年报观察 | 宝龙押宝轻资产|环球微资讯

观点网赶在中报季最后几天，宝龙集团相继公布了旗下商业和地产两大上市平台2022年度业绩。

于报告期内，宝龙地产收入约为313.78亿元，较2021年同期下降约21.4%；公司拥有人应占核心盈利约为24.51亿元，同比下降约34.9%。

(资料图片)

从上述数据可以看出，在房地产市场持续下行的过去一年，宝龙地产无疑是受到了较大考验。不过，相比于近期年报中出现大额亏损的多家房企，能实现正向盈利也实属不易。

另外一平台宝龙商业，期内实现收入约25.49亿元，较2021年同期增长约3.5%；毛利约8.34亿元，同比增长约1.5%；公司股东应占利润约为4.43亿元，同比增长约1.1%；公司股东核心应占利润约为5.17亿元，同比增加约4.8%。

同时，随着业绩一起发布还有一则人事变动。

宝龙商业执行董事张云峰由于其他业务承担，调任为非执行董事，并已辞任首席财务官，将由贺旭光接任。

据一位参加宝龙商业的分析人士透露，张云峰将调动至宝龙地产担任副总裁，负责宝龙地产自持物业中除购物中心外的其它的商业地产，即酒店、写字楼和长租公寓的经营管理工作。

目前宝龙在营的酒店超过20家，客房达到5000间，另外还有2000间长租公寓，以及29万平方米的写字楼。

地产：净利下降超九成，战略退守长三角

过去一年，受房地产市场下行及国内疫情的持续影响，TOP100房企总合约销售金额同比跌超四成，宝龙地产亦不能幸免。

截至2022年12月31日，宝龙地产实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为409.50亿元，同比下降59.55%，实现合约销售总面积272.42万平方米，同比下降57.5%。

据了解，宝龙地产收入主要来自于物业销售收入、投资物业租金收入、提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入、其他物业开发相关业务收入。

根据年报显示，销售下滑直接导致了公司最大收入来源物业销售收入的减少。

期内，宝龙地产实现收入约为313.78亿元，较2021年同期下降约21.4%；其中，物业销售收入约264.81亿元，同比下降约24.4%，占总收入的84.4%。

此外，投资物业租金收入（经扣除集团内部交易抵销）17.41亿元，同比增加3.6%；商业运营服务及住宅物业管理服务收入（扣除集团内部交易抵销），净收入约为人民币21.10亿，同比增加约4.1%；其他物业开发相关业务收入（经扣除集团内部交易抵销）约为人民币10.46亿元，同比下降约9.8%。

虽然销售大幅下滑，宝龙地产毛利率却并没有受到影响，截至2022年底为31.5%，较2021年同期31.4%上升约0.1个百分点；实现毛利约为人民币98.78亿元，同比减少约21.1%。

净利润方面，宝龙地产实现公司拥有人应占核心盈利约为24.51亿元，同比下降约34.9%。值得注意的是，公司拥有人应占利润仅为4.08亿元，同比减少约93.2%；

据了解，两者之所以相差超20亿，主要是因为公司拥有人应占核心盈利不包括投资物业公允价值的收益/（亏损）、持作销售竣工物业转拨投资物业的重估收益/（亏损）及融资活动产生的汇兑收益/（亏损）。

根据年报显示，2022年，宝龙地产融资活动产生的汇兑亏损（净额）为19.96亿元，而2021年则为汇兑收益5.95亿元，变动幅度25.91亿元。这也直接导致了该公司融资成本（净额）支出由2021年的4.34亿，增加至24.08亿元。

此外，公司录得的投资物业重估损失约人民币0.88亿元，2021年同期录得重估收益约为人民币17.11亿元，由公允价值收益转为公允价值亏损，变动幅度为17.99亿元。

图片来源：企业年报

截至2022年底，宝龙地产借款总额约为人民币630.92亿元，较2021年底减少约13.5%，包含银行及其他借款约人民币396.65亿元、公司债券约人民币62.93百万元、商业按揭支持证券约人民币22、63百万元、资产支持证券约人民币2.61亿元及优先票据约人民币146.10亿元。

其中，一年内到期的借款约为人民币196.86亿元，一年后到期的借款约为人民币434.06亿元。

现金方面，截至期末，该公司现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币118.08亿元，较2021年底减少约52.9%。其中，现金及现金等价物为95.9亿元，难以覆盖短期债务。

