股东会见闻录 | 金地凌克的预判与应对

观点网6月29日，深圳天气闷热且潮湿，似乎暴雨仍藏在晴天之中。

金地集团在今天如期召开了2022年度股东会，从参会投资者转述的管理层言论可看到，国内房开市场挑战依然严峻，但金地似乎找到了穿越“暴雨”，走向“晴空”的方法。

(资料图)

参会投资者向观点新媒体透露，凌克在股东会上指出，面对如今全国房地产行业进入的深度调整期所带来的成交、投资的萎缩，金地早在2021年下半年便察觉到并适时做出改变。

“我们主动进行了开源节流，做了两方面工作，一是抓销售；二是控支出，包括控制土地投资及开工的支出。”凌克股东会上如是表示。

凌克还预计，2023年市场将会进入“修复年”，但市场修复节奏和幅度存在较大不确定性。企业端资金链依旧承压、需求端整体偏弱、供给端弹性不足诸多影响之下，存在不确定因素。

金地近况

“行业阴霾之下，金地的改变也十分明显，特别是在土地投资端，加大了在一二线城市的投入，且大幅放缓了三线城市布局。”与会投资者介绍。

据观点新媒体了解，随着一二线城市核心地段资源日渐匮乏，开发商不得不付出更多成本拿地，而以往金地选择合作摊平成本及错开核心城市地块，进入三四线城市布局。

2018年-2021年这段时间，金地有意增加了一些三四线城市的投资占比，该区域占比持有在3成以上。但2022年新增土地的储备面积中，三线城市占比快速下降至6%，转而选择在基本面强，市场波动趋势向好的一二线城市。

数据来源：企业公告、观点指数整理

三四线城市曾经是部分房企实现高周转、快扩张的途径，但是随着房地产行业进入下行周期，已然成为了众房企最先撤离的地方。

据观点新媒体统计，今年1-5月，金地总投资金额约98.5亿元，新增6宗地块，土地储备面积61.8万平方米，均位于上海、杭州、东莞这类一二线城市。

正是由于及时转向，在去年较为困难的行业形势时，金地销售表现较同行间也更有韧性。

根据参会投资者提供的企业数据，2022年金地销售金额实现2218亿元，按年下滑23%，而同期的行业TOP10、TOP20企业平均下滑数据为33%、36%。

对于今年的投资目标和业绩指引，投资者指出，金地并未制定刚性的年度目标，但也透露了整体去化率将保持在5成至6成之间的水平，下半年将有10多个全新项目进入市场。

金地认为，销售目标还是要根据市场变化而定，期望下半年有政策出台能够刺激市场，公司会做好所有应对市场好转及更加恶化的准备。

截至2022年末，金地共进入了全国78个城市，总土地储备约5182万平方米，销售均价换算后，可售货值已超万亿元。期内，实现归母净利润61.07亿元，按年减少35.09%，下滑原因就是因为资产计提减值增加，这部分金额约为52亿元。

投资者指出，管理层透露金地近万亿可售货值中，3000多亿属于已销售未结转金额，实际仅有7000多亿可售资产，按照2022年度2000多亿销售节奏来看，仍可支撑3年时间。

该投资者向观点新媒体介绍，取得预售许可证一年以上的住宅、两年以上的商业和具备交付以后一年以上的车位会被列为长库存资源。2020年后，随着市场下行，各公司的长库存资源都有有所加重。

对于长库资源，金地目前制定了按区域严格考核指标，包括住宅还是非住。今年上半年，公司长库资源去化获得较好成绩，7个大区中仅有2个大区在上升，其余均下降。管理层则指，本质上还是要从营销下手，抓销售，把工作做扎实，把产品做好。

至于毛利率方面，金地管理层认为，除非市场有实质性转好，否则未来毛利率仍面临一定的挑战。

等待窗口

2022年，国内房开企业融资趋紧，全年房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%，融资与销售一同进入下行阶段，不但全年非银融资规模腰斩，海外债、信托融资更严重受阻。

与会投资者表示：“凌克在会中指出，2022年公司全力维护融资渠道畅通和财务安全。”

报告期内，金地仍保持着较为畅通的融资渠道和偿债能力，融资成本也较上年有所优化。2022全年，该司境内银行借款规模净增30余亿，还成功发行中票尾款ABS，供应链ABS等产品。

另外，金地有息负债合计1152.16亿元，较上年压降103.4亿元，债务融资加权成本4.53%，较上年下降0.03个点。资产负债率为72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，分别较上年同期下降3.89个点、2.3个点、3个点。

凌克在会上透露，为保持现金流安全，金地在去年较为困难的时期按时偿还债务，采取常态化现金流压力测试，前置应对和化解风险的策略。

此前，金地现金流测算和压力测试是按季度进行，现在将测试进一步细化至月度、半月度为周期，及时了解公司的现金流状况。

就融资环境而言，当前地产债券融资仍以国央企为主力，部分拥有优质资产的民营企业依靠资产抵押实现少数债券融资，但受限于提供反担保资产，空间有限，客观上限制了发债规模。

此外，个别民企能发行纯信用类债券，但规模小、期限短、融资成本高。因此，在凌克看来，地产行业危机仍然存在，绝大部分房企依然无法依靠自身信用发行债券。

他认为，“第三支箭”政策想法很好，但对企业来说仍未取得很大的作用。中债增虽然可以为企业发行中票提供担保，但需企业拿出资产抵押。从这个角度上看，真正的信用产品并未恢复，资产抵押贷款银行也能办理，利率也能接受。

面对这些挑战，金地将从紧抓现金流、产品服务、组织建设上下功夫，涉及调整组织结构及合并业务规模。

观点新媒体了解到，2022年初至年末，金地主动优化城市建制，部分城市公司、事业部数量由38个合并至31个；全集团总人数也由4.8万人降至4.3万人。

对于今年的工作部署，凌克指出：“一是要努力完成全年目标，跑赢对手；二是不仅是销售抓好，也要抓好回款；三是做好融资工作，等待公司债、中票等公开发行的无抵押、无担保、纯信用产品的窗口开启。”

投资者还关心目前招商、保利等企业已通过了定增事宜，金地目前对股权融资的态度及想法。

公司管理层则指出，会平衡好股权融资和债权融资之间的关系。一方面，股权融资政策窗口要打开；另一方面，拿到批文后资本市场要认可，目前市场相对来说偏弱；再者，股权融资会摊薄原有股东权益。

在领导层看来，金地现阶段不会进行股权融资，并不是那么划算。此外，市场目前对地产企业也不是特别支持，股权融资的成本大于债权融资。

“虽然公司安稳度过了去年的违约风暴，但仍然是艰难的，我们会用最大努力保持公司的健康。”凌克在结束时讲到。