观点直击 | 置富产业信托说加强并购 但内外部环境可能不允许冒进（实录）

观点网 置富产业信托是多年来被小股民们盛赞的一支“理想收息股”。

资料显示，截至2022年12月31日，这只信托拥有16个位于香港以及1个位于新加坡的物业资产，主要为约300万平方呎的零售物业。它们并非当地最高端最豪华的购物商场，却是最贴近居民生活的。

例如置富产业其中一个核心物业--坐落于新界东沙田新市镇的置富第一城，它就是香港其中一个最大住宅发展项目、拥有10642 个住宅单位的沙田第一城的商业组成部分。

(相关资料图)

置富第一城414469平方呎可出租总面积中的绝大部分，均是民生设施，包括生鲜街市和多个中西医诊所、教培机构、发廊、物业中介门店、便利店、五金店等。

项目客群消费稳定、物业组合韧性高、收入稳定、派息稳定且慷慨……

数据来源：企业公告、观点指数整理

尤其2022财年，置富产业信托重新恢复100%分派比率，更是令投资者开心的一件事。根据计划，年内置富产业信托每基金单位分派44.15港仙，中期分派23.05港仙，期末分派21.1港仙。

不过按此计算，置富产业信托的全年分派已超过其每基金单位基本盈利25.34港仙，这是上年没有出现的情况。这并非一个好现象。

就算2022年下半年香港疫情形势逐渐趋向稳定，防疫措施得到一定程度放宽，零售营商环境得到改善，但整体市况未有完全恢复。

因此，2022全年置富产业信托录得收入17.64亿港元，同比下降2.3%；物业收入净额12.90亿港元，同比下降3.7%；可供分派予基金单位持有人的收益为8.77亿港元，同比下降10.6%。

其物业估值保持在395亿港元，但每基金单位资产净值较2021年下降1.8%至14.52港元。

“跌幅主要因为在上半年第五波疫情，对于需要帮助的租户给到一些租金宽免。” 置富产业信托执行董事及行政总裁赵宇解释，期内盈利下跌还因为续租租金调整率持续为负数。按2021年12月31日数据显示，当时置富产业信托有43.3%租约在2022年到期。

适逢奥密克戎毒株肆虐，续租租金调整不利，给基金整体业绩带来极大影响。

另一方面，置富产业信托旗下位于新界元朗天水围，拥有665244平方呎的旗舰商场+WOO嘉湖正在进行资产增值工程，这也是一笔不小的支出。

据了解，+WOO嘉湖的整体提升还要等到2024年上半年才宣告完毕，但2023年内置富产业信托还要拨出约2亿港元资金，开启另一个旗舰商场红磡置富都会的资产增值工程。

只是在这种情况下，置富产业还是在2022年8月坚持向股东实集团购入新加坡住宅发展项目高文之星（Stars of Kovan）的小型配套商业。总代价约8800万新元，由于是关联交易，置富产业得到了7.4%的折让。

按照收购公告，这个物业有47.7%租约将在2022年底到期并重新续约，因为新加坡早已放开防疫政策，这部分租约续约能得到租金提升的可能更高。但高文之星物业仅有36个商铺22638平方米可出租面积，对整体业绩的影响不会太大。

而这笔收购也推升了置富产业信托的负债水平。资料显示，截至2022年12月末，该基金的负债比率从2021年的22.4%提升到23.9%。

不过由于负债比率还在十分健康的水平，同时利息偿付比率达到4.8倍，而且债务中采用固定利率对冲的部分有62%。赵宇称，置富产业有志于进一步做一些收并购。

“我们还有还大的借贷空间，可以进行一些收购。”赵宇提出，公司管理层接下来会积极去看一些收并购标的，最重要的目标是新加坡和内地一线城市，尤其是粤港澳大湾区。

尽管雄心勃勃，但摆在置富产业信托眼前的，是一个持续的高息经济环境。随着美国和欧洲地区通胀高烧不下，相关央行高层仍在持续释放鹰派信息。欧洲央行行长拉加德刚刚强调了坚持紧缩的立场，并预期欧洲央行将在3月份内加息50基点。

资金成本上升后，持续进行收并购行动的难度显而易见。去年11月，在出席港交所走近上市公司系列峰会时赵宇就曾表示，利率的持续上升增加了收并购的难度。

不过，未来的收购始终是遥远的事情，置富产业信托目前最重要是看紧自己的基本盘。

香港特区政府在早前1月30日正式撤销向新型冠状病毒感染者发出隔离令。在3月1日，也正式解除有关口罩的限制，无论室内、户外或搭乘公共交通工具，都无须再佩戴口罩。消费恢复前景乐观。

“我们看到续租租金调升率负数正逐步收窄，2022年下半年已经到了一个低的单位数。” 赵宇指，希望全年内续租租金调升率将能回正。

据了解，置富产业信托将有32.9%的租约在2023年到期，需要重新谈判租金租约。

以下为置富产业信托2022年度业绩会现场问答实录节选：

现场提问：对于今年的续租租金表现怎么看？置富都会、嘉湖二期也准备增产提升，投资额有多少？去年买了新加坡的资产，未来是不是会继续加大在海外收并购？

赵宇：去年，虽然续租租金调升率仍然还是负数，但是下半年也逐步收窄。而我们看到个别行业尤其是民生项目也会录得一个加租的情况，我们觉得可能不同行业的复苏情况是不同的，但是对于一些民生行业，我们还是比较看好一些。

今年大约有三分之一的租约到期，我们也积极地在与租户洽谈，希望大家有一个双赢的局面。

在资产增值方面，嘉湖的总投资额大约是3亿（港元，下同），预期明年上半年会做完。预期今年下半年开始展开红磡置富都会的资产增值，现时来看，我们预期可以有2亿元的支出，会分2至3年来做。

在收购方面，整体来说，我们都是专注在香港的零售为主，但是我们也会看新加坡和内地一线城市的一些物业，尤其是大湾区内。现在全面通关之后，也可以使我们去内地的调研轻松一些。所以未来来说，我们也会积极地去看一些收购的项目。

现场提问：现在有没有一些正在看的目标或者短期内有没有一些收购的计划？另外，对比去年或者疫情前，商场人流、生意情况如何？另外，刚才说暂时没有很大的融资计划，但是会不会有一些供股或者股本融资的需要？

赵宇：关于收购，其实我们一直都有在留意一些项目，在香港或者内地的一些项目，也会继续密切留意。现在息口比较高，所以也会审慎地去收购一些项目。

在人流和生意额方面，如果说看回今年前两个月的人流，比去年提升了大约17%。我们看到其实从2022年下半年开始，每个月都有一个升幅，现在也通了关，我们期望多一些旅客来。同时有了消费券之后，可以使人流继续提升。

如果说相比疫情前，其实还是差了一成左右，但是我们也有信心，随着本地的营商环境提升改善，也会有多些人流来我们的商场。

关于供股，如果你看我们自己的资产负债表，负债比率是24%，还是一个比较健康的水平，刚才说过借贷空间也有差不多200亿。所以暂时没有在供股或者股票市场集资的计划。

现场提问：刚才说租金续租方面还没有达到正数，今年会不会回到正数？加租的比例会是多少？

赵宇：我们看到其实续租租金调升率负数逐步收窄，2022年下半年已经到了一个低的单位数。我们今年也看到整个经济复苏，也期望可以有一个正增长。但是刚才也说过，可能不同行业的复苏步伐不是一致的。

从我们自己的投资组合来说，可能一些民生必需品的复苏步伐会比较快一些，我们也期望它们可以为我们的投资组合带来一些正增长。