楼市调查 | 阳光城“暴雷盘”降价入市 世纪金源广州试水首作天河源筑成色_世界讯息

观点网近期，地产中介生意开始繁忙起来，售楼部也变得更加热闹。

广州中原数据显示，二月预计实际网签量在5300-5500宗左右，实际环比增幅增加10-15%，成交势头表现出较强上扬迹象。

(资料图片)

3月小阳春或将到来，广州20个新盘推新、6个项目首开，世纪金源·天河源筑、绿城江府海棠、中诚璟泷湾、中新紫荆府四个“暴雷盘”已焕然一新，集中降价准备入市。

其中，世纪金源·天河源筑首推3和4栋，产品是建筑面积约90-135平方米三至四房，吹风价8-9万元/平方米。

坎坷曲折

天河源筑的前身是阳光城·当代檀悦MOMΛ，但阳光城是通过收购该项目股权及债权，随后再引入当代置业。

从地块出让再到现在，天河源筑这个项目流经多手。

据观点新媒体了解，该项目位于广州天河区东莞庄，由两宗住宅用地组成，土地使用权面积总计9.5万平方米。其中，天一地块位于无线电模具厂内，土地使用权面积3.9万平方米；福林地块位于东莞庄地段，土地使用权面积5.6万平方米。

彼时，项目公司为汉国恒生，最早由恒生集团以及境外子公司港汇集团共同持有开发，该项目土地使用证分别是2004年和2005年开始。

但在开发期间，恒生集团及另一房企子公司广州亿豪房地产公司倒闭，深陷财务诉讼之中的母公司无暇顾及东莞庄项目。

2011年，天一地块产权所属的广州市国企广州联电集团申请查封项目部分地块及冻结汉国恒生中恒生集团持有的25%股权；剩余75%股权归属境外港汇集团，因而并未被冻结。

行至2017年1月19日，阳光城与Smooth Ever、汉国香港签署股份买卖协议，以现金收购Smooth Ever100%股权及债权，交易总对价31.81亿港元。

同年9月16日，持有Smooth Ever100%股权的阳光城粤港，被阳光城以18.29亿港元转让51%股权予当代置业，但阳光城保留了开发运作的权利。

阳光城对于此次合作表示，引入当代置业是为了在科技性和舒适性方面满足改善型住宅购买者的需求，以绿色节能科技为新产品增加了溢价，提高未来项目的竞争力及盈利能力。

之后的开发建造似乎顺风顺水，直到2021年，阳光城·当代檀悦MOMΛ被传尚未拿到预售证情况下部分售卖。

后来，阳光城陷入了债务困境，东莞庄项目也再次停滞。市场上充斥着阳光城拿下当代股权或当代吞并阳光城的各种消息，两个股东争权的事情此前就有传闻。

2022年11月底，东莞庄项目被世纪金源接手的消息从中介端开始发酵，但彼时没有获得阳光城和当代置业的证实。

2023年初始，在更换设计、重新包装后，东莞庄项目确定案名为天河源筑，亦预示着该项目正式转到世纪金源手上。

成色几何

近20年坎坷曲折，东莞庄项目历经三手，作为世纪金源试水广州的首作，天河源筑成色如何？

据观点新媒体了解，天河源筑占地面积9.60万平方米，建筑面积41.62万平方米，容积率4.72，绿化率31%，楼栋总数11栋，规划户数2093户。

作为一个建筑面积超40万平方米的大体量项目，天河源筑位于五山板块，周边是华南理工大学、华南农业大学等院校和科研机构，附近有华南快速干线和广园东快速干线、北环高速公路。

天河源筑距离地铁站燕塘和天河客运站都将近两公里，对于有地铁通勤需求的购房者并不便利。与此同时，天河源筑距离银河烈士陵园不远。

虽然地铁便利上有着硬伤，但2016年以来，天河北东莞庄宅地供应几乎为零，且新鸿基峻林收官后，天河北核心商圈新盘紧俏，因而市场对于该项目入市有着很大期望。

天河源筑存在着一定的稀缺性，附近都是二手小区，包括九洲海誉居、富力院士庭等。

贝壳数据显示，九洲海誉居挂牌户型是83-193平方米二房至四房，均价8.43万元/平方米。最新月内挂牌的4房152平方米户型均价甚至达11万元/平方米，总计达1680万元。而富力院士庭二手挂牌均价约7.6万元/平方米，2007年建成，楼龄较高。

虽然天河源筑是近年建成，土地使用权却是从2004年开始计算的，对比周边一手房存在一定劣势。

距离较近的侨鑫保利汇景台，在售产品有124-294平方米、总价约2000万元，与天河源筑的产品线并没有明显的直接竞争。

户型方面，天河源筑首推90-135平方米三房至四房单位，而且社区将植入AI、物联网、3D、数据中台等链接系统。

另据广州中原研究部统计，十年内，天河成交均价从每平方米1.8万元飙升至约7万元，天河源筑吹风价8-9万元/平方米，较彼时阳光城操盘时吹风价10万元有所降价。

世纪金源试水作是否能激起广州楼市的水花，尚需等待后续推售情况进行证明。