【财经分析】楼市出现回暖迹象，“金九”成色如何？

“认房不认贷”政策落地后，部分市场需求释放，一线城市的新房及二手房市场出现回暖迹象。不过，多家行业机构预测，受供应量限制，“金九”或将成色不足。

市场情绪回暖

(资料图)

9月2日、3日是“认房不认贷”新政落地后的首个周末，一线城市纷纷迎来“看房潮”。在上海自贸区临港新片区，多个在售新楼盘都在9月2日及3日打出“今夜不打烊”的宣传标语，通宵卖房。一名中介人员告诉记者，9月2日凌晨，该楼盘就售出十多套，客户群体主要是此前有强烈购买意愿，但首付款有一定压力的业主。

8月31日晚间，央行、国家金融监管局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，调低首套房商业性个贷最低首付款比例至不低于20%、二套房不低于30%；贷款利率方面，首套房个贷利率下限较相应期限贷款市场利率（LPR）减20个基点，二套房则较此前规定降低了40个基点。

此后，多个一线城市调整首套房认定标准。9月1日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时判断首套房和二套房的标准，这直接影响购房者的贷款比例。“认房”是指商业银行发放房贷时会参考购房者在当地名下拥有住房的套数来确定贷款比例。首套房的贷款比例较高，而二套房的贷款比例较低。“认贷”是指银行会根据购房者在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。

“认房又认贷”此前在热点城市楼市调控中起到了重要作用。贝壳研究院的数据显示，执行“认房又认贷”后，2017年深圳、上海和北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%、49%。

“认房不认贷”政策落地对市场情绪回暖起到了促进作用。戴德梁行董事、华东区住宅部主管金娟表示，楼市新政“认房不认贷”政策出台落地，对刚需改善型客户信心复苏以及市场回暖起到支撑作用。从新房市场来看，访客量增长态势显著；从二手房市场来看，挂牌量及成交量呈现双线上扬态势。

58同城监测数据显示，8月，全国重点监测65城新房线上均价为每平方米17739元，环比上涨0.07%，有26个城市新房价格环比上涨。全国新房找房热度在8月份环比上涨6.1%，其中一线城市新房找房热度环比上涨8.0%。

58安居客研究院院长张波表示，通过政策释放出一批自住需求，将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。同时，降首付门槛、降低房贷利率以及降存量房贷利率等政策，为整体市场提振注入了信心。张波认为，当前政策推进方式，在全国层面统一推进，政策影响面大，对楼市推动力预计较为明显，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道将起到重要作用。

二手房市场供应增加

除新房市场外，二手房市场回暖迹象也开始显现。中原地产9月4日发布的二手住宅报价指数显示，对比此前一周，北京、上海、深圳三地的中原报价指数均环比上调了大约2个百分点。

中原报价指数反映的是每周在中原地产挂牌的二手房业主的调价行为。中原报价指数的基准指标是50%，意味着调涨和调跌的业主数量相等。指数越小，说明调涨的业主比重越少，调跌的业主比重越大。数据显示，9月4日，北京、上海、深圳对应的中原报价指数分别为28.57%、24.85%和20.21%，较8月28日分别上涨1.74、2.13和2.33个百分点。

诸葛研究院9月4日发布的数据显示，在9月2日和3日周末两天，北京的涨价二手房源数量分别为1048套和867套，日均涨价房源较前一周同期翻两番；上海的涨价房源分别为680套和582套，日均涨价房源较前一周同期翻倍；广州和深圳的涨价房源呈现平稳走势，两天内的日均涨价房源量分别为98套和189套。

新房供应量或限制“金九”成色

在相关政策落地后，房地产市场能否再现“金九银十”？这成为市场关注的焦点之一。

受整体供应量限制，“金九”成色或有不足。克而瑞9月5日发布的研报预计，9月，一线城市新增商品住宅供应总计为228万平方米，同比大幅下滑52%，环比下滑7%。需要说明的是，该数据为克而瑞根据其掌握的项目进度、营销节奏等信息所作出的预估值。

克而瑞预计，9月北京、上海、广州、深圳四个一线城市新增商品住宅供应量分别为38万、47万、91万和52万平方米，同比分别下降54%、63%、31%和61%。参考2022年9月数据，上述四个城市分别成交新建商品住宅68.96万、127.39万、75.45万和35.50万平方米，合计307.3万平方米。克而瑞对一线城市9月的新增供应预测值约为2022年同期成交面积的74%。

业内人士普遍判断，今年9月、10月，一线城市二手房市场成交同比会出现较大幅度增长，但新房市场受供应量限制，“金九”成色或将不足。