解局 | 升龙中原失鹿

观点网 已在郑州沉寂多时的升龙，正慢慢退出当初“一战成名”的曼哈顿广场项目。

6月15日，上海升龙投资集团有限公司转让河南升龙商业管理有限公司49%股份，由福州斯凯商业管理有限公司接盘。

股份变更前，河南升龙商业管理有限公司由上海升龙投资集团有限公司100%持股，股份变更后，河南升龙商业管理有限公司由上海升龙投资集团有限公司、福州斯凯商业管理有限公司分别持股51%、49%。

【资料图】

据公开资料显示，标的公司河南升龙商业管理有限公司正是郑州金水升龙广场的开发企业，而金水升龙广场更名前叫“曼哈顿广场”，为升龙集团进入郑州开发的第一个项目，也是升龙集团打开郑州旧改市场的敲门砖。

随着后来郑州购物中心发展愈发成熟，以及去百货化的趋势，稍显老旧的曼哈顿广场不再是人们消费热门地，直至被逐渐淡忘。

升龙此次降低项目持股，或许是将重变轻，以获得部分资金回流，期望通过为项目引入新的助力，重新盘活。

结果如何，尚未可知，但曼哈顿广场项目依然是升龙发展历史中浓墨重彩的一笔。

成名之作

升龙虽然在福建起家，但是真正发迹地却是郑州，而打响这一枪的是曼哈顿广场（2019年9月更名金水升龙广场）。

2005年，升龙初到郑州，参与投标燕庄城改项目，这是“成名”的开始。

当时，城中村燕庄居住着3000多村民，2万多外来租住人口，小商小贩遍地，脏乱差的环境亟需整改。投标的企业除了升龙，还有建业和金城两家。

彼时各家开发商对于城中村改造均无太多经验，且应燕庄村民要求，开发公司需给燕庄配建共计约40万平方米的安置房和商业以及一栋写字楼，开发商要在剩下的180亩土地上实现盈利尤为困难。

最终，建业因暂不考虑城中村改造，金城因算不过账，均无法匹配燕庄项目。而在郑州没有土地储备的升龙，令人意外地接下了燕庄这个改造项目。

因无旧改经验和先例可循，摆在升龙面前最大的一个问题就是——180亩如何能有80万平方米建筑面积？有限的土地上要怎样做出更多的商业？

为此，被外界称为“工作狂”的林亿，事无巨细，甚至特地去了韩国、日本、新加坡等国家考察，另外又带领着郑州团队看了不少项目。

最终，林亿被新加坡吉宝的方案吸引，尤其看中其住宅与商业的结合。

后来项目正是以吉宝项目为蓝本进行开发，落成为曼哈顿广场，2007年开售，实现热销。

至2009年5月，汇聚沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、麦当劳、肯德基、必胜客、奥斯卡院线等知名连锁品牌的曼哈顿建成开业。在大力造势下，同样一炮而红。

有分析指出，曼哈顿获得成功主要是具备了众多优势，首先是优越的地理位置。项目位于金水区金水路与未来大道交叉口，金水路为郑州东西主要干道，通俗称为行政大道，周边分布众多省直党政机关、金融商业机构、五星级酒店，如希尔顿酒店与曼哈顿商业广场就只有一路之隔。

此外，项目属于地铁上盖，周边交通便捷，有多条公交线路和BRT线路，又有地铁1号线加持；同时，由于距离CBD仅3.5公里，周边分布着不少的安置房和商品房小区，还有公寓、写字楼、各种银行、商品交易所等带来巨大人流。

正是当初花费40亿元押下的这场赌注获得了巨大成功，使林亿成功撬动了“旧改”这块硬骨头，升龙也“一战成名”，得以接下一个个城中村改造项目，在郑州深耕下来。

有数据显示，升龙在郑州改造了14个城中村项目，旧改面积达2200万平方米。期间迅速壮大，集团销售额在2013年突破百亿。

商业褪色

随着时间推移，郑州商业地产发展愈见成熟，当初的曼哈顿广场已经不再吸引。

备受欢迎的沃尔玛于2017年撤店，赛博数码经营也在持续走低，曼哈顿商业广场主力店的惨淡可见一斑。

至2019年，走过十年时光的曼哈顿广场改名“金水升龙广场”。

更名似乎让项目褪色更快。

人的记忆或许大多时候都是短暂的，更名后曼哈顿广场逐渐失去光彩，淡出人们的生活圈。

资料显示，曼哈顿广场体量达22万平方米，共分为A、B、E、F等四大商业区，定位城市多业态复合综合体。其中燕庄南街将四个区域分为了两部分，路北的A、B区商业面积约18万平方米，路南的E、F区约4万平方米。

有报道指出，相比后来新开发的商业项目，曼哈顿商场动线设计不算合理，如四大商业区并未串联起来，而是处于独立、分散的状态，无法形成客流共享。虽然E区的电影城、F区的儿童培训客流较大，但难以形成有效互动，导致客流分布严重不均。

究其原因，是曼哈顿广场自持占比仅30%左右，且多集中在E、F区域。最初，升龙为快速回笼资金，将A、B区商铺以高出住宅5倍的价格出售，导致经营权和管理权分离，商场后期未能统一运营，商家经营无序、业态混乱的局面。

另外，尚值一提的餐饮业态，每到夜晚，曼哈顿外街餐饮业态热闹非凡，但外部客流并未能助力内部商业经营。

另有观点认为，2015年升龙陷入舆论漩涡，维权打人、高管离职等也让口碑遭到重创，之后销售额开始快速下滑，2017年后甚至跌去近五成，淡出郑州市场已是必然结果。

由此次股权出让看来，升龙或许并未打算放弃这个项目，但若不能对整个项目进行整改盘活，其未来命运仍然难测。

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