元宵三项目连推 百亿补仓后保利如何巩固广州基本盘？

观点网 2023开年保利狂飙 ，“进三争一”目标终于实现。

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观点指数发布的“2023年1月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、碧桂园和万科，录得权益销售金额分别为210亿元、202.1亿元以及180.7亿元。

作为传统销售淡季，叠加春节假期，1月房地产市场销售数据有着继续探底的迹象，前100房企实现权益总销售金额2790亿元，同比下降35.8%，而保利发展却同比上升5%。

元宵期间，保利在广州更是加推三个黄埔项目，分别是保利罗兰国际、保利锦上、保利翔龙天汇。

面对需求偏弱、政策逐步放松的楼市环境，登顶销售金字塔后的保利加大推盘力度，努力维持自己的位置。

加推促销

2022年，佛山和东莞两座城市前后解除限购，广州虽然亦出台多项政策，但限购政策并未有所松动，需求端提升力尚不足。

随着2023年到来，市场消息传出有银行微调“限贷”首付比例，积极的信号持续传来。

房企在促销方面也颇费心思，不少项目都在推新春特价房和元宵促销活动，其中包括白云龙湖天著、五矿招商江天际、黄埔龙狮璟珑府、增城山水合悦、南沙建发明珠湾玺，保利更是三个项目加推。

从项目区位来看，这三个项目均位于黄埔，保利罗兰国际、保利锦上属于科学城板块。科学城要打造以战略科技、战新产业为引领的升级版科技产业示范园，计划2023年全年完成固投800亿元。

据观点新媒体了解，保利罗兰国际占地面积近5.4万平方米，建筑面积达22万平方米，规划有10栋22-27层的高层洋房。

进入清盘倒计时的保利罗兰国际四期，已经从高位4.7万元/平方米降至3.8万元/平方米，此次加推产品是建面108平方米3+1房户型。而在1月31日，保利罗兰国际已将2栋和3栋摆上主销位置，加快销售108平方米、135平方米特价户型。

保利锦上项目占地面积4.7万平方米，建筑面积14.1万平方米，规划有7栋16-33层高层住宅、1栋政府回购房。去年12月开盘时，保利锦上营销中心人山人海，4小时不到即售出50套。

该项目加推的是3栋小高层，88平方米三房总价约250万元，单价2.9万元/平方米起，相较于开盘时单价3.4-3.7万元/平方米，有了较为明显的降幅。

另外，保利翔龙天汇位于黄陂板块，项目总用地面积14.11万平方米，住宅总建筑面积58.87万平方米，规划16栋高层住宅和两排6层叠墅。

具有地铁和产业双优势的保利翔龙天汇，开盘后多次加推吸引买家，这有助于保持“爆款”盘的热销情况。

2023年1月，保利翔龙天汇更是取得3.2亿元销售成绩，而元宵期间加推的是8栋南向100平方米三房。

优化结构

较为充裕及优秀的土地储备可以给予房企充足的时间安排项目销售节奏，保障规模。

华通证券国际指出，近年来保利发展在38个核心城市储备资源始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%，资源储备满足2-3年的开发需求。

保利发展主要集中在一二线城市拿地，关注有产业、政策支撑的区域。其在广州布局的项目亦是契合于此，大多数位于各区重点发展的板块及区域，其中保利和悦滨江位于白鹅潭中心商务区、广一电商园项目位于中大国际创新谷等。

2022年，保利发展全年新拓项目91个，权益拿地金额1082亿元。从金额来看，超过100亿元的城市有上海、广州和佛山。

中原研究院数据显示，保利位列2022年广州拿地金额榜首，成交总额177.4亿元，用地面积为34.7万平方米，建筑面积为64.9万平方米，平均楼面价为2.73万元/平方米。

保利拿地金额与后两位广州地铁和越秀的差额不足10亿元，但平均楼面价分别高于约0.8万元/平方米、0.9万元/平方米。

拿地质量提高后，保利在广州项目大部分都能激起水花。近两年，保利从拿地到获批预售时间明显缩短，甚至不到半年便可开盘销售，与此同时，首开成绩亦非常不错。

在接连不断的“救市”政策之下，2022年末全国楼市出现边际回暖。申万宏源对此认为，2023年地产基本面或呈现“L”型走势，即稳而不强。因此，对于坐上榜首的保利而言，如何守住这个位置并不容易。

近日，保利更是一次性挂牌转让与碧桂园合作的12家子公司股权，项目为整体打包转让，挂牌总价近总价约22.97亿元。

公告显示，多家公司处于亏损状态，但也有实现连续盈利的公司，其中有四个项目处于售罄状态。

为了业绩规模的增长，保利近年选择合作模式开发地产项目，权益占比维持在70%左右。突然大规模退出，有猜测认为是出清盈利状态不好的项目公司，降重狂奔。

融资方面，1月16日，保利发展发布关于2023年度非公开发行A股股票获得有权国资监管单位批准的公告。

中国保利集团有限公司以不低于1亿元且不超过10亿元的现金认购本次非公开发行的部分股票，募集资金总额不超过125亿元。扣除发行费用后的募集资金净额将用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金。

此次保利发展纯融资方案落地，将进一步降低该公司综合融资成本、优化资债结构。