一市场失去了先机，而远洋过去看好的“大城市辐射范围内的地区”，尤其是大本营京津冀、环渤海地带，却因环京限购等宏观调控面临去化压力。

此时，错步的远洋调整方向，于2020年制定“南移西拓”战略布局，拿地重心向华东、华南、华中和华西区域倾斜。2021年，新增住宅开发项目“南移西拓”区域占比接近70%。

在城市深耕与南移西拓战略下，远洋集团于2020年、2021年各区域土地储备结构有所改变。

数据来源：企业公告、观点指数整理

自2019年销售额突破1300亿元以来，远洋集团节奏趋稳。2020年末，总土地储备约3804.3万平方米，2021年末总土储增加1509.2万平方米至5313.5万平方米，可以满足未来5-6年的发展需求。

“根据地”北京及环渤海区域的土储占比降低，分别由2020年的28%、27%，降至23%、24%，华南区域占比由14%降至10%。

相对应的，华东、华中、华西区域土储占比有提高，分别由10%、11%、10%升至15%、13%、15%。

反映在销售上，“南移西拓”区域的销售额和占比均有明显提升。从2021年数据来看，北京、环渤海区域销售额占比同比下降，两大区域总协议销售额2020年占比达49%，这一数字在2021年降至39%。

而华东、华中区域销售占比由2020年的26%，上升至2021年的39%。其中华东区域2021年实现销售额322.1亿元，同比增长73%，在总销售额中的占比大幅提升12个百分点，上海、无锡、苏州、南京等城市均为远洋集团贡献了较大的业绩增长。

数据来源：企业公告、观点指数整理

于2022年6月30日，远洋集团土储聚焦一二线核心城市，二级开发土地储备近5000万平方米，分布在60余座城市。按可售总楼面面积计算，每平方米平均土地成本约为6700元。

为何错步

多元化方面，远洋集团属于行业中的先行者。

2016年是房企探索多元化的爆发阶段，物业、商办、文旅等赛道竞争尤为激烈。当年6月，随着远洋地产正式更名为远洋集团控股有限公司，自此开启新战略，走上多元业务转型之路。

在宣布“多元业务转型”的同时，远洋集团指出，更名是出于体现集团业务结构的考虑。

2015年远洋进入第四步发展战略期，呈现出以房地产实业为基础，围绕“全地产视角”的有限多元业务结构。除住宅地产开发外，还涉及不动产开发与持有、客户服务业、房地产金融等领域，原有集团公司名称与业务及市场表现不太相符。

多元化业务方面，远洋集团主要聚焦养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个新兴领域。

但在此之前，远洋于2012年4月就已成立远康安老投资管理有限公司，初涉养老地产领域；9月，首个商业综合体项目正式开业，也即与太古地产共同投资的北京颐堤港。

彼时远洋提出，至2015年每年都将有不低于20万平方米规模的商业地产项目运营面市，将有包括自主品牌--远洋未来广场在内的8个购物中心相继亮相。

2013年8月，远洋椿萱茂（亦庄）老年公寓正式开业，这是远洋的首个养老项目。

也是在2013年，远洋迎来中国人寿、南丰集团两大股东增持。中国人寿明确战略投资地位，远洋共获得融资约8亿美元，所募集资金为后续增加土地储备和业务发展带来了资金保障。

2013年末，远洋净借贷比为48%，保持在较低水平，为后续扩大融资规模、降低融资成本打开了空间。

从时间线上来看，2016年-2018年为远洋多元化时期。实际上，同一时期的行业龙头，如龙湖、万科、保利等房企仍稍显克制，借主业聚焦形成一定资本积累。

2018年，房企分拆物业上市潮开启，在这一时期，大型房企普遍完成分拆上市动作，如碧桂园、旭辉、雅居乐等纷纷迈出这一步。但也有万科、龙湖等表示“暂无意分拆”。

此时远洋集团的物业品牌远洋亿家，当年1月从新三板摘牌，外界猜测将赴港上市，但直至2020年12月才在香港联交所挂牌上市。

多元化的探索之路，既需要资金，也需要资本，不可否认远洋“率先之举”的前瞻性，然而这也导致在行业红利中的收获有限，也由此与行业中的大多数企业轻度脱轨。

2018年9月，万科感受到寒意，喊出“活下去”的口号，而这一年也成为远洋集团的关键节点。

数据显示，至2017年末，远洋集团实现销售额约705.6亿元，同比增长40%。2018年，正式跻身千亿阵营，全年实现协议销售额1095.1亿元，同比增长55%；累积协议销售楼面面积约516.87万平米，同比增长39%；累积协议销售均价为每平方米约人民币21200元，比上一年同期上升12%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

