原报告｜金地城市项目边缘布局与销售变量

观点指数根据金地集团发布的销售公告，观点指数统计发现，其销售均价由2022年1月的2.7万元/平方米回落至2023年3月的1.9万元/平方米，2023年1月的均价继续降至1.7万元/平方米。

此外，对比同期前20房企一季度的销售金额上升17.3%的数据，一季度金地的销售金额同比回调3.1%，而此间录得全口径销售金额降幅的房企业为六家，包括融创、旭辉等出险企业。

(相关资料图)

数据来源：企业公告、观点指数整理

从金地集团历年的单月销售均价走势来看，不乏大幅波动的区间，但在此次较长一段时间内持续回调是少有的现象。

观点指数认为，金地集团销售平均价格回调，一方面有其近年来项目城市边缘化布局带来的下沉影响，另一方面则是叠加了当前市场销售行情下行所带来的项目减值影响。

城市项目边缘化布局

以一线城市为例，金地集团2021到2022年期间所拿的地块大多数不位于城市中心区，如2021年拿的广州增城区和花都区地块，这些区域内住宅的销售均价通常低于全市平均水平，且房屋库存较高，在市场变冷时这些地区的销售回调就较为明显。

从土地成交的层面来看，自2022年5月之后，增城区和花都区出让的住宅用地基本为本地城投企业所获，其他房地产企业基本不参与上述区域的土地竞拍，反映出这些地区的市场行情较淡。

据观点指数监测，今年一季度广州增城共有7个项目加推，单次供应量在30至300套不等，当日去化率普遍低于两成；一季度花都区4个项目加推，当日去化率平均亦在两至三成之间。

另外，在北京，金地集团近年收获得更多的主要是房山区、通州区和顺义区等相对边缘城区的地块。根据观点指数测算，2021到2022年期间，金地集团在北京的新增货值约为391亿元，其中朝阳区货值约为160亿元，占比41%，其余项目货值属于外围区域。

2022年，金地集团发力拿下上海嘉定区和青浦区地块，但土地投资力度很小，补充的货值不多。

在金地集团的大本营深圳，近三年其在公开市场上获取的土地有2宗，分别为光明区马田街道A631-0115地块，即是现在的金地明峰府项目，以及宝安区福海街道A208-0989地块（润峯云上府）。

以上项目加上深圳中心·天元，便是金地集团在深圳的全部在售住宅项目。根据金地集团2022年中报的披露，当前其在深圳的开发项目共7个，其中科陆项目为产业园项目，其余为综合体或住宅项目。据查，金地龙城中央及金地威新三期销售产品为公寓、写字楼等商业地产类型的产品；另外，目前南山区住宅项目前海润峯府已经售罄。

在过去两年土地出让的周期中，金地集团在同等销售规模企业中，土地支出较少，由于新增城市项目边缘布局，销售价格在较高水平回落，叠加储备项目数量去化，金地整体的销售出现回调。。

行业下行周期的销售表现

深圳是金地集团的大本营，其2022年入市的项目有中心·天元（岗厦天元花园）、金地明峰府、润峯云上府三个项目，其中由金地集团操盘的是中心·天元和金地明峰府。

据观点指数统计，2022年三个入市项目共开盘4次，合计推出1614套普通商品房，其中开盘即较快售罄的项目为福田区的中心·天元，推出159套住宅，开盘不久部分户型便售罄。

其余项目则去化较慢，润峯云上府2022年中旬入市推出659套，意向登记639批，认筹率约97%；金地明峰府首开当日去化率约46%，而11月加推时认筹率仅34%。

另外，金地集团在大力布局的广州增城已开发了金地云上、金地上城、荔湖城、半山风华、香山湖等项目，其中大部分项目位于新新大道附近，但过往众多布局尚未形成协同发展势头，带动提升项目的溢价能力，目前随着增城房价的回落，金地集团当地项目售价亦受到影响。

据市场机构的统计数据显示，近一年增城区新房均价不断回落，从2022年5月至2023年4月，新房均价已下降1466元/平方米。

以金地集团的金地香山湖为例，该项目销售均价在2021年中达到最高点，为1.7万元/平方米，随着市场环境出现变化，销售均价有所变化，目前的平均价格回落至1.4万元/平方米。

究其原因，地段价值决定了增城新房价值的天花板。一方面，作为非中心城区，增城拥有的发达商圈并不多，在广阔的辖区面积里，医疗资源、教育资源亦需要在开发时进行一定配套，但这些资源的开发进度通常比住宅入市速度慢不少，因此该片区大部分项目居住条件还未达至城市成熟区域标准。

另一方面，增城作为广州低预算刚需置业的首选区域，一直以来不乏充足的供应，但由于区内项目的外部环境条件相似，因此项目之间的差别主要是户型、开发商口碑、项目规划等，购房者可以选择的空间很大，因此该区域新房市场的竞争较激烈。

在市场销售行情下行时，这种竞争更持续加剧。例如，去年6月，保利水木芳华首先在广州增城开启了“价格战”，在增城新房项目普遍定价1.8至2万元/平方米时，该项目开出1.6万元/平方米的价格，尽管开盘情况火爆，但也拉低了增城的新房均价和市场价格预期。

不过值得注意的是，虽在城市边缘布局着墨较多，但金地集团在该区域项目定位并没有降档，如金地香山湖户型涵盖了99至282平方米，产品类型亦不限于平层，还有联排别墅、叠墅产品。此外，金地半山风华亦销售建面约163至183平方米的联排别墅单位。

而其收购的融创金地商置·御潮府（现金地云上）的产品类型则更贴近刚需市场，主力户型为60至89平方米的二三房单位。

去化方面，增城区新入市产品普遍去化较慢。金地集团近期在增城的加推是在今年2月，加推金地半山风华128套79至108平方米的三至四房产品，据了解，带装修最低均价可至1.3万元/平方米。