楼市调查 | 长安誉将入市 京城销冠中海 “误会”声中的推盘节奏

观点网 在开发商龙头中海与中介龙头链家的“合约暂停误会”声中，中海的新项目即将入市。

(资料图片)

近日，中海石景山古城片区新项目公布案名为“中海长安誉”，据房产中介机构消息，项目售楼处将于2月4日首开。

据悉，该项目地块由中海在2022年北京第四批供地当中以28.4亿元、5.6%溢价率竞得，楼面价4.35万元每平米，销售指导价7.58万元每平米（现房为7.88万元每平米）。

这也是长安街畔最后的一块地，位于石景山区城兴街与古盛路交叉口东南角，，距离长安街西延线仅200米，总建控规模约为7.08万平米。该项目亦是为数不多的双地铁新盘，距1号线步行800米左右，距11号线约1.2公里，地理位置上享受中轴线上的优势，串联金融街、国贸、新首钢商务区、丽泽等几个核心产业区。

据目前信息来看，其主推户型为建面约113-166平米三至四居，纯质改善住区，7-17层低密度小高层，1梯2户或2梯2户。

据观点新媒体了解，中海已进入石景山15年，是石景山市占最高的开发商，尤其是在古城片区，开发经验有所积累。地理位置显示，与中海长安誉隔着一条马路的四周均为中海项目，除了南面是老古城大楼外，西南是中海大厦，西边是中海金玺公馆，西北是中海长安雅苑，北面是中海金石公馆，东面是中海金鑫阁。此外，中海在石景山还有中海寰宇天下、中海时代广场等住宅和商业项目。

事实上，中海不仅在石景山有密集布局，在北京其他区域也是储量丰富。

回头看2022年房企在京销售额，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企，同时也是在京拿地金额最高的企业，包含和石景山国资委控股的石泰集团联合拿的一宗地在内，总拿地金额达314.1亿元。尤其在第三批拍地中，其一口气拿下三块地，投入147.5亿元。

中海2022年北京拿地统计

（数据来源：北京住建局官网、北京规自局）

这些地块多集中于京城北边--“北边的房好卖”是共识，因产业聚集着大量高素质青年人群。其中位于海淀西北旺地块拿地热度很高，以至于0013地块彼时在竞价、竞现房面积3.6万平米冲顶后，需摇号决定竞得人。

老天也助中海，最终以98亿元成功摘得两宗位于海淀西北旺的地块，临近互联网公司聚集地西二旗；去年初还以32.6亿元布局再往北10公里的昌平中关创新基地地块。多个项目的投入让海淀昌平成了中海布局次重心。

昌平项目定为“中海汇智里”；海淀西北旺2宗地块规划为中海富华里的“富园”和“汇园”，隔壁还是中海项目，也就是2022首期开盘热销50亿的中海汇德里。其营销负责人曾介绍，三者形成“品”字形合围，中间将规划水域。上述项目均为中海拾光系产品，共设一个售楼处。

海淀地块整体的热度，也意味着新盘的竞争。据了解，出海淀永丰地铁站往北走，3公里内的小小区域中分布着至少5个售楼处，有华润的幸福里润园、北京城建的国誉燕园等，售楼处高度集中。

地块供应集中，开盘亦竞争激烈。以中海汇德里为中心，218米外是华润的幸福里润园，460米外是中海富华里，747米外是待售的项目栖海澐颂，由海开进行开发。

据北京住建委官网信息显示，去年2月28日获取预售证的幸福里润园，目前批售的740套已签约638套，成交均价8.3万元；去年12月3日开盘的中海富华里“富园”预售的588套房已有106人预定，12月24日开盘的中海富华里“汇园”开放预售的三栋楼尚仅有3户预定。

中海汇德里均价与华润的幸福里润园持平，为8.3万元每平米，目前中介机构给中海富华里的参考价格为8.2万元每平米，距离“富园”8.5万元每平米的销售指导价尚有一定空间。

虽然与链家的博弈还没平息，但随着2023年楼市回温，恐怕没有什么可以打乱于京城密集布局的中海的推盘节奏。