“千亿”背后的数据并不算好看，从年报来看，2018全年远洋集团营业额为414.22亿元，较2017年下降了10%；归母净利润减少至35.74亿元，较2017年下降30%；每股基本溢利相应减少30%至0.473元。

该年度毛利为82.87亿元，较2017年下降26%，毛利率则下降5个百分点至20%。

营业构成方面，物业开发业务仍保持着最大贡献，占总营业额的86%，但2018年物业开发收入较上年同比减少15%，达354.93亿元，物业投资、物业管理及其他房地产相关业务则有不同程度的增长。

数据来源：企业公告、观点指数整理

另一方面，多元化转型难以立竿见影，资源的投入不能迅速见效，再加上住宅开发主业的萎缩也促使远洋重新聚焦、调转船头。

远洋集团开始“回撤”，并表示2019年将继续聚焦主业发展，并注重发挥相关多元化业务的协同效应，走精细化的高质量发展道路。通过精细化、专业化的运营管理，从内源角度寻求企业高质量增长，塑造企业的核心竞争力。

2019年5月，远洋集团对旗下长租公寓和养老业务进行了部分处置，出售北京邦舍置业有限公司100%股权和北京椿萱茂投资管理有限公司30%股权，而北京邦舍和北京椿萱分别是远洋集团名下长租公寓业务和养老业务的投资主体之一。

就在远洋开始剥离时，2018年之后行业多元化进程走向集中与分化，逐渐出现许多房企更名“去地产化”等系列操作。

尽管较远洋而言起步稍晚，但基于此前在市场红利下的潜心修炼和积累，包括市场规模和资金等，使得诸多企业在多元赛道上能够迅速布局，甚至开花结果。当然，在这一过程中也有企业因多元业务效益不如预期而做出调整和取舍。

可以见到的是，若从2012年成立养老中心开始算起，过去几年远洋在多元化方面的投入并未形成一定的规模效应和沉淀，商办、养老、物业等大多不温不火，仍未有“出圈”的代表性品牌和项目。

远洋物流更是直至2021年4月才以独立品牌形象正式运营。

与此同时，远洋重返主业的“企图心”却又遭遇市场下行，拿地成本持续提升，而市场却开始转冷，调控深入，盈利空间再度被压缩。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2019年，远洋集团营业额为509.26亿元，较上年同期上升23%。由于上年同期投资物业公平值收益较多；公司拥有人应占溢利及每股溢利分别下降至26.56亿元及0.349元，均较上年同期下降26%。

另外，新进入城市往往优势较少，为迅速打开市场释放品牌效应，推动项目去化，远洋集团营运开支有所提高，例如市场推广费用等，进一步侵蚀企业利润。

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2018年至2021年，远洋集团销售和市场推广费用12.06亿元增至16.6亿元。最终结果便是以价换量、毛利率下滑，行业排名降低。

面对这种局面，远洋需采取更多行动，维护企业长期价值与基本面。而在一系列调整中，远洋资本开始扮演重要角色。

在这一年

2022年，行业有场共同主题的大规模行动--“现金流保卫战”。

在这期间，远洋也不例外，对部分资产进行处置，融资和偿债是全年主线。

粗略统计，远洋集团这一年相继出售北京颐堤港一期、丽泽远洋锐中心、成都太古里股权等资产，回笼资金逾150亿元。

具体而言，4月份以约30亿元向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权；6月出售位于丰台区丽泽商务区的北京锐中心项目，交易价格50.15亿元。

