年报观察 | 万城控股困守一隅

观点网 小房企也渴望能有出头之日。

(资料图片)

无奈受限于规模与资本，像万城控股一众的企业并没有太多筹码，心有余而力不足。

3月27日，万城控股有限公司发布2022年度全年业绩，期内实现收入5.71亿元，同比下降57.7%。

以广东惠州为根据地的万城控股，怎么样才能够摆脱市场下行的泥潭？

守成固已不易

业绩报告披露，2022年，万城控股物业销售收入5.68亿元，物业租金总额308.9万元；录得毛利2.75亿元，同比下降12.2%，毛利率48.2%；公司权益股东应占溢利0.69亿元，同比下降58.4%，基本每股收益为0.09元。

具体来看，2022年度销售收入主要来自惠州万城名座三期的交付，但相比上年得益于天津聚豪花园三期及四期均竣工交付以及销售惠州皇冠豪苑别墅的确认收入为少。

并且，由于2022财政年度只有惠州的玖龙台二期于年中时竣工交付，相比截至2021财年有惠州的玖龙台一期及河南省的聚珑湾一期（首两标段）两个项目竣工交付，该集团应占联营公司收益亦减少至约人民币4280万元。

截至2022年12月31日，该集团土地储备总建筑面积仅为158.12万平方米，其中已竣工物业项目的未售建筑面积约为41万平方米；未售及在建的建筑面积约为15.44万平方米；留作未来发展的建筑面积约为1,01.68万平方米。

对于扩张的考量，万城控股更偏重面对现实，最新财报中并未披露新年具体规划，继续“专注于粤港澳大湾区的物业开发，尤其深耕惠州”为主要目的。

同时万城控股表示，继续采取稳健及低杠杆的方针，并提升周转及去化。确保财务健全，组织高效运营，是该集团的策略方向。

值得注意的是，2022财政年度的毛利率增加至约48.2%。财报显示，毛利率增加主要是由于不同地点的销售及成本结构差异，惠州项目万城名座三期录得的毛利率高于天津项目万城聚豪三期及四期所致。

起先被诟病的负债率问题也得以放缓，该公司2018年上市前夕由于项目的增加，资本负债比率出现飙升达91%。

从另一个角度来看，万城控股得益于下半年的业绩回暖。

据观点新媒体往期报导，2022年8月30日，万城控股有限公司发布截至6月30日止六个月未经审计综合中期业绩公告。

截至6月30日止六个月，该公司收入为8196.7万元，去年同期为6.36亿元，同比下降了87.1%；毛利率为28.2%，去年同期为23.1%；公司权益股东应占溢利为3980万元，去年同期为1.19亿元，同比下降了66.6%。

曾有扩张之梦

惠州是万城控股的发家地，同时也是最重要的大本营。

官网资料显示，万城控股是一家以住宅物业连同商铺、俱乐部会所及幼儿园等配套设施开发为主的物业发展商，由王庭聪于2003年创办，公司瞬即发展为惠州地区的大型地产发展商之一，项目遍及惠州各个核心区域。

在惠州地区建立稳固根基后，该公司开始逐步拓展其他内地市场，于2010年进军天津，2017年将业务伸延至河南，2018年赴港上市，但上市并不代表可以顺利融资。

2018年12月，年净利润只有7000多万的万城控股在港IPO宣布通过聆讯，正式进入招股阶段，一上市就在“仙股”边缘徘徊。

规模小，也一直是万城控股被贴上的标签。2017-2019年，万城控股营业收入直线下滑，分别为9.73亿元、5.68亿元和3.54亿元。截止到2020年中，营业收入才回升至6.62亿元。

2020年10月，万城控股公告称，间接全资子公司惠州万城企业管理策划有限公司同意收购惠州市龙光骏宏房地产有限公司30%的股权，代价约1.59亿元人民币(约1.79亿港元)。

这笔收购买卖始于2020年9月，惠州万城与借款方深圳市龙光房地产有限公司共同订立的借款合同。彼时，借款用途为支付与位于中国惠州市仲恺高新区潼侨镇的物业开发项目有关的土地征用成本。

正是受益于上述借款合同，万城控股才有机会拿到一张参与龙光惠州项目开发的入场券。可当时年净利润仅1800万的万城控股，“肥肉”能否顺利咽下，才是问题的关键。

面对难得的合作，万城控股表示：“将增加集团于惠州的土地储备，且可受惠于龙光于当地的市场情报及物业开发行业的专业知识。”

土储，或许是万城控股入股龙光惠州项目的最终目标。总而言之，无法取得新的土地储备，万城控股物业发展便无法扩张。

从融资成本来看，2022财政年度的融资成本约为人民币460万元，较2021财政年度的约人民币2380万元减少约80.6%；主要原因是由于万城聚豪花园四期在2021年1月竣工至2021年5月交付期间确认该项目交付产生的重大融资部分成本；及2022财政年度内已偿还银行贷款约人民币1.60亿元。

曾经尝试以小博大的万城控股，如今面临土储、融资等一系列问题，扩张的资本又从何而来？