焦点信息:年报观察 | 时代中国渡劫

观点网2022年3月31日，时代中国刊登了2022年年度财报。

财报显示，2022年年度合同销售为397.91亿元，同比下降58.4%；合同销售均价为16103元每平方米，同比下滑13.4%；收入为244.237亿元，同比下滑44%；全年交付38个项目，近4万套房。

另外，可预见但令人惊讶的是，税后亏损达到96.19亿元，而上年同期为盈利47.53亿元。其中最关键的一项支出为95.37亿元其他开支，较上年增加83.28亿元。

(资料图片仅供参考)

时代中国在财报中表示，主要是部分资产减值增加，导致其他开支项目规模迅速增加。

不仅是盈利问题，债务也是如此。

2023年1月4日晚间公告，为促进对离岸债务的整体管理，时代中国将暂停支付6笔境外美元计值优先票据款项。针对该事项，时代中国在财报中披露，未能偿还分别于2023年1月及3月到期的若干优先票据的本金20.89亿元及利息5.45亿元。

对于年内的逾期债务，时代中国于财报中透露，2022年因到期未还款违约借款本息总额为2.94亿元，该违约事件引发若干银行及其他借款的交叉违约总额为167.67亿元。

如此算来，已违约的债务本息总额或高达196.95亿元。

目前时代中国存量的银行及其他借款总额为470.亿元，其中337.92亿元将于未来一年内到期偿还。反观现金及现金等价物余额，规模只有27.38亿元，加上销售利润大幅度亏损，还债压力巨大。

截至2022年年底，时代中国仍有762.79万平方米的开发中可出售面积，按照16103元每平方米的均价计算，货值接近1200亿元。若能与各大债权人达成共识完成债务展期，并解决好年内到期债务的再融资，那么时代中国或许能喘过气来。

时代中国也在财报中透露，正积极与数家现有合作的金融机构就重续若干借款进行磋商。

旧改大户放弃旧改

土储方面，曾经的旧改大户也已一去不复返。

据财报显示，2022年全年只转化了1个位于广州的城市更新项目，总建面为5.2万平方米。

而在2022年年初，时代中国就已申请退回针对广州三个旧改项目支付的履约保证金，这三个项目位于从化区和增城区。另外，时代中国还请求政府支持协调在黄埔区的五个旧改项目由区政府指定单位或国企承接，并归还前期投入资金。

从收入来看，2022年城市更新收入总额为2.1亿元，主要来自位于佛山地区等所在的城市更新项目，这一数值上一年为44.06亿元。

无论从土储获取还是从收入来看，时代中国已经基本退出城市更新领域。

2022年，时代中国毛利率由2021年的27.6%下降至13.8%，该下降主要是因为物业销售和城市更新业务的毛利率下降。

虽然城市更新业务能为时代中国带来较高的毛利率，但是资金占用成本较高，资金回收周期长，所以牺牲毛利率换取持续的增量资金，是不得已而为之的举措。

截至2022年年底，时代中国仍有1560万平方米的土地储备，其中广州占比为21.2%，为最大的土地储备地区；清远是第二大重仓所在地，土储占比为17.6%；佛山则是第三大重仓所在地，占比为15.7%。

总体来看，时代中国的土储基本都在广东地区，而且主要集中在广州和周边城市，其中广佛土储合计占比为36.9%，可谓时代中国的核心资产。

但广东其他地区的土储，去化也仍面临着严峻的考验。

随着今年一季度各地楼市政策的不断松绑和利好释放，下半年或有望迎来成交量回升。

收租业务聊以慰藉

2022年的时代中国财报，关键词并不只有“亏损”和“下滑”，还有“收租”业务。

据财报数据，2022年，时代中国来自投资物业经营租赁的租赁收入总额为6.76亿元，同比上升30%。其中，来源于自有物业的租赁收入为1.27亿元，同比上升126%；来源于租赁物业的转租收入为5.49亿元，同比上升28.87%。

截至2022年，租赁物业的转租收入对应的使用权资产总额为1.39亿元，算得收益率为395%。自有物业租赁收入对应的投资物业总额为78.2亿元，算地收益率为1.62%。

如此来看，租赁物业转租可谓是一本万利的生意，投入小回报大，现金流稳定，正好符合时代中国目前的现金流需求特征。

据悉，截至2022年年底，时代中国拥有时代地产中心建筑面积约3万平方米和218个车位，及时代倾城（中山）第26座建筑面积约3.75万平方米和242个车位，以及时代E-PARK（天河）二期建筑面积约6.48万平方米作出租用途。

而广州市时代商业管理有限公司及其他附属公司用作转租的建筑面积约为77.76万平方米。

虽然租赁收入只占总收入一小部分，在巨大的到期债务面前也显得无能为力，但是转租业务具有可迅速扩大的特征，若时代中国在这方面持续加大投入，也可以获得部分稳定的现金流。