至下半年，远洋集团以质押成都远洋太古里项目50%股权为代价，再次向中国人寿筹资约40亿元。10月17日，远洋集团向中国人寿的地产平台国寿置业出售了北京中国人寿金融中心10%股权，交易对价为2.33亿元……

12月，向太古地产出售成都太古里50%股权。

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得益于险资股东，远洋集团凭借融资优势，又于境内外成功完成数次债券发行。

上半年，1月增发2亿美元绿色票据，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成人民币20亿元PPN发行，3年期，票面利率5.32%；4月发行2亿美元绿色票据，3年期，票面利率3.8%；5月完成公司债回转售；6月成功签约境外银团贷款等。

一系列置换现金和流动性的操作之后，数据显示，远洋上半年已偿付各类有息债务超过130亿元，及供应链ABS约66亿元，到期负债均全部兑付。2022上半年，远洋集团融资成本为5.07%，较上年同期上升3个基点，仍维持低位。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2022年上半年，远洋集团营业额为234.12亿元，较2021年同期205.13亿元上升14%。物业开发业务保持最大的贡献，约占总营业额79%。

物业及其他房地产相关业务迎来52%的增长幅度，由上年同期的21.76亿元增至33.17亿元。对此，远洋集团解释称，该增长主要为建筑建造全产业链服务、数据地产及养老服务的收入贡献增加。

来自物业投资的营业额增加3%至2.1亿元，与上年同期基本持平。至期末，远洋集团及合营企业和联营公司合共持有超过22个经营中投资物业。

截至2022年6月30日，远洋集团可租赁面积合共约382.2万平方米；其中写字楼占比约21%，物流项目占比约49%，其他包括商业、车位及其他占比约30%。

远洋表示，将继续对投资物业推进轻资产化战略，加强资金回笼。下半年，随着房地产宏观调控政策陆续松动，将继续积极主动进行债务管理，改善净借贷比率，以维持集团有足够资金开展各类业务。

显然，尽管远洋努力在行业发展中踩对节拍，但在市场遇冷时，还是要承担过去错步的影响。

6月28日，国际知名评级机构穆迪将远洋集团列入评级观察名单。彼时，穆迪投资级房企仅8家，分别为中海、华润、万科、保利、龙湖、金茂、远洋和越秀。

穆迪预计，中国人寿将继续将远洋视为战略投资，并在需要时为公司提供财务支持。

穆迪的预测也早有佐证，2021年12月，中国人寿与远洋集团签署150亿元《金融产品交易框架协议》，提升后者应对极端市场风险的能力。此外，中国人寿北京分公司与远洋养老正式签署《保险产品销售和养老社区入住权益合作协议》，加强业务层面协同。

另外值得注意的是，自2021年收购红星部分股权以来，远洋资本开始活跃在公众视野。

2021年3月，远洋资本10.3亿收购红星地产18%股权，成为战略投资者；6月，再次斥资23.12亿元收购红星美凯龙持有的7家物流子公司，收购所涉项目总建筑面积规模约85万平方米，多为成熟的运营期项目，将迅速为远洋资本带来现金流收入及利润。

此后，远洋资本相继成立冷链基金、核心写字楼基金以及物流地产基金。

2021年10月12日，远洋资本成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司70%股份，正式成为管理公司控股股东。10月13日，远洋集团宣布联合数家国际投资人（包括全球主权财富基金与机构投资者），拟共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。

2021年10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

这是远洋资本第三只以物流为主题的私募基金，三只基金累计认缴规模已达15亿美元。

至2022年，远洋资本的触角延伸至住宅开发项目。2月15日，远洋资本公布，联合多家全球知名机构投资者发起设立6亿美元地产特殊机会基金，该基金是国内首支聚焦于境内住宅开发的美元特殊机会基金，专注于投资长三角、大湾区在内核心城市的住宅开发项目。

远洋的轻资产可以说是依托于远洋资本来进行，一方面如上述，远洋集团、远洋资本联合国际资本设立基金，另一方面可将相关项目售于基金，再委托远洋进行运营。如此的结果便是资产做轻，资金回流，投资与收益循环，又甚至实现部分债务的出表。

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