招商蛇口土地继续注入 但前海资产创收之路仍漫长

观点网筹备多年，招商蛇口收购南油集团资产获得实质性进展。

(资料图片仅供参考)

最初的收购计划最早在2020年5月末提出，涉及向深投控集团发行股份、可转债，同时通过定增融资引入中国平安，总代价金额高达70.35亿元。

这宗交易被视为招商蛇口自2018年12月完成前海土地整备工作后，对前海区域土地的又一次大力度加注。但后续虽然各方推进意愿强烈，却碍于政策原因错过最佳窗口期，同年11月交易宣告搁置。

等到2022年第四季度，随着“支持房企股权融资，通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金”的“第三支箭”政策落地，招商蛇口选择重启相关收购事项。

2月17日晚间，交易方案得到披露。

根据公告显示，区别于2020年9月修订后“普通股+可转债”的支付方式，招商蛇口此次将单独通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权，以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。

交易总对价约89.28亿元，分为67.64亿元以及21.64两部分。

支付方式是招商蛇口分别以15.06元/股价格向深投控发行44915.59万股；向招商局投资发展发行14365.90万股。

发行价格较招商蛇口最后一个交易日2月17日收盘价14.5元/股，溢价3.86%，亦较该股前20个交易日交易均价每股14.77元，溢价1.96%。

交易完成后，深投控集团和招商局投资发展将形成对招商蛇口的持股，前者持股数量4.49亿股，占重组后总股本的5.39%，超过招商局轮船成为第二大股东；后者持股1.44亿股，持股比例1.72%。

换句话说，相当于引入深圳强势国企深投控集团作为战投。资料显示，深投控集团是深圳市国资委旗下专注于金融、园区、产业一体化的国资投资平台。

同时，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司。南油集团持有的主要资产，则为通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司50%股权。

后者拥有位于深圳前海妈湾片区约80.62万平方米土地，包括深圳前海妈湾片区42.53万平方米土地的使用权、前海深港合作区妈湾组团的面积为38.09万平方米土地的使用权。

而通过对南油集团的控股，招商蛇口对招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%提升至85.99%，对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%。意味着也控制了上述80.62万平方米优质土储。

2020年招商蛇口开始筹划收购南油集团剩余股权时，天风证券曾按整体均价8万元/平方米对前海土地货值进行估算，以90%可售面积，粗估计算得货值约4032亿元。

2022年12月重组预案披露后，中信建投再根据住宅部分均价12万元/平方米、商业部分均价10万元/平方米对前海妈湾片区土储对应潜在货值进行测算，结果为4104亿元。

“本次交易有利于增加公司对前海自贸投资的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区的开发建设，夯实招商蛇口的综合竞争力。”招商蛇口表示。

据了解，招商蛇口过往已在深圳前海进行持续的建设，但这批项目较缓慢的开发、结算速度一直受到市场“诟病”。据招商蛇口管理层透露，一般而言前海土地的开发周期大约需要10年时间。

按照公告披露，招商蛇口截至目前在前海区域拥有完工落成项目：深圳海上世界船头广场、招商港湾广场、前海经贸中心一期、二期、招商领玺家园一期、二期等项目。

拟建和在建项目则有：深圳市前海前湾T102 0410地块、前海妈湾锦玺一期、招商前海环贸中心等。来自业绩报告数据，截至2022年中旬，招商蛇口在前海妈湾的土地储备中仍有约390万平方米建筑面积的项目尚未开工。

其中，主打公寓、写字楼产品的招商前海经贸中心，以及住宅项目招商领玺家园，是招商蛇口近年来在前海区域推售和结算的主力项目。从2020年至2022年6月末，两年半的时间内，这两个项目仅向母公司贡献了约15.17万平方米结转面积。

收购南油集团手中的前海土地资产，招商蛇口对深圳最具潜力的前海区域的优势得到进一步巩固，但后续开发还有待“细嚼慢咽”，市场或将很难看到瞬时的收益结果。