年度演讲 | 肖中岭：越秀的TOD遐想与万亿未来 环球热资讯

肖中岭（越秀地产TOD研究院常务副院长）：非常感谢主办方给我们这样一个机会与在座各位同仁分享我们越秀地产在TOD方面的沉淀和一些思考，今天我分享的主题是激活城市发展，驱动美好加速。

我们主要分四个板块讲，第一个分享一下TOD行业近期的一些发展方向，后续是我们越秀的发展历程，最后是我们在实践过程中的一些体悟，最后是和大家共创美好未来的遐想。

(相关资料图)

先说说TOD行业的近况数据，这儿跟大家分享两页PPT，左边是开通城市的数量，2022年我们开通地铁城市数量增长率是在34.1%，里程增长是在14.3%，也可以说我们轨道交通在城市的增长速度还是保持着比较强劲的势头，尤其是2022年为了恢复经济，大家在这方面投入还是比较大的。

再一个，2022年整个全国TOD相关政策发布，据不完全统计，我们可以看到北京、上海、青岛、杭州、重庆、河南都在发力TOD，不同城市都提出了要建立轨道上的城市概念，因此我们可以看到在新城市建设、城市更新大家对于TOD都做出了很多深度的思考。

这是我们根据现有轨道的存量统计出来的一些TOD可能存在的机会，右边是一个运营在建和规划的站点数量，右边是我们地铁车辆停车场段个数，通过这个测算可以推断出未来站点上盖和车辆段一体化建设TOD特征性项目会有万亿蓝海市场，所以我们认为未来围着轨道交通建设去做的开发数量是非常庞大的。

这是我们越秀TOD发展历程的简介，现在越秀深度参与广州TOD项目大概50个左右，我们从1997年第一条地铁线开始就在周边获取土地，围绕地铁站点开始做TOD的开发。

近期，我们跟广州地铁也开发了我们琶洲南项目，作为我们TOD的标杆隆重推出，社会的反响也非常好。在全国，已经有了近70家TOD项目，在10个城市有TOD的布局。

这是2022年TOD取得的一些成绩，TOD项目的土储一共增加了13.6%，同比增长23.6%。我们获取了几个项目，一个是琶洲南项目，这是一个很红的明星项目，第二个是跟杭州获取了勾庄项目，这是跟其他地铁公司合作开发的模式。同时在今年2月份也获取了星桥项目，因此我们现在不仅在地铁站周边进行开发，我们同时也在地铁停车场车辆段上盖进行物业开发，这是我们2022年一个比较好的业绩。

越秀TOD从哪几个层面深挖潜在价值？大家都知道要做TOD就是因为它有更好的价值导向，最开始是在地铁旁拿一块地，我们认为距地铁站越近土地增值价值越高，这是1.0版的TOD。

2.0版，我们不仅在地铁站周边拿一些已经存量的土地，我们开始讨论围绕地铁沿线去做一些土地一级探索，将地铁建设和城市规划进行高效结合，在一级开发阶段，我们将一级开发跟地铁市政设施建设进行互动，提高了土地的复合利用率。

第三个阶段，我们会发现光是在土地指标上去调整可能在物理空间上无法打通轨道交通建设和物业开发之间的障碍，因此我们探索到了3.0，也就是近期跟广州地铁深度合作的很多车辆段上盖，我们从地铁建设开始到一级开发、二级开发进行了无缝衔接。

我们当时想的是把房子建完了，作为一个大城区，围绕地铁进行城市建设之后，我们不光有物理空间，我们还需要配套相应的服务，因此我们认为一个好的城市的建设不仅是把房子建出来，还要把服务配上，因此我们围绕TOD也开始打造自己的配套服务体系，这是我们认为需要去深挖的第四个步骤，也就是围绕TOD去做到运营服务的增值。

做完运营服务增值之后，我们还想到什么？就是一个城市再蝶变过程中产城融合是后续更需要关注的东西，因此我们认为在一级开发阶段就要讨论产业导入要怎么做，因此我们认为真正第五步的时候就要从产业导入的角度运用TOD的特质挖掘它深层次的城市价值。

这就是我们将五个步骤整合再一个资本运转圈层的一个模型，我们可以看到这个模型里头有五个元素：首先第一个轨道交通建设。第二个就是土地储备；第三个是二级开发；第四个是城市运营，第五个是产业导入。原始模型里头这五个部分分别由政府作为主导，串接起这五个资源，然后通过自己的财政税收做中间的调整。

