【新华财经调查】供应放量 需求疲软 租金下滑 一线城市写字楼市场承压

今年以来，全国一线城市写字楼市场呈现租金回报率下滑、空置率攀升、租金下滑等趋势，写字楼市场持续承压。新华财经调查发现，今年下半年，写字楼市场或有所恢复，但市场需求与租金恢复仍需较长时间。从更长远角度看，地方政府应逐步调整供地思路，科学合理确定商业用地供应量。

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市场缓慢复苏但未有根本性好转

今年以来，尤其是二季度开始，以写字楼为代表的商业地产市场出现一定程度复苏。在上海，位于浦东新区的前滩区域成为上海写字楼市场热度最高的区域之一。

近年来，蒙牛、希尔顿、德州仪器等中外知名企业纷至沓来，落户前滩并取得较好发展。今年以来，更多企业选择将办公地点搬至前滩区域。相关数据显示，截至2023年5月末，上海陆家嘴（集团）有限公司在前滩区域自持的办公楼中，入市超一年的楼宇出租率达到94.8%，吸引各行业龙头或总部机构超过60家。

尽管部分区域火热，但从整体来看，写字楼市场依旧处于缓慢复苏时期。市场机构世邦魏理仕的数据显示，今年二季度，上海写字楼市场净吸纳量环比增长，为18.05万平方米；但从上半年累计来看，净吸纳量仍在较低水平，为21.9万平方米，同比下降31.6%。

市场机构仲量联行发布的数据显示，上海写字楼市场分区域来看，浦东区域和浦西区域的空置率均环比上升，租金均环比下降。二季度，浦东非中央商务区的空置率上升最为明显，环比上涨6.6%；浦东中央商务区和浦西非中央商务区的租金下调幅度最大，分别环比下调2.4%和2.3%。

陆家嘴（600663.SH）公告显示，该公司有23栋长期在营甲级写字楼，总建筑面积达到191万平方米。截至2023年6月末，该公司的甲级写字楼在上海和天津地区的平均出租率分别为80%和60%，平均租金分别为8.12元/平方米/天和3.45元/平方米/天。

写字楼市场从2022年下半年就已开始出现趋势性变化。世邦魏理仕数据显示，2022年，上海甲级写字楼空置率同比上升0.9个百分点至17.5%；平均租金报价则在277元/平方米•天的基础上下滑2元。上海写字楼净吸纳量也同比大跌58%至54.5万平方米。

净吸纳量是反映写字楼需求热度的重要指标，也是一个区域经济活力的重要指标。在经济活跃，企业扩租需求大时，净吸纳量就会较大，反之则需求相对较弱。

除上海外，戴德梁行数据显示，2023上半年，广州甲级写字楼净吸纳量由负转正，录得8.1万平方米，零售物业市场净吸纳量为3万平方米。不过，这并未改变广州甲级写字楼市场整体低迷的现状。戴德梁行数据显示，2023上半年广州甲级写字楼存量同比增加9.4%，达643.2万平方米。

需求较弱企业扩张意愿不强

张先生是上海一家生物医药初创公司的负责人，他告诉新华财经记者，今年5月份，企业所租赁的写字楼进行了更换，面积小了，价格也更便宜了。“因为人员优化调整，新租的写字楼面积少了大约500平方米，因为位置的原因，每平方米每天的租金也少了一块多钱。”张先生说。

在部分行业，像张先生企业扩租需求减弱，甚至外迁的企业也不在少数。仲量联行报告显示，成本节约型外迁和续租率上升，叠加未来供应放量的影响，导致上海二季度中央商务区租金环比下跌1.7%。非中央商务区租金环比下跌2.0%，二季度新增供应激增，空置率较高的项目和板块租金下行压力加剧。

“2021年的写字楼市场是个高峰，很多企业都在选择扩租，但从2022年年中开始，市场逐渐变差。”在上海虹桥从事商业地产租售的经纪人张礼江告诉新华财经记者。

为了吸引更多租户，部分写字楼业主用延长免租期的方式变相降价。张礼江说：“2021年市场比较火的时候，一般的免租期限最多20天左右，现在很多业务都给到免租两个月的条件。”此外，也有部分业主用附带装修等方式，吸引客户入住。

从二季度上海写字楼市场表现来看，金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易等行业租赁需求成交占比位居前列。世邦魏理仕数据显示，四大行业累积成交占比达78%。金融行业在传统商圈活跃度依然较高，续租占据半壁江山。专业服务行业在核心区较为集中，律所、设计、咨询行业续租成交稳定。此外，灵活办公空间的新设需求较为积极。

从不同城市看，戴德梁行数据显示，在广州，包括法律、会计审计、咨询等在内的专业服务业与贸易零售业是上半年甲级写字楼市场的租赁主力，这两大领域的租赁成交面积占比分别为27.6%和23.3%，制造业租赁成交面积占比亦环比扩大了3.9个百分点。

此外，广州TMT行业在2023年二季度租赁成交占比为13.6%，环比和同比分别增加6.7%和1.3%，这也侧面说明科技企业需求有所回升。

戴德梁行数据还显示，2023年上半年，深圳甲级写字楼平均租金为197.5元/平方米/月，相比2022年底下降3.0%。

大量新增供应“在路上”

写字楼市场何时进入恢复的快车道？对此，市场普遍预测，复苏或许还需要较长时间。最主要的原因在于，相关市场恢复仍需要一定时间，且一线城市写字楼供应量依然较大。

以上海为例，下半年写字楼市场新增供应预计接近百万平方米。世邦魏理仕预测，上海下半年写字楼市场新增供应预计超过95万平方米。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越说：“今年下半年，上海写字楼市场预计约有95.3万平方米的新增供应，是近十年来的最高水平。”

戴德梁行也预测，2023年内，深圳还有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，未来两到三年，空置率进一步推升是大趋势。

第一太平戴维斯数据也显示，2023年深圳全市将有17个新项目入市，约为市场带来145.3万平方米甲级写字楼供应。北京2023年将新增约74万平方米供应，未来四年共计约有350万平方米的新增供应渐次入市，年平均新增供应在70万平方米至80万平方米,市场去化压力较大。

有业内人士表示，在一线城市，长期存在“重商业、轻居住”的供地思路，相比住宅用地供应，部分城市商业用地供应处于过剩状态，在进行政策性调整以及“商改居”等措施推出的同时，还应进一步改变相关供地理念。

从长期来看，受中国经济韧性强影响，一线城市高端写字楼市场仍有较大回旋余地。以上海市场为例，张越表示：“挑战与机遇并存，上海经济有许多结构性优势，金融业的引领地位与金融服务业的成熟度、科技创新能力与全球高端要素资源集聚，这些都能为上海中长期发展注入动能。”

陆家嘴公告称，展望下半年，陆家嘴在办公楼宇营销方面，将积极推动前滩四方城的租赁工作，吸引更多行业龙头、优质客户入驻前滩，使前滩成为总部经济最集聚、产业创新更活跃的国际商务区。