解局 | 朗诗百亿授信额度里资金的近虑远忧

观点网距苏州封顶价摘地仅过去十天，现金流压力待解的朗诗又“斩获”一笔100亿元的意向性融资支持。

3月6日，朗诗控股与中国工商银行南京分行正式签署了长期战略合作协议，在未来三年，中国工商银行南京分行将为朗诗提供100亿元的意向性金融支持。

(资料图)

仔细算来，中国工商银行接洽的房企客户不在少数。

此前于去年11月，就已与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园等12家房企签订了战略合作协议，合计提供意向性融资总额达到了6550亿元。

彼时朗诗并没有随12家房企一同赶上融资援助的始发车，但在三个月后的今天，工商银行提供的100亿算是亮起了积极意味的信号灯。

百亿授信背后

根据战略合作协议，未来三年，中国工商银行南京分行将为朗诗提供意向性金融支持100亿元人民币，提供包括但不限于地产开发贷款、中长期项目贷款、并购贷款、保函、按揭贷款等综合化金融服务。

同时，该行还将为朗诗及下属公司的资产和债务重组、并购贷款、私募债务、金融租赁等投行创新业务及资本运作提供服务。

100亿元授信虽然是利好，但朗诗的“远忧”并未消失。

过去一年，朗诗数次尝试自救。2022年5月中旬，以8550万元向第三方南京玖富星海置业有限公司出售南京鑫贝盛投资管理有限公司全部股权。这笔交易过后，朗诗回血约1190万元。

同年5月底，朗诗境外子公司LHC以每股9.3美元的价格向第三方出售其附属公司Landsea Homes 10.7%的普通股，总融资4500万美元。作为朗诗旗下公司，Landsea Homes于2021年1月在美国纳斯达克上市，截止到2021年12月31日，净资产为6.21亿美元。

不过，此次朗诗出售的10.7%股权彼时对应价格约合6640万美元，4500万美元出售价格略有亏损。但也有市场消息分析称，截至2022年5月底收盘，Landsea Homes报价7.4美元/股，相较9.3美元的出售价来看，溢价率也超过了25%。

三个月后，朗诗再次公告，以约1.38亿元价格向阳光保险集团出售北京朗诗大厦50%股权。彼时有资料显示，该项目租赁价格在北京朝阳十里河区域处于高位，根据估算，在满租情况下，北京朗诗大厦年租金或达4800万元。

值得注意的是，交易中朗诗录得亏损1190万元，可见退出北京朗诗大厦项目的主因依旧来自债务压力：“出售事项所得款项将用于偿还朗诗绿色管理债务并作为集团营运资金。”

时间来到10月，朗诗放出上海市杨浦区黄兴大楼项目，总出售价约1.02亿元，最终项目由领盛投资接盘。这笔交易中，朗诗同样处于未盈的境况中，但结合上海黄兴大楼项目大幅业绩亏损来看，此番出售除巩固现金流之外，也可以及时止损。

除多次出售资产外，9月底，朗诗进行2022年首次债务展期，将约1.7亿未偿还美元债向债权人展期征询。对于这笔债务，穆迪此前曾有预计，朗诗将利用内部现金偿还即将到期的债券，但这样的举动或许会耗尽公司现金，进一步降低财务灵活性。

这番预测或多或少体现在了朗诗最近一期的业绩数据。

截至2022年6月30日，朗诗经营现金流量净额达到-7.98亿元，虽较上一年-27.82亿元有所缓和，但数据仍未转正。

数据来源：企业公告、观点指数

另一方面，朗诗偿债能力逐渐减弱，最新数据显示，资产负债率已超过80%，而流动总负债也达到了155.83亿元。

资金压力解法

“朗诗在未来6-12个月的大额债务到期（包括即将于2022年10月到期的离岸债券），违约风险加大。这也反映出，如果该公司违约，预计债权人复苏前景将恶化。”业绩面的资金压力很快传导至市场，2022年9月，穆迪将朗诗方面家族评级从Caa1降至Caa2，高级无抵押评级从Caa2下调至Caa3，展望仍为负面。

穆迪评估称，朗诗将面临流动性疲软的问题，在未来6-12个月内没有足够的内部财务资源偿还所有债务。鉴于市场条件艰难，该公司通过其他渠道筹集资金以及时偿还债务的能力也极不确定。

穆迪预计，朗诗绿色管理销售额将继续下降，这将限制调动项目层面现金至控股公司的能力，从而降低财务灵活性。

但令人注意的是，2023年2月初，也就是朗诗获得百亿融资支持的前一个月，穆迪撤销了朗诗绿色管理有限公司与德信中国控股有限公司的Caa2公司家族评级，此次撤销是出于穆迪自身商业原因。

其实不难理解，朗诗在彼时境遇之下，无论是国内还是海外融资渠道均受限，机构在此类情况下仍旧选择下调评级，更是雪上加霜。

1月13日，朗诗公布了2022年经营销售情况，朗诗集团连同合营公司和联营公司全年签约销售额222.96亿元，同比下滑52.25%；签约建筑面积114.02万平方米，同比下降56.23%。

此外，朗诗还指出，2022年开发代建服务项目累计签约建筑面积占中国地区项目的比重维持在较高水平，将继续推进开发代建服务及小股操盘项目的拓展。

小股操盘，一直是朗诗在土地市场中频频现身的利器之一，即使当下处于资金压力缠身的状态，仍能以合作形式拿下数宗地块。

去年年末苏州四批次集中供地商，朗诗旗下上海朗信房地产开发有限公司便联合太湖城投以底价5.27亿元的价格竞得吴中区7万平方米地块，成交楼面价约7500元/平方米，朗诗方面占股约为10%。

不久后，在江苏南通如皋拍地现场，朗诗则联合如皋交通产业集团摘得了三宗主城区地块，总成交价超12亿元；2023年1月，朗诗与如皋交通产业集团再以底价4.5亿元竞得南通如皋的5万平方米如城街道地块。

彼时有市场消息传出，数次与如皋交通产业集团合作中，朗诗所持股权均为1%。

但也并非紧抓合作不放——2月24日，苏州一批次狮山2宗封顶地块进行了现场摇号，朗诗中签其中一宗。摇中地块为狮山核心区6号地块，总成交价达到封顶价5.8亿元，楼面价3.05万元/平方米，溢价率15%。

资料显示，上述地块共有21家房企参与摇号，热度不小。

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