年报观察 | 金地商置换道

观点网前段时间，金地商置进行一系列组织架构调整，合并多个大区，并伴随大量人事更新。

3月28日晚，随着2022年度业绩发布，从财报数据中得以窥见该公司过去一年的变化。

年报显示，2022年，金地商置总收入103.02亿元，同比回调27%，主要是由于物业销售确认的收入减少。期内录得毛利23.37亿元，同比降低19%；公司持有人应占溢利23.11亿元，同比回调42%。

【资料图】

前年，金地商置是为数不多逆势扩张的房企之一，2021全年收购40个土地项目，规划总楼面面积约768.6万平方米，应占代价达230.88亿元。

到了2022年，金地商置收购5个土地项目，规划总楼面面积约37.7万平方米，应占代价约9.57亿元。

可见，过去一年的扩张明显改变了节奏。

截至2022年12月31日，金地商置土储合共1934万平方米，同比减少16.89%。其中，约20%土储位于北上广深四个一线城市；59%位于二线城市（包括南京、苏州、杭州、青岛、武汉、长沙、成都、徐州、南昌、昆明、济南、天津等）；其余21%位于三线及其他城市。

由于国内房地产市场的变化，金地商置在2022年对若干附属公司物业合共计提减值5.98亿元。

据悉，金地商置此前被并入华南区域的成都、昆明公司，项目相加不足10个，而天津、唐山、南昌等城市分别也只有1个项目，部分低能级城市项目去化难度偏大，这些都被视为去年一系列调整的直接原因。

2022年度，金地商置还录得直接经营开支由2021年度的20.33元下降至16.94亿元。报告称，为应对市场下行冲击，集团严格控制营销费用等各类支出，使直接经营开支有所下降。

而于2022年12月31日，金地商置及附属公司共雇用约3300名员工，较2021年末减少600名。

从扩张到缩编，金地商置做的是踏准时机，就如管理学之父德鲁克所说“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。

过去一年，金地商置的业绩亮点主要来自持有型物业。

该公司物业投资及管理分部2022年内贡献收入11.29亿元，较2021年的8.69亿元增长近30%，占总收入比例由6%增加至11%。

产业园区方面，截至2022年12月，金地商置产业园区进入18座城市，开发运营产业类项目41个，管理面积415万平米；

深圳威新科技园第3期于2022年初正式投入营运，年末出租率约80%，并于本年度贡献了2.72亿元租金收入。相对成熟的深圳威新科技园1、2期出租率达95%，上海闵行科创园、上海嘉定智造园、成都科陆等出租率均达90%以上。

商业地产方面，于2022年12月31日，金地商置持有在营运的商业项目总建面约92万平方米。年内，该集团商业项目录得租赁及相关服务总收入约10.17亿元，同比增长约50%。

2022年物业投资及管理分部录得溢利21.51亿元，较2021年减少5100万元，主要原因是受新冠疫情及相管控措施影响，部份合营公司持有的购物中心业绩有一定程度下滑。公司表示，随着疫情管控措施优化，上述购物中心业绩预计将逐步恢复。

2023年，金地商置将开业的主要商业项目包括北京、上海、苏州、杭州及南昌共8个商业/写字楼项目，建面约40万平米。

有分析认为，随着产业园、商业公募REITs的扩容，金地商置的持有型物业价值有望凸显。

2022年内，金地商置一共偿还了银行贷款及其他贷款44.16亿元。

与此对应，存款、银行及现金结余由2021年12月31日的87.72亿元下降31%至2022年12月31日的60.32亿元。

减少原因是支付物业开发成本、以往获取物业项目的剩余土地款、末期股息付款及给合营与联营公司投资款垫付等支出。

由此，债务结构在过去一年有所优化。

于2022年12月31日，金地商置尚未偿还银行及其他贷款59.98亿元，尚未偿还关连方贷款183.66亿元，分别占贷款总额的24.6%和75.4%。

其中，银行及其他贷款需第一年内或按要求时偿还32.03亿元，比2021年末的49.03亿元减少近35%，并无一年内或按要求时偿还的关连方贷款。

于第二年内偿还的关连方贷款36.17亿元，比2021年末的172.69亿元大幅减少79%；于第三至第五年内（包括首尾两年）偿还的关连方贷款147.48亿元，比2021年末的4.97亿元增长超过28倍。