但我们发现这种调整最大的一个问题是什么？时效性和前后衔接性会受到较大的影响，所以说我们将这五个资源进行高效地整合，让它形成外部效应的内部换，形成内部资源的匹配是高效触动TOD发展必须的模型。我们可以看到在这个模型里轨道交通公司和社会资本成为整个TOD开发、整个TOD推动的主体，而政府会成为规则制定者和游戏管理者，通过这个体系内部循环形成一个税收，它的税收主体就是轨道公司和社会资本公司形成的运营建设和开发的主体，所以我们认为这五个步骤的搭建是未来一个核心的目标。

我们可以看到，轨道交通的投资建设我们在越秀集团大金融体系有参与，对于城市运营有越秀地产、越秀商投等资源导入，产业导入，我们越秀产业板块和产投基金也投入了非常多的精力，我们的目标就是未来在城市层面探讨TOD5.0的模式。

这是越秀在发展过程中对TOD的一个理念，我们认为TOD需要的是重塑城市空间形态，要构建未来城市新格局。为什么我们这么认为？因为TOD它不再是把城市从平面的角度去考虑，未来的城市应该是一个立体的城市，同时还要助力城市的可持续性发展，也就是低碳。

再一个就是要打造智能社区，所以在这一点上来说我们是把物联网和智慧社区跟TOD进行高效融合。再一个要以人为本，这个地方就是要提高人民在出行生活过程当中以步行舒适度为考量幸福感的提升。最后是推动产城融合，提高我们的价值导向。

第三个方向一下我们实践过程中的经验。

一开始越秀做TOD也不是一帆风顺，这个过程中我们经历过很多错误或者一些探索，我们总结下来有5点经验想跟大家分享：

首先每一个TOD都是源于合作共赢，每一套可实施的TOD方案都是源于和我们的合作方的互利共赢，建立一个合作的机制。为什么这么说？一个TOD不是去和合作方说我们多占或者我们多获取，我们认为只有将双方的利益共同体做大，我们共同去分享这个蛋糕的附加值才是我们要做的目标，所以合作是我们的先导。

第二个就是要充分挖掘每一个TOD项目深层次的价值。举个例子，我们最新拿到的杭州的星桥项目，一开始大家对这个项目的认知度不是那么高，包括政府，包括当时的杭州地铁，但是在越秀接手这个项目之后，我们发现这个项目有了一些新的突破点，整体货值在我们跟地铁共同商议完之后，我们认为整体产品价值会有5—8亿的提升，所以我们认为共同挖掘TOD的价值才是我们做好每一个TOD项目要着力探索的地方。

第三个经验我们要把技术整合做好，为什么在这个地方要提技术整合这个事？实际上轨道交通建设和房地产开发在技术体系上是完全不同的两个专业，我们可以看到建造体系都是不太一样的，执行规范标准也是不太一样，这时候我们需要把这两个专业合在一起进行建设，将我们的地铁和房地产开发无缝衔接的时候，我们要充分地去尊重每一个专业它的红线，它需要去考量的未来运营管理过程中所要顾及到的东西，所以这个地方技术的整合是我们认为在做好一个TOD必须要去尝试和探讨的地方。

第四个就是服务的升级。以前我们认为一个好的社区服务就是要把红线内的事管好，同时给我的客户提供更高的附加值、更舒适的感受，但是我们认为一个好的TOD服务它不仅仅是从你回家的时候开始，而是从你搭乘公共交通进入到TOD网络的时候就开始了，因此我们提出了一个想法，每一份客户满意的回馈都是源于我们运营服务的延伸。这个延伸不是那种纵深的延伸，比如说物业提供服务，我们的延伸是范围的延伸，不仅仅是运营的社区、写字楼和商业，我们认为我们的服务是要延伸到轨道交通、公共空间，这是我们认为服务升级的理念。

第五个就是产业导入。刚才前面各位专家也分享过产业在未来房地产开发过程中的价值和重量，所以我们认为每一种产业的导入将依托的是强大的资源整合能力，没有好的资源整合能力很难将TOD的产业整合到未来运营的模式过程中，而前置性的资源整合是一个做好TOD的基础。

这是我们分享的五个板块里头合作共赢的模型图（见PPT图），大家可以看到怎么将政府、开发公司和地铁进行高效的整合，这里面开发想的是要赚钱，要利润，要快周转。轨道公司想的是把建设的钱回笼回来，速度越快越好，还有一个是安全，这是轨道交通公私要考虑的问题。政府考虑的是土地土壤，怎么样把地价做得更加准确，收支平衡怎么做。

