企稳回温 | 2023一季度上海房地产市场报告 天天关注

观点指数2022年，上海市新增建设筹措保障性租赁住房18万套（间），提前超额完成年初确定的17.3万套（间）的目标任务，全市已累计建设筹措保障性租赁住房38.5万套（间）。

(相关资料图)

观点指数认为，租赁住房在金融领域已有REITs提供资金通道，加上“租购并举”的热度，未来租房与个人住房政策条件会愈发成熟，住房市场的选择也会更加多元化。

2月10日，上海发布2023年度第一批住宅用地拟出让地块详细清单，共19宗，总面积94.42公顷。对比2022年首批集中供地，本批次涉宅集中供地减少了21宗，出让面积减少了121.24公顷。减少的主要原因是2022年首批集中供地因上海疫情停摆几个月，供应批次和宗数堆积到6月才进行，而今年土地供应则恢复正常。

一季度上海推出2023年第一批次集中供应楼盘。和2022年第一批次集中供应新盘相比，本次供应面积同比下降42.48%。新房供应结构性分化，外环项目供应比重大。

根据1月、2月一手房销售户型来看，70平方米以下户型环比涨幅最多，其中内外环间涨幅三倍有余。70-90平方米内外环套数冷热差距大。90-120平方米与180-210平方米内外环户型双双环比下降。

保障性租赁住房增加，推动多元化住房供给

2023年1月16日，人民银行上海总部表示着力做好房地产金融工作。

其中，包括要推动落实房地产金融十六条等政策措施，支持房地产企业合理融资需求；落实好差别化住房信贷政策，保障刚性和改善性个人住房贷款需求；加大住房租赁金融支持力度。

观点指数认为，租赁住房在金融领域已有REITs提供资金通道，随着租房与个人住房政策条件愈发成熟，住房市场的选择会更加多元化。

市场需要良好的秩序维护住房者和出租者的合理利益，2023年2月初，《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施，并对群租房、二房东等住房租赁市场较为突出的问题提出了明确的管理规范。

当然，为了缓解租赁住房的需求压力，上海也在加大租赁供给。2023年1月11日，上海市市长龚正在作《政府工作报告》指出，过去五年，上海为既有多层住宅加装电梯4343台，建设筹措24.8万套（间）保障性租赁住房。

据上海市房管局公示，截至2022年上海市新增建设筹措保障性租赁住房18万套（间），提前超额完成年初确定的17.3万套（间）的目标任务，全市已累计建设筹措保障性租赁住房38.5万套（间）。

观点指数认为，保障性租赁住房可以缓解租赁需求压力，对保持稳定健康的租房市场有积极意义，但是迎面而来的是要考虑如何解决分配的问题。

首批供地清单出炉，计划完成12万平米零星旧改

2月10日，上海土地市场网发布2023年度第一批住宅用地拟出让地块详细清单，共19宗，总面积94.42公顷。

这19宗地块分布于浦东新区（2宗）、徐汇区（1宗）、静安区（1宗）、普陀区（1宗）、闵行区（3宗）、宝山区（1宗）、嘉定区（3宗）、松江区（1宗）、青浦区（3宗）、奉贤区（2宗）、金山区（1宗）。

其中，青浦区盈浦街道竹盈路南侧出让地块为此次面积最大的一宗地，出让面积15.59公顷，为普通商品房、商办用地，容积率2.2-3。

相比于2022年首批集中供地，本批次涉宅集中供地减少了21宗，出让面积减少了121.24公顷。

观点指数认为，减少的主要原因是2022年首批集中供地因上海疫情停摆几个月，供应批次和宗数堆积到6月才进行。而今年土地供应恢复正常，并且可以按照正常的时间点进行规划，拍出土地。

土拍规则方面，《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》)中，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。自然资源部回应，该份文件是对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。

据文件显示，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单，清单应包括拟出让地块的面积、用途、具体位置、主要规划条件、供应方式等信息。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。

观点指数认为，土拍时间间隔的调整，可给予市场主体充足的时间做投资预判，提高土拍成交率。基于上海2月推出土地清单，挂牌成交的时间估计在4月-5月。

一季度除了增量土地市场外，各区城市更新也增加了一批住房用地。

其中，1月29日，徐汇区召开了2023年城市更新攻坚战推进大会，预计今年将推进小梁薄板房屋成套改造超15万平方米，新开工住房修缮300万平方米。

3月1日，在浦东新区举行的2023年“两旧一村”改造动员部署会暨项目启动仪式上，将分类启动“两旧一村”城中村项目超500个，涉及政府性资金投资约258亿元。

总体而言，上海计划今年完成中心城区零星旧改12万平方米，实施旧住房成套改造28万平方米，启动城中村改造项目10个，持续改善居民居住条件。

观点指数认为，城市更新提速，一方面会改善老旧住房的居住环境，延长刚需住房时间。一方面重新规划的土地用途、承担的功能等方面的改进，会提高土地效率、扩充活化建筑的空间。

70平米以下新房成交环比涨幅超300%，二手房成交近两万套

一季度上海推出2023年第一批次集中供应楼盘，共涉及25个项目，总建筑面积约74.2万平方米，共计6958套，分布在浦东、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港9个区域。

其中，杨浦区新房供应均价最高，仅供应一宗。浦东供应面积为274760平方米，为本批次供应最多的区域，均价为74796元/平方米。

据观点指数监测，和2022年第一批次集中供应新盘相比，本次供应面积同比下降42.48%。新房供应结构性分化，外环项目供应比重大。

新房供应区域结构变化同样反映在月度环间的新房销售。

据观点指数统计，1月内环新房销售套数为1100套，环比上升1030套。内环销售套数几乎接近2022年7月的数值。而2月内环销售仅73套，环比变化较大。观点指数认为，主要是新房供应出现结构性分化，内环与外环供应不一。

一季度获得市场较大关注的3个项目分别为保利江汇铭庭、古美华邸和馨嘉雅苑（佩玛山丘）。江汇铭庭和古美华邸均为首次开盘销售。

其中，位于杨浦区的保利江汇铭庭首推340套公寓房源，户型83-102平方米，均价115000元/平方米，入围比2.5。

保利发展和越秀在2022年第二批次中以47.75亿元竞得该地块，楼面价56000元/平方米。项目开盘时间为3月14日，拿地到开盘7.5个月左右。

位于闵行区的古美华邸首推295套公寓房源，户型92-109平方米，均价82500元/平方米，入围比2.0。

华发也是在同期批次通过一次性报价，以29.06亿元竞得该地块，楼面价50653元/平方米，溢价率为8.68%。于2023年3月11日开盘，开盘首日叫号至360号售罄，弃号率18%。

观点指数认为，这两个热盘项目均为刚需户型面积，并处在较热门区位，去化销售不错。

从1月、2月一手房销售户型来看，70平方米以下户型环比涨幅最多，其中内外环间涨幅三倍有余。70-90平方米内外环套数冷热差距大。90-120平方米与180-210平方米内外环户型双双环比下降。

国家统计局数据显示，2月份一线城市商品住宅销售价格继续回暖，同比上涨4.4%。70个大中城市中，二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落。

从2月份价格指数来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，上海价格涨幅与全国涨幅一致。

观点指数认为，上海新建住房房价预期企稳，但是市场交易活动走向活跃需要一定时间。

二手房方面，市场数据显示上海二手房2月成交量接近两万套，这是自去年7月来上海二手房市场月度成交最好的成绩。

2月份，北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.9%、0.6%和-0.2%。上海价格涨幅在一线城市中属于领涨，二手房市场量价齐升。