年报观察 | 中铁建地产开发利润降档

观点网 日前，中国铁建公布2022年年度业绩，各项指标取得稳步增长。不过，受2022年地产行业影响，该集团房地产开业业务也面临着利润收缩、毛利率下滑，销售不及预期等问题。

2022年，中国铁建实现营业收入约1.1万亿，利润总额378.25亿元，净利润317.53亿元，较去年分别同比增长7.48%、7.60%、8.32%。其中，资产总额实现两位数增长，经营性活动现金流净额超过净利润水平。全年新签合同额3.25万亿元，同比增长15.09%。

作为特大型综合建设集团，中铁建业务涵盖工程承包、规划设计咨询、投资运营、房地产开发、工业制造、物资物流、绿色环保、产业金融及其他新兴产业。

(相关资料图)

在房地产业务开发方面，面对2022年全国房地产市场萎缩、行业竞争进一步加剧的局面，该项业务利润总额同比下滑44%至37.05亿元。

具体来看，中铁建2022年房地产开发业务实现营业收入约622.54亿元，同比增长22.88%，同时营业成本同比增长28.18%至535.36亿元，销售费用同比增长14.22%至13.58亿元。

营业成本和销售费用的增长来源于加大的去库存压力。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面积5.64亿平方米，同比增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。

年报称，面对整体市场及外部环境持续下行压力，中铁建2022年在房地产板块坚持以销售与去库存工作为核心，大力出清顽固库存，2022年实现销售金额1296亿元，在全国房企中排名第15位。

与此同时，中铁建业不得不牺牲一部分毛利率，2022年房地产业务板块同比下滑3.56个百分点至14%。不过公司整体毛利率录得增长，录得综合毛利率10.09%，同比增长0.49个百分点。

新签合同额也出现下滑，2022年，中铁建房地产开发板块新签合同额为1313.155亿元，同比下滑9.24%。

土地投拓方面，在2022年土地市场低迷之际，大多数房企集团尤其是民营房企均减少拿地力度，相比之下，中铁建土地投拓力度与2021年同期相比没有大幅下降。

2022年全年在上海、北京、广州、杭州、重庆、成都等25个城市获取56宗土地，权益总计容面积为636.92万平米，权益合计土地价款为421.57亿元，获取土地平均溢价率为3.39%，同比降低1.16个百分点。

中铁建没有在2021年财报中公布当年拿地金额，但从拿地数量来看，2021 年其在32 个城市获取64宗土地，总建设用地面积666.36万平方米，规划总建筑面积2115万平方米。

与2021年同期相比，除了拿地数量小幅减少外，中铁建于2022年收缩了土地投拓范围。年报称，报告期内，集团坚持审慎稳健的土地储备策略，加强项目研判，严控投资风险，储备了多宗城市资源良好、板块能级较高，较为优质的土地。

具体来看，在获取项目中，一线城市获取土地30宗，占比为60%。截至报告期末，中铁建已在94个国内城市，进行472个项目的开发建设。建设用地总面积约3959万平方米，规划总建筑面积约12,518万平方米，已形成以一、二线城市为重点，部分发展潜力较好的三、四线城市为补充的梯次布局。

以上海为例，去年6月7日，中铁建以47.15亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元08-01号地块、松江区中山街道新城主城C单元C07-01号地块，在此之前该公司还以22.1亿元底价竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元01-02号地块。

报告期内，中铁建完成房地产开发投资820.33亿元，其中长三角区域完成投资285.47亿元，西南区域完成投资229.12亿元，投资占比分别为34.80%、27.93%。

现阶段，中铁建以销售类住宅产品开发为主，自持类出租产品多为销售类房地产项目配套商业、车位等产品。2022年，中铁建持有经营性物业可供出租面积64.89万平方米，实现租金总收入1.9501亿元，占集团房地产板块营业收入的0.31%。

值得一提的是，报告期内，中铁建计提了大幅资产减值损失，2022年计提资产减值损失30.51亿元，比2021年新增14.6亿元，同比增加91.93%，主要是报告期对房地产开发成本及开发产品、合同资产计提损失准备所致。

同时，2022年计提信用减值损48.88亿元，同比减少40.95%，主要系上年对某房地产行业客户的应收款项等金融资产计提损失准备所致。

从现金流情况来看，中铁建2022年现金流情况改善，经营活动产生的现金流量净额为561.350亿元，较上年同期增加634.389亿元；投资活动产生的现金流量净额为－556.457亿元，较上年同期净流出减少54.245亿元；筹资活动产生的现金流量净额为338.942亿元，较上年同期净流入增加232.921亿元，增长219.69%。

4月3日，天风证券发布研报称，由于充足在手订单支撑收入增长前景、毛利率较多改善、经营性现金流同比大幅改善等原因，给予中国铁建买入评级。