环球速读：局部回暖与城更加速 | 2023一季度广州房地产市场报告

观点指数报告期内，在广州经济工作会议、广州高质量发展大会、十二届广州市委财经委员会第三次会议等多个场合，均提及要“推进城市更新”，并争取海珠沥滘、荔湾大坦沙、天河冼村等10个在建项目年内有实质性进展。

【资料图】

市场方面，一季度广州新房供应收缩，网签相对平稳，整体来看需求高于供应，增城区网签领先，供应方面则是花都区领衔。

项目方面，报告期内样本企业共有32个项目加推，4个项目开盘，共推出约4500套住宅单位，加推项目主要集中在黄埔区和增城区。

政策维稳，支持“拿地即开工”

房地产行业政策继续以“维稳”为主基调，2月6日的广东省金融运行形势新闻发布会上，央行广州分行表示，坚持“房住不炒”，因城施策实施好差别化住房信贷政策，用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，完善住房租赁金融支持政策，维护好住房消费者合法权益，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

更早前的广州经济工作会议明确，着力加固底板防范风险，有效防范化解金融、房地产风险，坚持“房住不炒”，有序构建房地产业健康发展新模式，保证财政安全平稳运行，深入推进社会矛盾纠纷化解和安全生产各项工作，坚决守住安全发展底线。

广州市住房和城乡建设局发布《市区住建系统优化营商环境的八大服务承诺》，在实务层面推动住房建设发展，提出支持项目“拿地即开工”，深化完善施工许可分阶段审批机制。

此外，广州经济工作会议、广州高质量发展大会、十二届广州市委财经委员会第三次会议等多个场合均提及要“推进城市更新”，并争取海珠沥滘、荔湾大坦沙、天河冼村等10个在建项目年内有实质性进展。

据了解，今年广州全市计划推进127个城中村改造项目，包括46个续建项目，12个新开工项目和69个前期项目，重点推进17个城市更新项目，城市更新固定资产投资目标2000亿元。

一季度，黄埔沙步、黄登旧村改造安置区工程等22个城市更新项目开工建设，总投资764亿元。

首批供地挂牌8宗，分5个时间段出让

2月21日，广州首批集中供地正式挂牌，8宗地块总面积72.7万平方米，建筑面积165万平方米，总起拍价269.6亿元，分布在天河、增城、荔湾和番禺，在3月23日至4月21日期间分五个时间段出让。

集中供地分时出让可分散企业缴纳土地保证金的压力，延长企业研判地块条件的时间，提高其参与土地竞拍的积极性；与此同时，继续要求使用自有资金竞买商品住宅用地，以及保持20%地价款的竞买保证金比例，维护了土地出让的秩序。

3月23日出让的两宗地块分别由广州城投和增城城投底价竞得，由于地块区位及周边环境不具有太大吸引力，因此有竞拍意愿的企业不多。

值得注意的是，此次挂牌的番禺区汉溪大道北侧的2125号地块既是同批次地块中总价最高的，总价超过73亿元；也是起拍楼面价最高的地块，超过荔湾、天河地块，突破2.9万元/平方米。

据观点指数了解，上一次在同一区位出让宅地是在2020年，项目为越秀和樾府，成交楼面价29146元/平方米，与今年地块起始楼面价相当，意味着这次地块销售预期较好。

城市更新方面，一季度监测的主要项目动态均来自黄埔区，万科操刀的文冲村五期回迁房交付，升龙集团的南湾村和广州城投的庙头村表决通过项目实施方案，中鼎集团横沙城中村改造项目控规调整。

此外，3月13日番禺举行城市更新高质量发展工作会议，表示将全力推进13个旧村、13个村镇工业集聚区及旧厂房更新改造和5个老旧小区微改造项目，并划定21个重点项目，多家房企代表参会，部分项目合作企业负责人在会议上作了发言。

黄埔之后，番禺或成为广州又一全面重启城市更新的区域。

海珠加快推进城市更新亦已开始行动，今年广州第一批城中村改造项目集中开工仪式便是在海珠举行。据了解，今年海珠将重点推进康乐鹭江片区（新中轴线片区）、沥滘村等项目。

对于康乐鹭江片区纺织服装产业转型的事宜，已经出现在如《广清纺织服装产业有序转移园产业发展规划》等与产业转移落地相关的文件中。

网签平稳，花都新批预售领衔

一季度广州新房供应收缩，网签相对平稳，整体来看需求高于供应，增城区网签领先，供应方面则是花都区领衔。

据观点指数监测，1-2月广州新建商品住宅网签9681套，同比下降21.9%；网签面积105.3万平方米，同比下降21.7%。新建商品住房批准预售8368套，批准预售面积91.3万平方米，其中花都区新批面积占比超过25%，主要原因是嘉云汇和致岭假日花园积极取证。

报告期内，海珠区有一个项目获批预售，为中海江泰里。此外，天河区、荔湾区亦有项目获批，包括珠江天郦、帝景山庄、星河江缦花园、保利和悦滨江、力诚榕诚湾、凯德双桥等。

数据来源：阳光家缘、观点指数整理（统计周期为2022年12月26日-2023年2月25日）

1-2月各区批售收缩，网签平稳，2月末广州一手住宅去化周期较2022年末缩短。

截至2月末，广州市新建商品住宅可售套数约10.8万套，可售面积1187万平方米，去化周期17.8个月，较2022年末缩短0.6个月。

分区来看，越秀区、荔湾区、天河区、白云区、番禺区去化周期上升，其余地区去化周期均缩短。

茶滘旧改再推新盘，南沙湾项目低价走量

据观点指数统计，报告期内样本企业共有32个项目加推，4个项目开盘，共推出约4500套住宅单位，加推项目主要集中在黄埔区和增城区，开盘项目则比较分散，番禺区、荔湾区、天河区、白云区均有上新。

报告期内新开盘项目有长隆万博片区的耀胜尊府、芳村板块的力诚榕诚湾、天河金融城板块的珠江天郦和白云新城板块的中海麓府，其中力诚榕诚湾由于面向花地河，同时背靠芳村的成熟配套，热度相对较高。

力诚榕诚湾是荔湾茶滘旧改项目的融资区之一，茶滘旧改总规划建筑面积近200万平方米，其中约60万平方米规划用作商业用途；融资区首次开盘是在2018年，开盘的是力诚欣悦湾。

相比欣悦湾，榕诚湾景观资源更好；户型上，榕诚湾覆盖更高端产品，首推85至97平方米两居室户型，未来将推出最高165平方米的四居室产品，而欣悦湾最大户型为123平方米；价格上，力诚榕诚湾首开价格在3.9-4.5万元/平方米之间。

加推项目方面，越秀和樾府、保利和悦滨江、越秀白云星汇城、越秀珠实天悦海湾去化相对较高，其余项目去化一般。

值得注意的是，越秀珠实天悦海湾位于南沙湾板块，后者被称为“富人板块”，天悦海湾距离南沙游艇会直线距离1公里。

此次开盘天悦海湾单价最低仅2.4万元/平方米，与同期开盘的黄阁板块项目均价相当，观点指数认为，低价是该项目加推销售较好的原因。