观点直击 | 美的置业郝恒乐：2023年绝对不会多点开花（实录）

观点网衡量一家企业的成绩，并不像看上去那么简单。

(资料图片)

简单地翻开年报，会发现美的置业只不过是一间再普通不过的腰部房地产开发商，同行普遍遇到的问题，它未能幸免：过去两年行业深入调整，去金融化、去投资化、去杠杆化气氛浓厚，企业利润空间被压缩。

因此资料显示，在过去一年内，该公司营业收入736.31亿元，同比下降0.1%；毛利录得113.06亿元，毛利率下滑约3个百分点至15.4%。

同时，年内利润为35.77亿元，同比下降32.5%；公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元，同比下降49.5%。

销售方面也不算亮眼，2022年全年，美的置业实现全口径合约销售792.4亿元，仅达到2021年1371.4亿元的不足六成。按照观点指数榜单，排在行业第23名。

但有趣的是，美的置业是2022年获得最多政策支持的民营房企之一。

与行业排行前10的碧桂园集团、龙湖集团一道被评为“示范房企”，融资渠道畅顺，年内完成再融资超过77.5亿元，包括第二支箭范畴内的两笔中债增公司担保共25亿元中期票据，这批票据同时获得美的集团反担保。

“第一支箭”方面，美的置业获得中国银行、工商银行、浦发银行、建设银行等8家银行超过1000亿元的授信额度；除这些全国性商业银行之外，美的置业还从地方银行获得支持。

例如广州银行与美的置业签署了战略合作协议，提供总额100亿元的意向性综合授信；顺德农商银行向美的置业提供意向性综合授信额度200亿元。

“在融资环境变化下，我们还在逆市增长（指发债），这都离不开股东在背后的支持。”集团执行董事兼首席财务官林戈表示。

据了解，美的集团何氏家族内，何享健儿媳卢德燕通过美的发展、美恒和美域三家全资控股公司控制着美的置业约78.5%股权。美的集团和美的置业之间的关系十分密切，既有“间接”的股权关系，又有资金和资源支持。

据透露，美的集团作为名义上的大股东，2022年对美的置业的支持主要包括2021年15亿港元派息，选择用“以股代息”方式处理；美的置业在大股东的支持下完成多笔债务发行。

“尤其是大家看到去年向中债增提供担保的中票，其中有25亿是我们的股东提供反担保，这是非常难得的纯信用的反担保。”林戈说。

另一方面，卢德燕控制的实体作为关联方，过去一直以关联方交易形式为美的置业的借款提供担保，2018-2021年财年涉及的金额分别为76.7亿元、90.6亿元、80.01亿元、54.90亿元，2022年相信也有类似的操作。

美的集团是全球最大的空调制造商之一，也是中国家电市场的主要参与者之一，该公司2021年营收达到3434亿元。如此大股东背景，支撑了美的置业强劲的资产负债表。

美的置业拥有独特的融资结构，截至2022年12月31日，银行借款、境内公司债券分别占有息负债的58%、28%，且没有境外美元债。

期内，美的置业成功将负债水平进一步压降：有息负债485亿元，同比下降14%；加权平均融资成本，同比下降了20BP至4.62%。

据透露，美的置业未来一年内到期的有息负债是137亿。其中到期的债券一共有6笔，合计总金额51.44亿，到目前为止已经清偿了20.04亿元，剩余31.4亿元待偿还。与之对应，美的置业截止到2022年底拥有现金总量264亿元，尚未动用的银行授信1080亿元。

依托毋庸置疑的境内高信用，美的置业原本可以支撑更大的野心，但它对新增土地储备保持了相当程度的谨慎。

2022年，美的置业在公开招拍挂市场仅获取一幅位于上海的土地，其余精力则花在推动已有合作项目的选择性收购和退出。

用管理层的话来说：“在土储方面主要是根据现在存量的土储做了改善，新增土储主要是对现在存量的土储做了一些换仓。”

其中，对于量级高城市的土储，增加了股权比例的收购，提升权益；对于量级差城市的土储，果断地从合作项目中退出。

具体而言，美的置业将9个项目的权益比例提升至100%，同时退出了柳州、九江、岳阳、大理等城市的合作项目。

通过与同一间合作企业不同项目之间的股权置换，亦降低了相关成本。例如美的置业在3月份与金科地产的交易，前者向后者购买南京市江宁区一幅总建筑面积约20.31万平方米的土地的权益，作为交换退出岳阳、柳州两个住宅项目。

郝恒乐总结：“最重要是做了结构的优化，而不是在增量上做太多的文章。”

经历2018-2019两个拿地高峰后，美的置业在2020年开始强调做“减法”、投资策略“精准”围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域中心城市深耕布局，往更高能级城市集中，并严格控制新进城市。

2021年末，美的置业曾指出公司布局的核心城市有29个；2022年中期，管理层的表述为聚焦到25个核心城市。而根据参与了2022年年度业绩投资者会的投资者分享，管理层最新的指引是，公司将进一步聚焦再聚焦，聚焦到20个以内，甚至15个左右的城市。