土储方面，于2022年12月31日，宝龙地产拥有的优质土地储备总建筑面积约为2740万平方米，正在开发建设中的物业约为2310万平方米；持作未来发展物业约为430万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。2022年12月31日，土地储备约67.1%分布于长三角地区。

值得注意的是，在此次年报中，宝龙地产发展战略首次由过去的「1+1+N」变为了「1+N」。

据了解，「1+1+N」战略是宝龙集团于2020年提出，即重点布局长三角、大湾区，并关注其他机会型优质地区。如今的「1+N」战略，则为深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域。

宝龙地产在发展中将大湾区剔除，退守长三角的态度可见一斑。

商业：轻资产外拓目标80万平方米

作为以商管业务为主的轻资产输出企业，宝龙商业2022年实现收入约25.49亿元，同比增长约3.5%。

其中，商业运营服务是宝龙商业最大收入来源，实现约20.58亿元，同比增长2%，占总收入的80.8%；住宅物业管理服务收入4.91亿元。

具体来看，商业运营服务收入实现增长主要是受益于商业运营及管理服务收入的明显提升。期内，商业运营及管理服务收入实现收入17.36亿元，较2021年增长13.5%。

该业务的增长是由于累计已开业建筑面积增加及现有零售商业物业进入成熟营运期，收入坪效上升。

图片来源：企业年报

据悉，2022年，宝龙商业商管规模进一步提升，年内新开8个商业项目，开业面积65万平方米,包含台州椒江宝龙城、厦门同安宝龙广场两座标杆项目。

截至2022年12月31日，宝龙商业共有93个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1055.3万平方米，同比增长6.2%；已签约零售商业物业142个，总合约建筑面积约为1519.5万平方米，同比增长8%。

据上述参会人士透露，管理层在投资者会上表示，宝龙商业将坚持五年战略目标不变，即要在2025年商业在营面积达到1500万平方米，2025年商业全国做到五强，长三角做到三强。

2023年，宝龙商业计划开业13个项目，总建筑面积约104万平方米，包含8座宝龙广场，5座宝龙天地。其中，杭州拱墅宝龙广场将作为标杆项目重点打造，预计2023年12月份开业。

根据宝龙商业测算，该项目预计开业第三年总销售7亿元，带来全口径收入8300万元。

除了商管规模持续提升，宝龙商业在独立第三方外拓方面也有不错的表现。

根据业绩报告显示，2022年，宝龙商业共计新签约11个项目，建筑面积达到104万平方米。其中，来自独立第三方的项目有7个，建筑面积54万平方米，占比超五成。

在当前市场环境下，独立外拓能力似乎愈发重要，逐渐成为资本市场所关注的重点。对此，管理层也给出了一个超乎预料的全年外拓目标指引：2023年，宝龙商业将加快拓展轻资产项目合作，预计全年轻资产外拓面积不少于80万平方米。同时，未来每年也将持续保持这个目标。

管理层指出，目前宝龙地产还有400多万平方米商业项目没有开发，预计将在未来两三年之内开发完。如此平均下来，地产端每年能提供100万-150万平方米新增签约建筑面积。再加上每年至少80万平方米外拓面积，每年预计能确保新增签约面积在200万平方米以上。

财务方面，宝龙商业2022年全年成本及费用总额是19.84亿，同比增长4.8%。其中，人工及外包成本66.8%，租赁开支占比9.4%，能耗开支占比11.3%，其它成本占比12.5%。

与此同时，过去一年中，宝龙商业毛利率有所下降，由2021年的2021年的33.4%减少0.7个百分点至32.7%。

据了解，毛利率下降有两大因素。第一，是因为新冠疫情影响，导致整体出租率略有下降，而公司对于商户也有一些缓缴的措施，导致商业物业租赁收入下降。第二，是因为一些原计划开业的项目有所推迟，导致毛利率较高的顾问咨询性收入下降。

对此，管理层表示，虽然第三方外拓方面行业竞争加剧，对于毛利率会有一定影响，但毛利率仍然会稳定在30%到33%之间。未来三年，宝龙商业的收入和利润都会保持两位数增长。

“一方面，目前公司非常注重对成本的控制，在数字化智慧商业方面已经取得了一定成果，未来将采取了很多措施；同时，公司在内生增长方面，还有很大空间，一些项目物管还是比较低。我们今年选了20个重点项目，作为一些改进的重点。”