年报观察 | 绿景还在等待白石洲

观点网经过多方筹措，月初如期清偿4.7亿美元债的绿景中国，在3月30日晚发布了2022年全年业绩。

(资料图片仅供参考)

2022年，绿景中国实现总收益约23.41亿元，同比下滑约46.5%；毛利约10.33亿元，同比下滑约52.8%；毛利率为44.1%，按年降低5.9个百分点。期内亏损约2.97亿元，股东应占亏损约为7.3亿元，分别同比下滑约122.2%及163.3%。

回顾动荡一年，绿景中国总结出十个字：“不驰于空想，不骛于虚声”。

1月20日，联合国际宣布将绿景中国的国际长期发行人评级从‘BB-’下调至‘B’，列入负面观察名单。

降级依据之一是庞大到期债务墙，这随着3月10日前的偿债举措有所缓解；依据之二，则指向该公司依赖数量有限的开发项目，存在集中性风险。

当人们谈论绿景，多半是在谈论白石洲，若脱险希望紧紧系于单个项目，这本身就是一种风险。

拆分板块来看，2022年绿景中国房地产开发与销售所产生的收益约为12.11亿元，同比下降约64.3%，主要包括销售珠海绿景喜悦荟及茂名绿景国际花城，对应总建筑面积约为11.53万平方米，较上年约22.85万平方米接近腰斩。

来自租赁投资物业的收益则为7.02亿元，较上年的6.43亿元上涨9.2%，现持有超过30个商业物业项目，总建筑面积约为165.83万平方米，2022年的投资物业公允价值收益约20.54亿元。

此外，综合服务板块收益约为4.28亿元，同比增长约24.6%。

当开发主业受挫，多元业务不仅能提供一定业绩支撑，还为绿景中国带来了融资端助力。

如二月上旬，绿景中国以深圳绿景NEO大厦作为资产抵押，获得一笔10亿元银行贷款融资，优先用于偿还深圳NEO大厦现存的6亿元债务，剩余部分可用于债券偿付等其他用途。

在通过白石洲一期项目“翻盘”之前，绿景中国需要的正是喘息之机。

于2022年6月，绿景中国顺利引入万科作为白石洲项目策略性股东，在10月份，由光大银行牵头，五家银行参团，共计专项授信金额约207亿元。

2022年9月，白石洲一期工程出正负零，目前已经修建到地上十层，预计将于2023年三季度正式开盘预售，绿景中国表示，届时大规模资金将实现回流。

其他旧改项目方面，深圳福田区的红树湾壹号二期项目签约率已达至100%并已动工，截至2022年底工程进度已经出正负零并进入地上主体施工，预计2023年中可满足预售条件。

此外，深圳黎光项目、珠海南溪项目及香港流浮山项目等其他旧改项目年内按步推进；珠海香洲区南湾豪宅片东桥项目，于2021年10月开盘以来持续贡献合约销售达约35.69亿元，预计2023年将继续带来现金流入。

在绿景中国的诸多旧改项目中，白石洲项目规划总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约358万平方米，堪称“旧改航母”。

相比之下，红树湾壹号二期项目总建面13.93万平方米，深圳黎光项目总建面38.2万平方米，珠海东桥城市更新项目76.5万平方米。抛开周边单价行情，仅从体量而言，这些项目相加亦远不及白石洲。

从整体土储来看，截至2022年末，绿景中国拥有土地储备约704.8万平方米，其中约79%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市，这里面大多是通过旧改拿地。

得益于旧改项目利润优势，2016-2021年，绿景中国毛利率分别为50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。

对于2022年度44.1%的综合毛利率水平，绿景解释称，主要是由于项目组合确认收益不同。于2021年，约32.7%的收益来自位深圳项目，售价较珠海及化州项目高，而2022年仅有约8.3%收益来自深圳。

绿景中国首席财务官陈建民曾在2021年中报会上表示，等深圳黎光和白石洲项目结转时，毛利率就会回到60%以上。

白石洲之于绿景，一方面牵系着重返高毛利，一方面牵系着摆脱高负债。

于2022年12月31日，绿景中国银行结余及现金（包括受限制银行存款）36.05亿元，较于2021年12月31日的72.87亿元折减50.5%，平均融资成本6.9%，比上年增加0.5个百分点，资产负债比率68.9%，比上年增加3.6个百分点。

银行结余减少，再叠加优先票据及债券的流动负债部分、合同负债及借贷增多，绿景中国2022年末流动资产净值由二零二一年末的334.21亿元减少至292.68亿元。

同时，绿景中国的总借贷约为342.53亿元，其中以人民币计值的有184.92亿元，以港元计值的有85.42亿元，以美元计值的有73.17亿元，而该集团并无外币对冲政策。

按净负债除以总权益计算，绿景中国目前负债比率已达到99.3%，比2021年的81.2%升高18.1个百分点，逼近100%。

尽管绿景中国在年报中表态“集团能够利用内部资源及债务及股权融资满足房地产项目开发的资金需求”，债务压力仍不容忽视。