解局 | 卓越50亿中票背后的资产与担保_环球热点

观点网时隔近2个月，“商住并举”的民营房企卓越又在融资方面迈开一步。

(资料图片仅供参考)

4月14日，据卓越集团官微消息，卓越旗下卓越商管近期报送50亿中期票据注册发行申请获中国银行间市场交易商协会正式批复，将由中信证券股份有限公司主承销，在注册有效期内可分期发行。

这次的动态，实质为卓越商管储架式发行申报获受理。

一方面，这意味着卓越受到政策进一步支持，成为去年底交易商协会将民营房企纳入“第二支箭”政策以来，获准储架式发行的又一家民营房企；另一方面，也表示房企融资环境迎来积极变化。

东吴证券预计，2023年中报前后“三支箭”对房企资产负债表修复显现，房企融资能力得到初步恢复。央企、国企背靠信用优势具备更好的融资能力，相对融资优势将持续扩大；但民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多时间。

此前，卓越借助商管上市平台获得数次融资，在房地产融资冰结期表现较为突出，并与龙湖、新城、碧桂园等成为少数的未出险民企。

业内人士认为，除了财务自律性，这个群体大多拥有较为充裕的持有型资产，后者为融资持续性提供了保障。

据了解，卓越商业投资性房地产为商铺和写字楼，核心资产主要包括深圳卓越梅林中心广场、金田路皇岗商务中心1号楼、卓越世纪中心3号楼、卓越后海金融中心、前海卓越金融中心、前海壹号、深圳中心天元等项目的部分商铺及写字楼，以及青岛、上海项目的商铺及酒店等，去年中期投资性房地产账面余额共计724.19亿元。

2022年，卓越集团共发行三笔债券，包括两笔1亿美元债（利率低至2.91%）、一笔6亿元中期票据。

2023年2月，卓越商管再次发行第二期中期票据4亿元，用尽了2022年10月获得的10亿元注册额度。是次发行由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，债券期限3年，票面利率4.69%。

该公司指出，其中不低于2.8亿元将用于项目建设和购回、偿还发行人及发行人子公司境外美元债券。

实际上，卓越上述几次发债均与偿还境外债有关，借此，该公司过去一年多以来累计兑付了4笔美元债，涉及本金总额4.5亿美元，利率均在6.80-7.20%之间，本年度所有到期美元债已完成兑付。

有数据指出，卓越一年内已无到期债券，若以行权计，则有资产支持证券“卓越优先”、“21四季A1”需兑付，涉及本金额约18亿元，且大部分集中在2023下半年。

3月28日，卓越商管曾披露“20卓越02”回售实施结果指，该笔债券回售有效期登记数量为0张，回售金额为0元，剩余未回售债券数量260万张，剩余债券金额为2.6亿元。也就是说，本次债券持有人并未行权，卓越商管暂时无须做出偿付。

另外，卓越集团还与工商银行、建设银行四家大型银行达成战略合作，累计获400亿元综合授信额度，意味着跟银行继续保持良好关系。

但当前金融机构对房企发放流动资金贷款仍未宽松，在实际操作中一般需要倾向于项目贷款，比如具有抵押物的开发贷，这将对房企在手项目的质量提出考验。

由于银行借款大多包含担保措施，卓越商管需要将部分资产拿出来作为抵质押用途。

截至2022年6月，该公司受限资产规模约达324.11亿元，占期末净资产比例的51.99%；其中存货、投资性房地产分别占10.84亿元、308.78亿元，抵押权人或质权人均为银行。

根据该公司披露，卓越商管2019年末、2020年末、2021年末和2022年6月末资产负债率分别为67.05%、70.91%、65.27%和63.38%，呈波动下降趋势，目前在房地产行业内处于较低水平。

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