杭州第九批土拍收金118亿 万科、保利、绿城拿地也难掩寒意

观点网 “金风玉露一相逢，便胜却人间无数”，在这浪漫的七夕时节，杭州也有7宗地块找到了它们各自的归属。

(资料图片仅供参考)

作为供地节奏最快的城市，杭州第九批在第七批次刚结束3天后的7月21日便挂牌，此次共出让7宗地块，总出让面积约24.17万平方米，总建筑面积57.8万平方米，总起价110.78亿元。

最终2宗地封顶摇号，3宗溢价出让，2宗底价成交，共收金117.78亿元。

具体成交情况来看，万科27.51亿元中签拱墅申花宅地；中天7.59亿摇得萧山城厢宅地；伟星以15.78亿元补仓滨江区浦沿单元地块；保利23.28亿、绿城25.07亿分食余杭云城地块；萧山城投&兴元建设以总价18.55亿元底价竞得新塘北单元两宗地块。

与七夕消费市场的火热气氛形成对比，本轮土拍难以掩饰地散发着寒意。

难掩寒意

无论七夕的氛围如何火热，似乎也难以掩盖杭州土拍市场的漫漫寒意。

最初这股寒意是诞生于楼市，然后漫延至土拍市场。

杭州无论是新房亦或是二手房，在上半年的成交走势都是一个倒“V”型。1、2月开局低迷，在春节出现些许回暖；3、4月成交攀升后戛然而止；5、6月后继无力，成交疲软。

新房方面，杭州市区上半年成交约5.7万套，同比增长近40%。具体成交走势从4月快速下跌，5月和6月成交量跌至低于首两月的成交量。

二手房方面亦是如此，据贝壳数据显示，杭州上半年共成交约4.2万套，同比增长超50%。成交量在2、3月大幅上涨后经历“三连跌”。价格方面，上半年二手住宅成交均价31171元/平方米，同比去年上半年下降2.31%。

上半年的走势延续到了7月，导致杭州7月商品住宅量价双跌。

楼市表现相对黯淡，最终传导至土拍市场。

在上半年的六个批次中，出让地块分别为13宗、10宗、12宗、9宗、5宗、12宗；封顶的分别有8宗、6宗、8宗、6宗、4宗、6宗。

杭州第七批供地作为今年下半年的首轮拍地，对未来行情有着明显的风向意义，最终6宗地全部出让，3宗触顶、2宗溢价、1宗底价成交，延续了第六批次封顶率50%的成交情况。此后的第八批次顺应风向，4宗地也有2宗地报价触顶。

反观此次第九批次，2宗地触顶、3宗地溢价、2宗地底价成交，触顶率不到30%，可以说热度肉眼可见地下跌。

本批次地块刚挂牌时，市场便认为滨江浦沿单元地块是触顶摇号地块之一，然而最终是由伟星溢价7.49%补仓，这个意外结果令市场大跌眼镜。

出乎意料的成交情况也反映出房企拿地积极性不高。

在市场两极分化之下，全国各地都在出台利好政策支持房地产市场发展，杭州也不例外。近两年，杭州一直在优化楼市政策，持续松绑限购，从“一城一策”到“一区一策”，甚至是“一街道一策”，限制性的政策正在逐渐放松，愈发趋于精准调控。

然而在诸多利好政策之下，在经历碧桂园、远洋暴雷之后，市场信心仍然遭受到了空前的打击。

同时楼市方面下半年的表现远不如预期，而且在淡季中节奏本就有所放缓，在种种因素叠加下，房企们只能选择谨慎拿地。据观点指数报告显示，1-7月前50房企新增土地建筑面积4387万平方米，同比减少31.3%。

于是，寒意就这样弥漫在了杭州土拍市场中。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前一线城市的楼市交易情况并不乐观，而二线城市前一波的政策利好已经释放掉了，所以未来还需要继续出台宽松的政策，否则在交易疲软的前提下，房企们拿地都将继续保守。

绿城、万科持续补仓

在保守状态下，还能安心拿地扩储基本只有头部房企及国央企了，绿城便是其中之一。

在本轮拍地中，经过21轮竞价，绿城以25.07亿元竞得余杭组团YH-18单元G-19地块，成交楼面价24437元/平方米，溢价率9.14%。

该地块面积为39458平方米，为住宅（设配套公建）用地，位于云城天街的西北侧，容积率2.6，地上建筑面积为102590.8平方米，出让起价为229701万元，楼面起价22390元/平方米，精装限价均为36100元/平方米。

这是云城今年首次推出宅地，虽然房地差价不大，但目前云城并没有新房库存，所以该项目建成后有可能可以实现快速去化。

绿城的身影多次出现在杭州土拍中。2022年杭州前两批供地中，绿城以185.38亿元摘得7宗宅地。而今年，绿城截至目前已斥资145亿补仓5宗地。

同位于云城的余杭组团YH-18单元H-01地块，则由保利发展溢价0.43%以23.28亿元摘得。

本轮土拍的另一个看点是，万科27.51亿元中签拱墅区申花单元GS0403-R21/B1/B2-28地块，成交楼面价28607元/平方米，溢价率11.79%，中签率5%。

该地块出让面积为35612平方米，为住宅兼容商业商服，其中住宅占比85%，容积率2.7，地上建筑面积为96152.4平方米。起价为246065万元，楼面起价25591.14元/平方米，新房限价46200元/平方米。经过30轮竞价，该地块报价达到上限价格。

据悉，这是申花板块今年出让的第一宗也是最后一宗涉宅用地。近几年该区域热度比较高，住宅项目能够实现快速去化，因此本次出让地块同样遭到热捧。

万科今年的拿地动作并不多，此前在杭州第七批供地中以17.16亿拿下金沙湖北侧下沙中心区单元JS0402-56、67住宅地块，溢价率2.39%。在杭州以外，万科在上海第二批曾参与竞拍闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块，但未中签。

本轮土拍的另一宗摇号地块是萧山区城厢单元XSCQ2411-14地块。经过16轮报价，该地块在挂牌期间报价就达到封顶价格75889万元，楼面价18109元/平方米，溢价率11.78%。最终花落中天，中签率4%。

申花、城厢地块报价触顶早在地块挂牌之初便在市场预料之内。然而市场的预测并不是百分百准确的，滨江区浦沿单元BJ0601-R21-06地块这次的“意外”成交就狠狠打脸了。

该地块出让面积为28021平方米，为住宅（设配套公建）用地，容积率2.2，地上建筑面积为61646.2平方米。地块起价为146836万元，楼面起价23819.15元/平方米，新房限价40000元/平方米。当时市场预测该地块也将会被送入“摇号池”内，但最终由伟星以157836万元竞得，成交楼面价25603.52元/平方米，溢价率仅7.49%。

据了解，这是浦沿板块今年出让的第五宗宅地，前四宗为伟星咏滨名邸、江映云邸、揽晖美寓，东莞景天浦乐宅地。本次出让的浦沿单元BJ0601-R21-06地块就位于伟星咏滨名邸的西侧。

虽然各大房企都有扩储的需求，但按照目前的市场状况，房企们在拿地前还需要经过一番深思熟虑。市场交易疲软之下，现有的项目难以实现去化，再随意去拿地，容易造成公司现金流承压。

如此来看，滨江浦沿地块的“意外”成交也就不意外了。