中报观察 | 时代中国债务挑战

观点网8月30日晚间，时代中国控股有限公司发布截至2023年6月30日止六个月的中期业绩。

期内，时代中国收入99.32亿元，同比增长52.8%；毛利7.6亿元，相比2022年同期减幅为11.6%；毛利率7.7%，相比2022年同期下跌5.5个百分点。

截至2023年6月30日止六个月，时代中国亏损为14.1亿元，较2022年同期利润减少14.41亿元；公司拥有人应占亏损16.9亿元，较2022年同期利润减少17.13亿元。

(资料图片)

虽然当日证监会、上交所表示将支持房地产上市公司在资本市场融资，支持正常经营房企合理融资需求，但并未能对冲到亏损的财报。

财报发布次日，时代中国收盘报0.52港元，跌3.7%，总市值10.93亿港元。

拿了一个旧改

过去的半年里，时代中国不仅在积极销售，更是拿下佛山一个旧改项目。

时代中国收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租产生三个板块组成，收入占比分别为90.8%、6.2%及3.0%。

据观点新媒体了解，时代中国来自物业销售的收入由2022年同期的61.82亿元增加至2023年上半年的90.15亿元，增幅达45.8%。物业销售收入增长主要是由于国内疫情结束，保交付效果显著；金域悦府、时代天境（杭州）、时代芳华（东莞）及时代香海彼岸（清远）二期等项目带来重大收入。

截至2023年6月30日止六个月，时代中国合同销售约为94.43亿元，同比下降约65.6%；总建筑面积约为57.2万平方米。

其中，广州贡献了27.52亿元，占比达29.14%，可供出售项目数目达15个；佛山累计销售23.83亿元，可供出售项目数目达10个；长沙销售额11.37亿元仅次于佛山，取缔东莞成为第三销售地区。

于2023年6月30日，时代中国拥有136个处于不同阶段的主要项目，其中124个分布在广东省主要城市、6个位于长沙、1个位于武汉、2个位于成都、2个位于杭州地区及1个位于南京。广东作为时代中国控股的大本营，广东省之外入驻的城市均为区域核心城市。

进入2022年，时代中国已经不再拿地，2023年仍延续着收紧策略。

截至2023年上半年，时代中国总土地储备1450万平方米，其认为足够应付其未来两至三年的发展所需。从区域占比来看，广州、佛山分别占比21.3%、15.5%，而清远亦有较多土地储备，占比达18.2%。

另外，时代中国来自城市更新业务的收入6.2亿元，主要来自位于广州和佛山地区的城市更新项目。

据不完全统计，时代中国目前在广州仍有6个旧村项目，大部分处于前期研究或已批复推进阶段。

虽然广州旧改推进较为缓慢，但该公司于6月以72.29%的同意率中选佛山洛溪村旧改市场改造主体。

洛溪村紧邻南海之眼，坐落于灯湖中轴片区。整村改造项目面积约为72.1亩，控制性详细规划为居住用地、商服用地及教育用地等，改造的意义更多是体现在对南海中轴的发展。

时代中国表示，将继续优化城市更新项目的结构，以及加快城市更新项目的转化及投资回收。

物业租赁和转租产生该分部收入在2022年实现收入增长三成，为时代中国提供较为稳定的现金流，但在2023年上半年个别项目出租面积减少导致租金总收入减少至2.98亿元，同比减少5.6%。

于2023年6月30日，时代中国拥有时代地产中心建筑面积约3.06万平方米和217个车位、时代倾城（中山）第26座建筑面积约3.76万平方米和242个车位及时代E-PARK（天河）二期建筑面积约6.48万平方米可作出租用途，而广州市时代商业管理有限公司及其附属公司用作转租的建筑面积约为77.54万平方米。

现金流依旧挑战

即使物业销售收入同比有所增长，时代中国毛利仍是下跌，2023上半年减至7.6亿元，较2022年同期减少1亿元，减幅达11.6%。

毛利率由截至2022年6月30日止六个月的13.2%下跌至2023年6月30日的7.7%，该下跌主要是由于物业销售的毛利率下跌。

过往得益于城市更新业务带来的高毛利率，时代中国2021年毛利率高达27.6%，而在旧改选择性暂停后，毛利率下降得尤为明显，2022年已下滑至13.8%。

虽然已放弃众多旧改项目，但时代中国的现金流依旧受到挑战。

于2023年6月30日，时代中国现金及银行结存账面结余约53.42亿元，较于2022年12月31日减少20.9%；受限制银行存款金额31.72亿元，2022年12月31日则有40.11亿元。

负债方面，于2023年6月30日，时代中国的计息银行贷款及其他借款（不包括应付利息）合计约469.28亿元。一年内到期借款由2022年底的337.93亿元下降至2023年6月30日的242.63亿元，而221.2亿元的借款须于两年至五年内偿还，及5.46亿元的借款须于五年以后偿还。

现金及现金等价物无法覆盖债务的问题已不言而喻，因而时代中国致力整体管理离岸债务，一直且仍在积极与其债权人进行磋商。

1月4日的公告提到，为促进对离岸债务的整体管理，时代中国将暂停支付6笔境外美元计值优先票据款项。

时代中国到期未还款对借款本金总额218.03亿元和利息总额7.90亿元的违约；该等违约事件亦引发若干银行及其他借款的交叉违约，总额2.89亿元。如此算来，已违约的债务本息总额或高达228.82亿元。

鉴于持续经营的能力已构成重大疑问，时代中国表示将采取多项计划及措施改善集团的流动资金及财务状况。

其中包括，时代中国已委任一名财务顾问，协助重组优先票据及公司债券，以在实际可行情况下尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案。于2023年6月30日，在岸公司债券已完成重组。

时代中国正积极与数家现有合作的金融机构就重续若干借款进行磋商；还将继续采取措施，加快开发中物业及已竣工物业的销售，并加快收回未偿还的销售款项及其他应收款项；以及将继续物色机会出售其资产或城市更新项目。

目前看来，时代中国债务管理之途道阻且长。