再一个是城市空间质量到底好不好，产业与税收到底怎么样去做好平衡。我们从三个角度可以看到他们关心的东西是不一样的，我们如何将三者关心的内容进行一些整合在一个项目里头，做好平衡，这才是在合作共赢当中我们要做好的天平。

这是越秀合作共赢的一个模式，我们可以看到从战略层面广州地铁跟越秀集团是战略合作伙伴，一级土地开发、土地开发层面我们通过越秀金控建立了一个城市基金，与广州地铁一起做土地整备。在二级开发阶段我们将我们的收益直接分享给广州地铁，通过项目上股权持有，直接让广州地铁享有了二级开发的收益。到了城市运营阶段，广州地铁与越秀服务形成了股权的合作，广州地铁拥有部分股份这也是属于深层次的合作。通过四个层面的合作，从一开始一级开发就已经形成了高效资源回馈、收益回馈，再到二级开发，我们通过每一寸土地深层次挖掘，通过二级开发也可以回馈广州地铁。广州地铁与越秀合作这六个车辆段之后，在广州房地产的排名是直线上升了，这也体现了在TOD项目开发过程中如何实现互利共赢，这是一个比较好的案例。

这是我们开发的几个项目，上面是我们与广州地铁开发的六个车辆段上盖，下面是与杭州地铁开发的两个车辆段上盖。

这是我们的价值挖掘，大家可以看到每一个市场认可的TOD价值，都源于对轨道交通的深度挖掘。地铁旁的住宅唯一的价值点就是离地铁近，可以快速搭乘地铁，但是没有讨论在搭乘地铁的过程到底场景化是如何的，而且我们如何把地铁的价值更高地去赋予这个项目。

说到价值，首先我们要探讨的是什么？就是站点的价值到底是几何，一个站点到底能给这个项目带来多少的价值提升？这是我们要去讨论的第一个。讨论的第二点到底是什么样的客户会去搭乘公共交通，这些客户需要的产品是什么，这也是我们要去探讨一个话题。

最后就是这些客户他在出行公共交通的时候他的生活模式是什么，如果我们没有在项目开发、建造和策划端考虑清楚这些情况，我们就没有深层次去挖掘每一个客户在TOD方面他所认为的价值体现，那我们卖的房子还是谈户型、谈配套，而没有谈生活场景和生活模式。所以我们认为一个市场认可的TOD项目是真正挖掘了轨道交通的生活模式。

这是技术体系的整合，左边是地铁，右边是房地产。越秀针对TOD技术体系分为三部分，第一部分就是投钱，就是前端趋势的研判，因为拿项目要拿准，拿不准花再多精力都会亏本，所以我们对前端趋势价值的研判投入的大量精力。

第二个就是建造端，我们拿好了地如何建造好的产品，越秀也根据TOD和它特殊的技术性建立了自己的标准体系。最后就是运营端，我们如何去框定我们的运营服务标准，这就是越秀服务和越秀商投在讨论TOD项目过程当中会去考量的一个问题。

最后就是我们的服务升级，就是刚才说到的我们给TOD赋予什么样的命名？刚才说到好的产品是源于生活模式的打造，生活模式承载的载体是什么？就是我们的服务。因此我们认为，每做一个TOD都是一个大型城市的服务场景，我们不把它看成一个社区，而是把它作为一个城市来运营，这就是我们对于自己运营服务延伸的理解。

这是我们越秀服务当时敲钟的场面，我们跟广州地铁签定协议的照片，大家可以看看。我们现在共同服务了24个车辆段，一共612万平米，我们运营了福州地铁、长沙地铁，我们的服务不仅仅是在物业小区，我们同时也在服务我们的地铁线网。

这是我们产业导入的基础模型，我们越秀金控搭建了一个庞大的架构，下面有医疗、科技、消费、文娱，有各项产业基金，这些基金、这些公司，这些下属机构对于我们的服务提供了产业支撑，我们不光有一个服务团队，还有后续的产业领域的资源，只有这些资源的匹配才可以去实现做TOD城的一个概念。

最后是产业的模型，就是越秀跟香港科技大学共同做的产学研的科研社区。

打个广告，TOD全产业链的服务能力，这是我们倡导的一个方向，多元灵活的服务模式和合作机制是我们希望为在座各位伙伴们提供的一个能力输出，我们从前端的综合开发的政策咨询到TOD融资，到规划时间，咨询服务到开发，到最后的产业导入，我们全链条都可以与各位专家共同创造未来美好的城市。

感谢各位！