楼市调查 | 深圳北项目月推两期 华润深铁密集收割

观点网 首次开盘去化9成、揽金33亿元后，华润深铁超核中心在首期推售的28天后再次加推708套住宅。该项目正凭借区位优势及限价便签，密集收割着市场需求。

4月20日晚间，深圳北超核中心开始摇号选房，迎来二次开盘。在认筹阶段，该项目共有538人冻资入围，入围比为1：0.76，已成为该板块的一大热盘。

根据市场爆料信息，截止20日晚间10时，现场累计选房372套，其中以143平米户型为主，录得去化131套。至发稿时止，整体去化率已达52.54%。

(资料图)

观点新媒体了解到，本次超核中心距离上一次开盘时隔仅28天，而在楼市走向“冷静”的4月，该项目仍选择加速进场，或是一期项目的理想去化给予了华润深铁密集收割的底气。

抢收

深圳北超核中心项目地块为华润置地在2022年8月的集中供地中竞得，彼时以79.69亿元的底价成交，宗地面积5.7万平米，计容建面45.83万平米，建成后商品房住宅毛坯为7.24万元每平米。

据观点新媒体了解到，超核中心项目坐落的深圳北站周边二手房成交价在10万元每平米上下,因此7.24万元每平米的限价较周边存在一定倒挂空间。

项目规划显示，超核中心项目将由5栋46-48层高的1220套住宅与约13.41万平米的万象商业及办公空间组成，其中，万象商业毗邻着华润置地负债代建的绿芯公园。

今年3月23日，超核中心一期入市，备案房源510套，备案均价7.24万元每平米，累计冻资入围650批，入围房源比为1.3:1。最终，开盘当天揽金33亿元，整体去化约9成，该项目还成为了3月龙华区在售产品中成交面积及金额最大的项目。

时隔1月，超核中心二期获批预售，本次获批预售房源708套，按照备案均价的7.24万元每平米及99平米最小户型计算，若是二期开盘与首开一样去化9成，637套房源的销售额将超45亿元。

截至20日晚间，项目二期加推的708套房源中，仅有372套房源被选走，去化率5成多一些，似乎从认筹到实际去化，该项目的二期加推均大幅低于市场预期。

但无论如何，华润置地作为超核中心的操盘方，一期项目较为理想的去化加上市场持续的回温势头均满足其短期“二次”抢收想法。

3月，深圳新房市场延续回升势头,乐有家研究中心数据显示，新房住宅网签3199套，环比上涨57%。北站超核中心也凭借回升的市场温度及限价盘的标签，达成首开去化9成。

市场研究机构普遍认为，4月深圳楼市或将走向冷静，北站超核中心在一期去化良好的情况下，选择“月推两期”，赶在市场趋于“冷静”之前，完成抢收。

值得注意的是，超核中心是一个TOD项目，同时也是华润置地将片区统筹模式引入龙华的首个项目。虽然华润在此之前已有丰富的TOD开发运营经验，但在实际开发建设中，项目还引入了深铁集团共同开发，后者在深圳北站的“站城一体”打造上，也有落地经验。

去年12月，华润置地与深铁共同宣布，双方将共同开展深圳北超核中心项目，并由前者全程操刀。而从项目股权穿透上看，截至目前该项目由深铁持股49%、华润置地持股51%。

分析人士认为，华润置地在深圳北超核中心项目与深铁集团合作在意料之内，企业双方早在2022年5月份就达成有关TOD项目及“站城一体”项目的战略合作，彼时双方高层均参加了签约仪式，可以说很重视这次合作。

据观点新媒体查阅，2022年5月28日，华润置地与深铁集团举行战略合作框架协议签约仪式，表示双方将探索创新央地合作模式，探索TOD未来城市方案，打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆。

而超核中心项目临近深圳北站，是由TOD枢纽、绿芯公园、商业、地标文化综合体构成的站城综合体。根据规划，未来还将布局深圳地铁21、22、25、27等铁路线环绕深圳北站和超核中心。

“无论是从此前双方已签署的合作协议，还是TOD项目的打造经验上、未来地铁线路及北站枢纽"站城"规划上，华润置地能够达成的合作对象，有且仅有深铁集团。”上述人士指出。

深圳业绩加速

据观点新媒体观察，华润置地深圳大区对龙华超核中心项目月推两期，紧密收割的背后，或许是迫于集团层面对深圳大区的业绩压力。

今年3月，在华润置地召开的2022年全年业绩发布会中，掌舵人李欣按照2023年华润置地可售货值去预计该年度的销售情况。他指出，按照可售货值60%的去化情况来看，超过3000亿元的销售应该是可以实现的。

而深圳大区作为华润置地曾经的“业绩压舱石”，2022年低于同期的销售，貌似要在今年找回“场子”。业内人士向观点新媒体指出，今年华润置地方面同样对深圳大区寄予较大希望，单大区要求业绩目标在500亿元以上。

有分析认为，3000亿元的全年销售目标对于华润置地来说还是偏于保守，毕竟在2022年市场触底的背景下，华润仍达成了3000亿元的销售；但在500亿元的区域销售目标上，意味着深圳大区2023年的销售增速要达到57.64%，接近6成，面临不小压力。

观点新媒体了解到，2021年度财务显示，华润置地实现签约额3157.6亿元，按年增加10.8%，其中，深圳大区录得销售630.78亿元，签约金额贡献率为20%。

而到了2022年同期，华润置地销售较上期减少4.6%，至3013.3亿元，而受大湾区疫情影响，深圳大区销售仅录得317.33亿元，按年下滑49.69%。该大区销售贡献率也由2021年同期20%下滑至10.5%。

随着去年底疫情宣告结束及开年来深圳楼市的持续回温，一季度数据显示，华润置地及其深圳大区签约金额均较去年同期有着不小提升，深圳大区销售的恢复，也使得500亿元销售目标达成有望。

截至3月末，华润置地累计录得销售金额790.2亿元，销售面积338.64万平方米，分别按年增加71.9%及37.4%。其中，深圳大区恢复速度喜人，期内录得销售107.2亿元，销售面积26.88万平方米，分别按年增长169.35%、96.69%。

华润置地深圳大区一季度107.2亿元的销售，已完成全年目标21.44%。

超核中心项目原本就是“限价盘”，早卖晚卖项目的定价天花板已被限制，而迫于业绩达成压力以及追求项目较好的去化程度，深圳大区在楼市仍向好时继续加推项目，也符合近些年房企“以销定策”的营销思路。