具体名单为，大湾区的广州、佛山、东莞，长三角上海、苏州、南京、宁波、合肥还有泉州，华中的武汉、长沙，西南的重庆、昆明、成都等省会城市。

谈到2023年土地布局，郝恒乐称，今年土地市场信心在增强，土地素质有所提高，同时价格相信不会有大幅度上涨。因此，美的置业2023年会进行适度的土储新增，对具体土地的研判上，“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，绝对不会多点开花。”

2022年放弃拿地，调整土储结构，2023年加强投拓力度。美的置业从某种程度上赌对了土地市场供应模式的走向。

区别于将近两年来的少批次多宗地块集中出让，目前国内多个城市都在做土地供应的“提质减量”，尤其针对住宅用地。这对于拥有充足资金的美的置业来说，无疑是好消息。

以下为美的置业2022年全年业绩发布会问答环节实录：

现场提问：公司如何看待当下的土地市场？有没有积极补充土地储备的计划，全年的投资规划如何安排？

郝恒乐：说到今年的土地投资计划，我们先看去年，2022年整个房地产行业可以说极其严峻。两大现象，一是债务大量违约，二是大量企业亏损。

美的置业在去年一年在债务方面安全健康，没有任何一笔钱出现违约。另外在盈利方面，刚才看到我们的财报，去年还有合理的盈利，我认为这两方面是非常不容易的。

去年一年我们没有在公开市场拿很多的地，仅仅增加了上海一个项目。但是在存量的土地进行资产结构的优化以及合作方的股权收购方面做了大量的工作，当时也是考虑土地储备比较充足的，最重要是做了结构的优化，而不是在增量上做太多的文章。

进入到今年，大家也看到市场的信心有所恢复，不利因素也逐步减少，有利因素在逐步增加，我们也看到在2、3月份房产销售的市场也得到了充分的体现。所以我们认为，今年的土地应该比去年的机会更多，以及对接下来土地市场的信心大家都有所恢复。

我们认为今年的土地供应应该是比较充足的，机会也会很多，突然的质素也比较好。但是土地价格也并不会出现爆发式的增长，因为现在还能够健康、安全发展的房企都是比较理性的，所以土地市场并不会出现暴涨的现象。

针对这个状况，以及结合美的置业自身的土地储备和各个城市的结构，我们今年会积极、动态地研究优质的土地，积极捕捉投资的机会，并且根据每个城市的去化速度进行结构性的补货，保持适度的土地新增。

在对具体土地的研判上，肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，绝对不会多点开花。我们现在重点布局的区域，在2019年以来都已经在逐步的改善和聚焦，大家也看到我们现在基本上聚焦到长三角、大湾区，实际大湾区也是聚焦在珠三角这个小区域，还有中部、西南、东南这些位置，我们的布局相比前几年已经聚焦了很多。

今年新增土地也基本上围绕这些区域，但并不是这些区域的每一个城市都会增加，在这些区域当中，我们结构性缺货的城市会动态的研究增加，期待能有一个持续的发展和土地资产结构持续的提升。

现场提问：观察到近期市场出现了先回暖又回落的迹象，管理层怎么看待后续的复苏情况？

王全辉：确实如您所看到的这种现状，2月份的市场无论从到访量还是成交量，环比1月份均出现了大幅的增长，出现了复苏的苗头。

3月份之后，客户的到访量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交对比去年同期来看，还是增长的幅度比较大，因此这是一个阶段性的回落，并不是市场出现了什么问题。

随着疫情管控的全面放开，包括中央对经济复苏各项政策持续落地，中央跟地方政府对房地产的支持也在不断地加码，企业端和居民端对于经济恢复的信心跟预期都在逐步转好，因此我们对于市场短期来看是稳中向好，长期来看是坚定看好。

现场提问：公司一直以来保持了良好的派息政策，未来的派息政策是否会有变化？包括派息的方式以及比例是如何规划的？

林戈：美的置业2018年上市，上市5年来我们一直坚持有竞争力的派息政策，在考虑公司发展过程中，也兼顾我们股东的回报，大家也看到过去5年来，我们累计的派息率基本上是在40%以上，总共派了84.5亿港币的利息。

对于未来，我们还是会秉承有竞争力的派息率，也会坚持一年一派的政策。

现场提问：美的置业是房地产同行业中不可多见的有大股东实业背景支持的企业，目前大股东给到公司的支持有哪些方面？以及大股东对房地产板块有怎样的规划？

林戈：股东背景以及美的品牌和美的集团的发展理念，我认为这就是最无形的支持。落实到具体来看，我们回顾2022年，就可以看到股东在这个行业最艰难的时候，对美的置业公司和对房地产行业坚定的信心。

从两个方面来看：第一，2021年的派息，股东是以股代息的，股东选择把15亿港币的股息留在公司，拿的是股份，让公司在面对市场环境和行业巨变的挑战之下有更充裕的现金，去应对新的变化。

