2023年1-3月房地产企业销售表现·观点月度指数

3月权益销售涨5%，回暖趋势明显

(资料图片仅供参考)

观点指数 “2023年1-3月房地产企业销售表现”研究成果显示，3月份前100房企实现权益总销售金额4957亿元，同比上升27%，环比上升35%。

数据来源：观点指数统计及整理

1-3月，前100房企累计实现权益总销售金额11428亿元，同比上升0.8%，降幅较1-2月收窄13.8个百分点，由跌转升。

排名前三的房企是保利发展、碧桂园和中海，分别录得权益销售金额798亿元、733.8亿元以及703.2亿元，其中保利发展和中海同比分别上升31.3%和56.6%，碧桂园同比下降26.1%。

3月前20房企实现权益销售金额3223亿元，同比上升35.1%，环比上升79.5%，前20房企中超过一半企业一季度权益销售金额实现同比上升，反映出当前市场回暖的趋势较明显。

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销售均价方面，3月前100房企录得全口径销售金额16303亿元，总销售面积10067万平方米，销售均价为1.79万元/平方米，较2月上升22.4%，较去年3月上升15.6%。

房价触底回升，前2月商品房销售基本持平

国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅销售价格全线回暖，一二线城市二手房价走强，三线城市二手房价止跌。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市数量比上月分别增加19个和27个。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同，北京、上海和深圳涨幅均为0.2%，广州涨幅为0.3%。

值得注意的是，天津、宁波、济南、昆明等城市2月房价涨幅达到0.9%。

据观点指数监测，一些城市出现热度很高的开盘项目，例如成都恒大天府半岛天纪小区加推，报名人数较多，导致报名登记系统异常，该项目在2022年加推时亦曾触发“三倍熔断”；又如广州保利和悦滨江，3月加推144套三至四房的单位，意向购房者近500人。

上述项目火热存在不同的原因，其中成都项目热度来自于价格的倒挂，而广州项目则是因为项目周边配套齐全，户型设计亦实现了与周边项目的差异化。

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二手房方面，2月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅较1月上升0.3个百分点，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.8%、1%、0.5%和0.5%。

二线城市二手住宅销售价格环比由上月的下降0.3%转为上升0.1，自2021年8月以来首次止跌，三线城市二手住宅销售价格环比持平，结束19个月连跌。

从网签数据来看，二手房交易短暂回升后企稳。以北京为例，近期二手住宅成交套数在2月第四周达到高峰，为5845套，随后3月首周回落至4639套，而第三周和第四周的二手住宅成交则保持在5200套左右的水平。

观点指数认为，由于缺乏强力因素刺激，商品房交易持续回暖的前提并不存在，近期成交出现回暖主要是疫情以来积压的需求集中释放。

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销售规模方面，1-2月全国商品房销售金额累计1.54万亿元，同比下降0.1%；全国累计商品房销售面积1.51亿平方米，同比下降3.6%；商品房销售均价为10209元/平方米，同比上升3.7%。

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施工方面，1-2月房屋累计施工面积750240万平方米，同比下降4.4%；房屋累计新开工面积13567万平方米，同比下降9.4%；房屋累计竣工面积13178万平方米，同比上升8%。

整体来看，随着房地产市场逐步回暖，房屋开竣工情况好转，竣工面积实现同比增长。

到位资金跌幅或收窄，央行降准提升流动性

国家统计局数据显示，2023年1-2月全国房地产开发投资实际到位资金完成额为7.1万亿元，累计增速同比下降18.5%。

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1-2月份，房地产投资资金中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款的实现额分别为3489亿、6342亿、3495亿、7112亿元，同比增速分别为-15%、-18.2%、-15.3%、-11.4%，除国内贷款外，其余资金来源有跌幅收窄的趋势。

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3月27日，央行降准正式落地，降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。金融业内人士统计分析认为，本次降准或释放6000亿元左右的中长期资金。

央行表示，此举旨在推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，打好宏观政策组合拳，提高服务实体经济水平，保持银行体系流动性合理充裕。

对于楼市而言，本次降准释放出中长期资金，或有利于继续降低房贷及助力企业融资更加宽松，维护市场稳定。

此外，分析人士认为，降准是释放长期流动性来支持实体经济的有效方式之一，考虑到年内依然存在流动性缺口，预计有继续降准的可能；而由于经济复苏势头明确，政策性降息的可能性不大。

另外，近期房企陆续发布2022年业绩报告，业绩会上不少房企表示，将加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资。

一方面，由于“三支箭”、金融16条等融资支持措施出台，银行等金融机构对稳健房企的贷款利率较低，据参与房企业绩会的人士透露，当前境内三年期融资成本可低至3.4%；另一方面，汇率变化等因素导致境外债成本持续上升。

叠加降准利好，未来房企在境内直接融资的比例或继续提升。

土地成交分散，多地现摇号地块

土地市场方面，年初集中供地规则调整后，各城住宅用地供应呈现分散成交的趋势。3月重点城市中北京、广州、南京和成都有住宅用地成交，其中南京、成都为同一批次地块集中成交，而其余城市仅成交少量地块。

北京完成昌平区两宗土地出让，其中昌平新城东区地块由首开底价竞得，而朱辛庄地块则由大华集团摇号摘得。

据了解，朱辛庄地块共吸引42家房企参与竞拍，其中参与线上报价的房企有30家，42家房企均参与了摇号。值得注意的是，除了地块得主大华集团，也有碧桂园、龙湖、江苏海鸿、明芳地产等民企的身影。

成都4宗涉宅用地成功出让，其中锦江区白鹭湾100亩地块和高新区新川43亩地块均到达限价并熔断抽签，后者则有32家房企参与抽签。

南京今年首批集中供地有4宗进入摇号环节，秦淮区、建邺区、江宁区、江北新区各一宗。

总的来说，随着集中供地的规则不断更新和完善，以及土地市场各方的认识与预期逐渐统一，土地竞拍参与条件出现宽松，出让地块质量提高，越来越多的摇号地块会出现。