头条焦点：新城控股董事长：“底线思维”确保安全，“双轮驱动”奠定优势

平均每周，有2519套品质物业实现交付；平均每月，有1个以上的吾悦广场顺利开业；过去一年，新城控股实现回款金额1329亿元……

3月31日，新城控股发布2022年财报。报告显示，2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。实现营业收入1154.57亿元，归母净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。

(资料图片仅供参考)

众所周知，2022年对于房地产行业极为艰难。在多重挑战下，新城控股平稳过冬。

截至2022年末，新城控股总资产达4579.07亿元。共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目）；已售未结转面积达到2913.60万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。

新城控股穿越周期的密码是什么？

恪守底线，年末在手现金余额314.63亿元

恪守底线，是新城控股抵御风险的“秘籍”。而安全可控的财务结构，扎实的财务基本盘，则是新城控股一直坚守的底线。

年报显示，截至2022年底，新城控股期末融资余额为712.7亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，新城控股合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

新城控股根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务提前或到期偿付。年报显示，2022年全年，新城控股偿还境内外公开市场债券127.91亿元。

“手中有粮，心里不慌”，截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕。

2022年，新城控股实现回款金额1329亿元，回款率115%。经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

正是基于不断优化的债务结构和充裕的现金流，新城控股在融资端不断突破，持续获得监管机构和资本市场认可。

去年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债。

9月和12月，在中债增全额担保支持下，新城控股分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.3%，处于近年来发债最低利率水平；12月，新城控股150亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。

2022年，新城控股整体平均融资成本仅为6.52%，同比下降0.05个百分点。

在保持财务安全的同时，新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，2022年全年组织交付13.1万套物业。

双轮驱动，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米

近日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2023房地产开发企业综合实力测评”结果揭晓。凭借稳健的经营业绩和双轮驱动的战略优势，新城控股获得“2023房地产开发企业综合实力10强”，连续五年跻身十强。

值得一提的是，新城控股已连续七年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

上述成绩的取得，得益于新城控股持续践行住宅+商业双轮驱动的战略模式。

根据年报，2022年，新城控股实现商业运营总收入100.06亿元，同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%。

商业的持续发展，不仅贡献了更多的收入占比，同时也在穿越房地产周期的过程中贡献了稳定的现金流。

自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

展望未来，新城控股开业、在建及拟建的吾悦广场总数量已达到198座，涵盖了全国141个城市。

在商业领域，已拥有先发规模优势和综合运营实力的新城控股依然在持续进阶。2023年，新城商业启动深度运营战略模式升级。深度运营核心是以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。

与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。有分析指出，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，商业运营收入增长可期。