中报观察 | 保利发展坐稳榜首

观点网此前认为保利发展靠“躺赢”登顶销售榜首的说法，显然有失偏颇了，毕竟在别人退步的同时，保利发展也并未放松，并成为了逆市增长的“少数派”。

8月30日，保利发展公布的2023年半年度报告显示，上半年公司实现销售签约面积1383.09万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。

与此同时，保利发展上半年共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同行则大多已进入放缓投资的维度。

【资料图】

销售录得增长之外，数据显示，保利发展上半年实现营业总收入1370.27亿元，同比提升23.71%。

受市场下行影响，期内毛利率同比下降4.26个百分点至21.29%，但由于结转规模提升，利润规模实现增长，上半年实现净利润150.67亿元，同比增长0.80%，同时受结算权益比提升的影响，归母净利润同比增长12.65%至122.22亿元。

至于被外界用放大镜观察的流动性情况，保利发展于报告期末持有货币资金余额1486亿元，有息负债规模3564亿元，较期初减少250亿元。

报告期末，该公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。

拓展力度加大

其实关于保利发展登顶销售榜首已非新闻，但总销售额一直保持正向增长的表现也属少数，这或许和其核心城市的贡献支持分不开。

观点新媒体查阅报告，上半年，保利发展实现销售签约面积1383.09万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。

据介绍，该公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比达87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%；上半年，该公司在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

其中，两大城市群的销售贡献尤为明显，包括长三角销售金额777亿元，粤港澳大湾区销售金额570亿元，占整体销售额比例达56.88%。

事实上，近几年由于行业低迷与信心减弱等原因，聚焦有购买力保证的核心城市成了开发商们不约而同的选择，但资金压力却阻挡了不少房企投拓的脚步和力度。

观点指数研究院发布的《2023年1-8月房地产企业新增土地储备报告》就显示，前7月50家企业拿地超4300万平方米，淡季土储增长节奏放缓，报告期内前50房企新增土地建筑面积4387万平方米，同比减少31.3%。

其中，保利发展（467.74万平方米）、万科（368.5万平方米）、华润置地（282.53万平方米）新增全口径土地储备处于领先地位。7月新增全口径土地储备最高的企业为万科，其次为越秀地产和保利发展。

拓展力度加大的同时，保利发展并未改变对于核心城市的聚焦方针。

数据显示，报告期内共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%。其中，38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别达到99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点。

与此同时，保利发展表示始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%，上半年新增项目税前成本利润率平均超过15%。

另一方面，保交付仍然是房企的主线任务，保利发展多达11.3万套房源交付则使收入录得明显增长。

中期报告显示，上半年，保利发展交付11.3万套，同比增长43%。在此基础上，实现营业总收入1370.27亿元，同比提升23.71%。同时，公司建立“6321”交付管理机制，1个月交付率提升7个百分点至80%。

该公司表示，由于市场下行影响，毛利率同比下降4.26个百分点至21.29%，净利率11.00%。而毛利率下行早在多年前已在房地产行业流行，未来也难以再次扭转——保利发展上半年拿地金额增长但新增土储面积却减少，已说明拿地成本在增加，毛利率或者净利率也在进一步压缩。

来源：企业公告，观点指数整理

但在结转规模提升的作用下，保利发展上半年利润规模实现增长，录得净利润150.67亿元，同比增长0.80%，同时受结算权益比提升的影响，公司归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。

负债率下降

随着大大小小房企不定时爆雷，每个企业的流动性情况都被投资人用放大镜观察，保利发展显然也在不断优化自身财务结构。

观点新媒体查阅中期报告，上半年，保利发展加强按揭和待收房款管理，实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点。

除了开源措施外，保利发展以销定产，上半年新开工面积626万平方米，同比下降44%。上半年实现经营活动现金流量净额71亿元，较去年同期增加296亿元。

报告期末，该公司货币资金余额1486亿元，保持在总资产10%左右水平；有息负债规模3564亿元，较期初减少250亿元。

期末，公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。

事实上，保利发展短期负债比重也有缩减。

数据显示，于2023年6月30日，保利发展一年内到期的债务共计599.66亿元，占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点。

来源：企业公告

据了解，保利发展银行贷款与直接融资比重为86%，债务结构更加合理，综合融资成本仅约3.73%，较年初下降19个基点。

中报透露，除了房开业务之外，保利发展还关注综合服务和资产经营能力持续提升，如积极推进“大物业”战略布局，上半年保利物业营业收入71.41亿元，增长10.7%；归母净利润7.64亿元，增长21.5%；合同面积8.42亿平方米，增长15.2%；在管面积6.50亿平方米，增长24.3%。

至报告期末，保利物业第三方在管面积4.12亿平方米，占比63.3%；第三方物管收入19.69亿元，同比增长32.4%；公共服务在管面积3.58亿平方米，同比增长29.7%。

此外，资产经营类收入22亿，同比增长22%。包括酒店业务营业收入同比增长53%，平均入住率恢复至2019年水平，平均房价较2019年提升16%；会展业务营业收入同比增长45%，出租面积增长2.5倍，新客比例增长30%。

在行业下行时，保利发展业绩增幅或许不高，但要继续保持现金流稳定，如何把控扩张力度与回笼资金或许是要想得更多的内容。