中报观察 | 金辉控股降杠杆

观点网保交付不仅为购房者带来新家，还为开发商带来结转收入。

(相关资料图)

金辉控股8月31日披露中期业绩公告称，2023年上半年如期完成了18座城市、28个项目、34个批次的交付任务，为1.7万户家庭带来了新家。

报告期间，该集团收入约183.49亿元，较去年同期增加0.7%，主要来自集团的住宅物业及商业物业的开发及销售。

事实上，今年金辉控股更着力于降低杠杆水平。

据观点新媒体了解，2023年上半年该集团完成多笔境内外债券的回购和兑付。

截止2023年6月30日，债务余额为331.85亿元，较去年末的378.16亿元降低12.2%。剔除预收款项后的资产负债率由去年底65.2%降至63.1%；净负债率为61.3%，去年底该数据为71.7%。

交付AB面

在中期业绩报告里，金辉控股表示，房地产行业由高周转发展向高质量发展转变，集团将继续保持稳健的发展战略，以“保交付”为底线。

这其实也是所有房企的底线。

数据介绍，2023年上半年，金辉控股如期完成了18座城市、28个项目、34个批次的交付任务，为1.7万户家庭带来了期盼已久的新家。

正是基于已竣工及交付物业项目数量增加，使得金辉已交付总建筑面积增加，带动上半年物业开发及销售产生的收入由去年同期180.03亿元增加0.7%至181.21亿元。其中，环渤海区域本期间增加较多。

据悉，金辉专注于发展长三角、环渤海、华东、华中、西南、西北、东南和深惠八大区域选定城市，上半年，销售收入贡献最多的分别是长三角58.12亿元、华东34.82亿元、西北30.84亿元、环渤海28.49亿元，占整体销售比重分别为32.2%、19.2%、17.0%、15.7%，其中长三角同比下降0.6个百分点、华东增加8.3个百分点、西北增加2.1个百分点、环渤海增加7.9个百分点。

除了来自住宅物业及商业物业的开发及销售收入外，金辉亦提供租赁商业物业及就物业项目的整体营运服务而获得收入，只是相对而言规模要小得多。

资料显示，金辉控股物业租赁收入包括出租集团的办公楼、购物商场及购物街等商业物业的经常性租金收入。租金收入稳步增长，由去年中期的1.97亿元增加约8.4%至本期间的2.13亿元，主要由于于本期间内集团投资性物业出租率及租金水平保持稳定。

另外，该集团向合营企业及联营公司提供管理咨询服务所得收入由去年同期的1710万元减少约12.3%至本期间的1500万元，主要是由于于本期间内收取合营企业及联营公司管理咨询费有所减少。

基于上述三部分业务收入组成，金辉2023年上半年收入约为183.49亿元，同比上升约0.7%。

不过保交楼在促进收入增长的同时也带来了销售成本的增加，报告显示，金辉控股上半年销售成本同比增加6.9%至160.22亿元，主要是由于集团相应交付项目的总建筑面积有所增加。

受此影响，金辉控股毛利由2022年中期的32.31亿元减少至本期间的23.27亿元，毛利率由17.7%下降至12.7%。净利润约7.37亿元，同比减少50.6%；净利率为4.02%，同比下降4.2个百分点；公司所有人应占利润约为5.23亿元，同比减少57.8%。

交付结转的增加，还使企业的总资产与总负债同步减少。

中报指出，于2023年6月30日，金辉控股的流动资产净值为279.23亿元（2022年12月31日：338.58亿元）。具体而言，流动资产总额由2022年末1317.89亿元减少约10.6%至2023年6月30日的1178.29亿元。流动负债总额减少约8.2%至899.07亿元。

流动资产总额的减少主要是由于集团结转收入导致开发中物业减少；预付款项、其他应收款项及其他资产减少；及货币资金减少导致。流动负债总额的减少主要是由于集团结转收入导致合约负债减少；及贸易应付款项减少导致。

信心的恢复、供求关系的改善仍需一定时间。金辉控股认为，下半年，房地产调控政策的优化，有望逐步恢复购房者信心，特别是对于刚性和改善性购房需求。

据介绍，截止2023年6月30日，金辉控股土地储备总建筑面积约为2436.41万平方米，可为集团未来业务发展提供保障。

回购与兑付

相较波澜不兴的开发业务，金辉控股今年来更多动作是在债券的回购与兑付上。

据观点新媒体过往报道，于去年11月底，金辉已开始提前摘牌2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)（简称“20金辉03”），该债券发行总额12.20亿元，原本计息期限为2020年11月19日至2024年11月18日。

进入2023年，金辉控股还分别于6月19日提前摘牌2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)（简称“21金辉01”），该债券发行总额13.50亿元，票面利率为6.95%，债券期限为5年期。

此后，“21金辉02”也于8月4日提前摘牌，债券发行总额8.50亿元，票面利率为6.95%，期限5年。

在积极回购债券的同时，金辉也在着力保持融资畅通，维持合理流动性。

据了解，金辉控股于去年底成功发行12亿元“中债增”中期票据后，今年8月24日，在“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）政策的支持下，再次成功发行8亿元的2023年度第一期中期票据。

该中期票据由民企支持工具全额担保增信，发行金额8亿元，期限3年，发行利率4.00%。募集资金主要用于保交楼项目建设、偿还境外债券等，本次债券发行认购倍数达2.38倍。

通过降低杠杆水平，以及优化资本结构，截止2023年6月30日，金辉控股债务余额为331.85亿元，较2022年底的378.16亿元降低12.2%。加权平均债务成本6.11%，相较去年底的加权平均债务成本6.22%略有下降。

而且由于本期间有息债务减少导致利息开支减少，融资成本由去年中期的1.81亿元减少35.4%至2023年中期的1.17亿元。

报告期末，金辉控股剔除预收款项后的资产负债率由去年底65.2%降至63.1%，已收客户按金（合约负债）约为494.23亿元；净负债率由去年底71.7%降至61.3%。

与此同时，于报告期末，其一年内须偿还款项总计141.66亿元，而现金及银行结余为109.27亿元（2022年末：123.2亿元），现金短债比仅约0.77。

虽然现金流仍不宽裕，但金辉控股认为，公司8月24日获得“第二支箭”政策的支持，对于提振市场信心、扭转市场预期、缓解民营企业信用收缩将发挥更加积极作用。