中报观察 | 远洋风浪

观点网延期一周之后，远洋集团在8月30日晚间发布了2023年中期财报。

(资料图片仅供参考)

从数据上看，这一次期中考，远洋交出的答卷并不能让人满意。

上半年，该公司实现营业额208.07亿元，同比下降11%；毛损为1.25亿元，毛损率为约1%；公司拥有人应占亏损为183.69亿元。

受业绩下滑影响，8月31日开盘，远洋集团股价便出现下挫，截至收盘，报价0.365港元，下跌1.35%。

实际上，对远洋集团而言，这一连串的下行数据有行业因素，更有企业本身的影响。其一，进入2023年，虽行业利好政策不断，但在经济下行、地产销售低迷的当下，业绩巨亏的阴霾仍未散去。

从目前已经发布财报的企业来看，半数以上开发商出现了净利润亏损的情况，其中不乏碧桂园、融创、华侨城、首开、时代等企业，远洋集团的走势与行业大多数企业类似。

另一方面，远洋集团过往的城市布局较为集中，诸如天津等城市的房价在此轮市场波动当中影响较大，导致企业出现大额计提。同时在流动性压力之下，经营端不可避免受到一定影响。

各种因素相互交织下，远洋走到了如今的境遇。

不过，也有市场观点认为，中期财报更多代表了远洋集团过去半年的所行、所想与所获，在销售、交付、债务兑付等领域均备受压力的情况下，资本市场更关注的并非是代表过去的这张成绩单。

接下来，远洋如何爬坡过坎，是企业迫切要解决的难题，也是投资者重点考量的问题。

业绩篇

早在十多天以前，远洋集团便向投资者打了预防针，因此这份发挥不算稳定的成绩单，并未激起太大风浪。

从财报数据来看，2023年上半年，远洋集团实现营业额208.07亿元，同比下降11%；毛损为1.25亿元，毛损率为约1%；公司拥有人应占亏损为183.69亿元。

针对此次大额亏损，有投资者在公开平台道：远洋集团历年以来挣到的所有利润，大概这两年要一并还回去了。

观点新媒体了解到，2022年全年，远洋集团拥有人应占亏损为人民币159.30亿元，加上今年中期亏损183.69亿元，近一年半时间，该公司录得净亏损342.99亿元。

而2014年至2021年，该公司的净利润分别为43.45亿元、21.28亿元、37.01亿元、51.15亿元、35.74亿元以及26.56亿元、28.66亿元、27.29亿元，总计271.14亿元。

不过，也有不少投资者认为，“既有资产减值，亏多少就是个数字”。

的确，去年大多数房企都对物业项目进行计提拨备，但是此类计提拨备并非真正的损失，属于非现金性质的“浮亏”影响，这也是因为企业对后续市场环境和企业走势做出了预判。随着当前市场环境的回暖，后续该笔计提有望重新调整。

对于此次业绩波动，远洋集团亦在公告中强调，业绩下滑的原因为中国整体房地产市场低迷，导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加；以及分占合营企业及联营公司的业绩下降。

的确，从2023年上半年的情况来看，房地产市场整体活跃度持续下行，地产商们叫苦不迭。

前不久，国家统计局发布数据显示，1-7月份，全国商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%；商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%。

从7月单月数据来看，销售面积和金额增速均“由正转负”。7月全国商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%；销售金额7358亿元，环比下降44.7%，创今年以来单月成交新低。

回到远洋的业绩本身，物业开发业务虽保持着最大的业绩贡献，期内贡献收入173.18亿元，占总收入83%，但这一业务仍旧出现了6%的降幅。

其他房地产相关业务同样受到市场下行影响，报告期内收入下调了44%，仅剩18.52亿元。

土地篇

对远洋集团而言，地产行业下行、销售市场愁云均是影响业绩的重要因素，但土地结构同样是影响业绩的一大因素。

土地是企业发展的基石，但土地成本、城市布局等在很大程度上影响着企业的发展。

从财报获悉，上半年，远洋集团共计购入两幅土地，总楼面面积及应占权益面积分别约为85.8万平方米及70万平方米。

在资金紧张的情况下，远洋集团在投拓端并没有表现出“零新增”，这一点也让市场感到意外。

据了解，上述新购入土地主要是地方城投平台拿地后，通过转让引入了远洋，均为住宅开发类项目，平均购买成本为3600元/平方米，并不算高。

受此带动，于2023年6月30日，按可售总楼面面积，远洋集团土地成本约6700元/平方米，较去年年末7100元/平方米下降5.63%。

截至报告期末，远洋集团土地储备下降至4095.1万平方米，土地储备应占权益部分为2154.1万平方米。

不过，在超4000平方米土地储备当中，位于天津的土储共计462.7万平方米，北京为312.9万平方米，济南为266.3万平方米，太原为192.2万平方米，廊坊为181.9万平方米，西安为170.9万平方米，武汉为168.9万平方米，这七个城市拥有超过四成。

一方面，土地储备过于集中在几个城市，一旦上述城市的地产政策走向发生变动，或者楼市发生波动，对远洋的影响是较大。

另一方面，远洋集团惯用“大盘模式”进行地块操盘与开发，但此类模式下，企业业绩难以释放。从过往数据看，远洋土储较多的几个城市，土地存续比均出现过高的现象，有的甚至超过10年。

过高的土地存续比意味着企业拥有土储难以迅速转化为销售业绩，容易造成资金沉淀，从而带来流动性的压力。

远洋集团在财报中提到：“我们将继续维持一个均衡搭配的项目组合，减轻个别市场波动的风险及更有效使用资源，使集团得以专注发展未来重点发展的项目。”

财务篇

过去一个多月时间，远洋集团始终身处舆论旋涡之中。

7月中旬，因兑付调整方案尚存在不确定性，18远洋01”牌；随后的7月末，远洋一连三则公告，申请2024年票据、2027年票据及2029年票据，延期两个月支付利息。

一石激起千层浪，有关远洋暴雷的消息甚嚣尘上。

不过，近期远洋集团宣布，三笔美元债票息展期方案正式通过，18远洋01”一年站起方案亦获得持有人会议审批通过。相关豁免达成后，意味着远洋集团并未出现实质性的违约。

即便如此，资本市场对于远洋的流动性压力仍旧十分关注。

从中期财报来看，截至2023年6月30日，远洋集团借贷总额较去年末微降5.26%至919.16亿元，净借贷比率(即贷款总额减去现金资源总额再除以权益总额)约326%，而去年年末仅183%。

其中，一年内到期的贷款占比接近50%至446.16亿元，一至两年内到期的贷款为198.34亿元，而二至五年内到期的贷款为188.63亿元，五年以上贷款为86.03亿元。

从贷款结构来看，由于大部分债务集中到期，该公司一年内还款压力并不算小。

报告期末，该公司现金资源总额为76.50亿元，其中还包含了45.04亿元受限制银行存款，也就是说，期末现金及现金等价物仅31.46亿元，对比短期偿债资金来看，压力可见。

对于远洋的风险敞口，在前不久的在债券持有人会议上，该公司亦向投资者表示诚挚的歉意，并且承诺不逃废债，积极寻求各种方式妥善化解债务问题。

作为股东之一的中国人寿，在中期业绩发布会上亦强调，将认真履行股东职责，督促远洋集团竭尽所能平稳经营和化解风险。

对远洋集团而言，2023年中期财报代表了过去半年的成绩，当下摆在面前的是即将到来的债务以及保交楼任务。