第二，2022年在融资端口来说也是最艰难的一年，美的置业表现的很从容，从两方面可以看到，一方面是我们在股东的支持下，几次发债都能顺利发出去，尤其是大家看到去年向中债增提供担保的中票，其中有25亿是我们股东提供的反担保，这是非常难得的纯信用的反担保，使得我们的债顺利发行。

并且大家也可以看到，我们去年的融资成本比2021年下降了20BP，这也是非常难得的。同时我们的发债增长了20亿，在融资环境变化下，我们还在逆市增长，这都离不开股东在背后的支持。

最重要的一点是股东给我们的理念，这个理念我用一句话来讲，大家就能理解，股东要求我们坚持长期主义的理念。股东要求我们造最好的房子、卖最好的价格，给股东最好的回报。

也就是说我们要像美的集团一样，做最好的产品，让客户最喜欢的产品，然后卖到最好的价值，这就是股东对我们的要求，股东要求我们坚持长期主义，这也是美的置业提出来，我们是一个马拉松选手的背后动力所在。

现场提问：近年来房地产市场发生了深刻变化，面对新的竞争格局，美的置业发展的战略有哪些调整？此外公司在多元化赛道历经数年的深耕，目前成效如何？

郝恒乐：说到战略，美的置业也面对未来整个行业深刻的变化，在不断地调整，因为我们每年都要做三年的滚动发展规划。

总体原则，我们对未来肯定是坚持有质量的经营、可持续的经营，追求各个指标良性、安全、健康，不是说简单的追求单一规模的扩张，这是最基本的原则。

具体业务结构，我们一定还是坚守开发业务这个基本盘，因为房地产开发这个业务是我们的基本盘，也是未来持续不断地有市场需求的长期行业，所以我们坚守基本盘。同时我们在房地产开发业务链上深挖这里面的一些发展的空间，持续推动相关多元化的经营业务，这是从业务结构方面。

具体在房地产开发业务这一块，一定要做新模式的转型，这是从国家，包括企业自身的需求，必须做新模式的转型。

首先是产品驱动价格，我们也看到房地产市场的需求结构发生了深刻的变化，消费升级、人们对美好生活的向往是一个主流，所以消费者对品质、材料、工艺、功能是高度敏感的，甚至有些情况下比对价格还要敏感。

在这些方面，美的置业一直以来坚守制造业的精髓和制造业的文化，认认真真地去做产品，在品质上、在材料上，在工艺上，在功能上去做出自己的强势，而且在成本方面配置到位，高品质的交付。并且通过我们智能化功能的配置，来实现销售的溢价和流量的增加。

第二是服务驱动价值。因为服务是长期的，是消费者长期的需求，对这一块，美的置业要求我们的服务板块认认真真地做到完美的、用心的服务，实现自身价值以及业主资产价值的提升。

第三是运营效率驱动投资回报。当然这个运营效率是涵盖多个方面，不是简单的快开发、快预售的问题，我们是在房地产开发这个业务链上保持合理的高效，包括资金、产品、运营、销售、交付等等，每一个环节保持高效的运营，只有这样才会进一步提升开发的投资回报和IRR水平。

在相关多元化业务方面，我们重点是推动智能家居业务和装配业务，包括物业服务，还有一些特色商业、社区商业。这几块相关多元化的业务，2023年的业务规模基本上可以达到45亿，这些都是长期持续经营的业务。

特别是智能化业务和装配式业务，是战略性的新兴业务。我们有自己的睿住智能公司，主要是围绕家居智能化，在过去几年通过大量的研发投入，构建了具有自主知识产权的技术，包括家庭智慧、云端技术，还有HomeOS家庭应用操作系统，以及应用生态场景三位一体，再加上整合我们的终端生态产品，对客户提供一体化、集成化的智能家居产品。

接下来的定位是坚持做一个相对独立运作的，具有高度市场竞争能力的第三方业务的公司。从目前来看，我们在智能家居前装市场的排名也是在行业的前列，接下来还要推动To C市场业务。

我们知道C端市场对智能家居产品的需求正处于上升期，存量房的改造、新房的加装等等，对智能家居的需求已经非常强烈，我们要推动To C业务发展。

另外一个是建筑装配式业务，我们通过这几年的培育，重点在产品升级换代上做文章。早期我们是做建筑配件，也就是单一的PC件，现在重点转向MIC产品，也就是模块集成的建筑产品，比如说整体厨房、整体卫浴，同时开拓港澳市场，也拿到了港澳的市场准入的认证，增长前景还是不错的。这两个是新兴业务。

还有传统的物管、物业服务，不仅仅是一个独立运营的公司，而且是做第三方业务拓展的公司，支持开发业务的基本盘，使我们能够驱动价值。

物业服务这一块，目前的合约面积有9000多万平方，在管面积5000多万方，这几年随着我们自己的产品交付进入高峰，在管面积会实现比较大的增长，而且现在也在积极拓展第三方业务，这两年实现了比较好的增长。

商业主要做一些特色商业和社区商业，虽然体量不大，但是每一个商业都是相对比较精品的，具有明显特色的。