解局 | 龙湖龙智造 卷起来的代建

观点网 即便是“新兵”，龙湖龙智造也在代建领域大展拳脚。

【资料图】

近日，龙湖龙智造与大家投控就温州市滨江商务区16-01、02、04、05、06、07地块项目达成开发管理合作，这也是龙湖龙智造在浙江签约的首个建管项目。

在去年8月正式对外发布以来，龙湖龙智造已接连签约苏州、成都、重庆、北京、无锡多个项目，与大家投控、中铁城投集团、苏州漕湖集团等诸多合作伙伴达成合作。

因为具备轻资产、逆周期、高利润率特征，代建这一赛道早已成为兵家必争之地。

据公开资料不完全统计，目前已有60余家品牌房企涉足代建业务，设立代建平台公司。其中有绿城管理、中原建业、金地管理等老玩家，也有旭辉建管、世茂管理、龙湖龙智造等新玩家。

龙智造首入浙江

龙湖龙智造新获取的温州滨江商务区项目，位于温州市滨江商务区核心板块，瓯江路与商务一路、商务二路交叉口，总建筑面积约40万平方米，预计总投资额40亿元。

这一项目的合作方是大家投控，为大家保险集团旗下专业的另类资产投资管理平台和非保险类公司的持股平台，大家投控持股并管理远见资本、大家置业等子公司。

这不是双方第一次合作，早在去年9月，龙湖集团就曾与大家投控合作，获得超高层综合体“苏州双子金融广场”代建代开发权，提供包括开发建设、可售业态销售管理及品牌使用等全过程的代建管理相关服务。

这一项目位于苏州新区狮山核心CBD，是一个集住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等多功能业态为一体的超级综合体项目。

资料显示，龙湖龙智造是由“一个龙湖”生态体系内生长出的智慧营造品牌，核心业务涵盖开发管理、前期策划、方案施工图BIM设计、城市数字孪生、总包EPC、智慧城市解决方案等产品服务模块。

2023年1月初，龙湖龙智造正式发布“六大业务飞轮”：龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智数科、龙智精工、龙智千丁，首次清晰地对外公开具体业务模块和六大业务飞轮的“协同驱动”模式。

数据来源：观点指数整理

一位接近龙湖人士称，其实这个航道叫“智慧营造”，目前更倾向于一些高能级的城市。

观点新媒体获悉，近年来，龙湖龙智造已小步快跑获取了多个代建项目，主要位于龙湖深耕的长三角区域以及川渝地区，与包括大家投控、中铁城投集团、苏州漕湖集团等在内的企业达成合作协议。

卷起来的代建

越来越多企业涉足代建“红海”。据公开资料不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家。

这是因为代建具备轻资产、逆周期、高利润率的特征，收益主要来自代建服务业务收取的服务费，不受土地增值和物业销售影响，不涉及巨量资金投入。

尤其是在城投等“托底”土地市场以及机构纾困房企背景下，更催生出了庞大的代建需求。

就目前而言，按委托人性质主要划分为三种代建模式 ：政府代建的委托方为地方政府及事业单位（保障性住房及公共服务设施等政府投资项目开发）；商业代建的委托方为中小型民营房企（向项目输出品牌，为住宅物业开发）；资方代建的委托方主要是金融投资机构（房企承担金融机构的房地产开发任务）。

就在2月11日，上坤集团于2023年经营春会上宣布启动战略升级，聚焦增量业务，正式开辟共建管理新赛道，未来将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式。

上坤所说的共建管理，也就是用足企业自身专业杠杆，充分发挥企业在产品打造等方面的优势，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目。

代建似乎成了房企在目前市场环境下的一种出路。

据悉，目前上坤的代建业务已经形成了四大合作模式，包括纯代建、代建代销、小股操盘和咨询服务代建，现已在浙江、安徽、山东、河南等地获取第一批核心项目，正式由初创孵化转入落地运营阶段。未来，上坤代建的核心业务模式还将从政府平台、开发商、资本方、产业方四大层面展开。

即便代建赛道已经有非常多的竞争对手，但仍不断吸引着更多的企业加入。或许正如一位行业人士所言：“大家总要找活干。”

上坤似乎尝试采取强强联手的方式在代建领域站稳脚跟。一位接近上坤人士对观点新媒体透露，这方面的合作洽谈还在进行当中。

代建虽成本低利润高，但不意味着没有“坑”。有分析指，代建委托方的资金实力需要谨慎考察，小股操盘权责不一致，也或会产生一些道德问题。

尤其是目前大部分代建公司都是带资代建，资本代建亦存在较大风险。一位房企人士对观点新媒体指：“共同出资，对项目运营落地也会更好一些。”

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